Як ринок нерухомості України якісно змінюється під час війни. Розповідає Ольга Данчук, засновниця юридичної компанії «Олджі-М»

Проте, не дивлячись на війну, на ринку відбуваються й позитивні зміни, які можуть стати історичними для галузі - як то постанова Кабміну 722, увага до питань інклюзивності, а також - упорядкування ріелторської діяльності. Подробиці по цим питанням нам розповіла Ольга Данчук - експертка будівельного ринку, засновниця юридичної компанії «Олджі-М».

І з самого початку інтервʼю Ольга Данчук розповіла про ринок Львова, адже саме він після 24 лютого 2022 року став головним містом-прихистком для сотень тисяч українців, які шукали порятунку від війни. 

Що стосується будівництва - як виросли в ціні Львівські метри?

— Середня вартість квартир на первинному ринку за останній рік зросла на 30% (в іноземній валюті), але потрібно розуміти, що це сталось не через поганих і злих девелоперів, які підняли ціни. До повномасштабного вторгнення велика кількість будівельних матеріалів завозились в Україну з білорусії чи росії. Наприклад, все скло везли з росії. На окупованих територіях залишився український метал і хімікати для будівництва (наприклад, для вироблення газоблоку). Сьогодні ринок насамперед відчуває дефіцит арматури, теплоізоляційних матеріалів, сухих будівельних сумішей, газобетоннів блоків тощо. Також відзначається нестача матеріалів, імпорт яких відбувався з рф – віконного скла та хімічної продукції, яку використовують під час будівництва.Все це забудовники зараз намагаються замінювати європейською продукцією, яка коштує відчутно дорожче.

Чому будівельний бізнес був і залишається таким цікавим для держави?

— Він був найкрутішим мультиплікатором додаткової вартості. По-перше, один доллар інвестований в будівництво приносив чотири долари оборотних коштів. По-друге, це дуже багато робочих місць і задіяних людей, виробників і ланцюгів постачання - таким чином забудовники дуже підтримували внутрішнього виробника.

Як та чим відрізняється ринок нерухомості в залежності від відстані до лінії бойових дій?

— Західні області України, якщо взагалі за цієї ситуації можна так казати, зараз у виграші. У нас люблять апелювати офіційними цифрами, що довоєнний ринок відновився лише на 35%, але вони лукавлять, тому що мені особисто відомо, що люди зі східних частин України купували одразу по 5-10-15 квартир з метою переїзду на всю родину. Ринок дійсно впав, але забудовники почувають себе не так вже й погано.

В Дніпрі чи Харкові дійсно все кепсько, але девелопери з Запоріжжя, наприклад, вже спішать забудовувати захід України. Одеса трохи відновила забудову і одеські забудовники навіть вкладаються в графіки, передбачені довоєнними договорами.

Багато забудовників дуже сильно розраховували на програми єОселя і єВідновлення. Але чуда, на жаль, не відбулось і нічого не було простимульовано. Отримати пільгову іпотеку вдалося лише 4% заявників (близько 2000 кредитів видано на суму понад 2,5 млн грн). 

Воно не вигідне?

— Є забудовники, які під це підписуються, але там багато умов, наприклад, що єОселя не може бути дорожчою, ніж визначені коефіцієнти Мінрегіону. Також визначені категорії осіб, які можуть претендувати на дану пільгову іпотеку. Банківські установи не охоче кредитують ці випадки.

Але в той же час держава робить і хороші ініціативи. Зокрема,  24 червня 2022 Кабінет Міністрів України ухвалив постанову  №722 «Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану», яка набрала чинності 12 липня 2022 року.

Прийняте Урядом рішення спрощує подання та отримання дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення чи скасування. Зокрема, в умовах воєнного стану дозволено відкладати роботи з благоустрою території та оздоблення фасадів. Для девелопера це спрощує можливість прийняття обʼєкту в експлуатацію. З часом забудовник  фасад доробить, але покупці можуть одразу заїжджати і робити ремонти

Такі постанови є в інших країнах?

— Фактично, це наше ноу-хау, але, на жаль, підставою для ухвалення такої постанови був саме воєнний стан і ті виклики, які він породжує. В постанові чітко вказано, що без закінченого фасаду здавати будинки можна, але пішохідні доріжки і дороги при цьому повинні бути. Попри спрощення певних бюрократичних процедур для забудовників, Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) видасть дозвіл лише за наявності позитивного звіту за результатами експертизи проєкту та розгляду проєктної документації  (Ольга Данчук певний час працювала в ДІАМ на посаді головного інспектора нагляду, - ред). Отож, попри, здавалось би певні ризики, які можуть залежати від добросовісності забудовників, є державні механізми, які не допускатимуть таких ризиків.

Як буде регулюватись добудова фасадів? Є якийсь термін закінчення?

— Термінів немає. Але це виключно фасадні роботи - естетичність проєкту - якість житла вони не змінюють.

Приблизно з середини березня  2022 року Державна інспекція архітектури та містобудування працювала на повну і приймала обʼєкти в експлуатацію. Єдине в чому принципова позиція ДІАМу, яка стає жорсткішою, вони надзвичайно уважно зараз дивляться за дотриманням прав людей з інвалідністю. Вони можуть відмовити в прийнятті проєкту, якщо дотримано норм щодо використання шрифтів брайля на поручнях чи у ліфтах. І я дуже часто чую скарги від забудовників: “ В мене друга відмова по інклюзії.” Але давайте будемо відвертими - скільки зараз в Україні буде людей з обмеженими можливостями після війни? Я вважаю позицію ДІАМу надзвичайно правильною. Зараз в ДІАМі 80% відмов - це через порушення правил інклюзивності будівель.

Питання інклюзивності зараз є програмі дружини Президента Олени Зеленської, і її підтримують багато хто. Зараз змінились вимоги для забудовників в плані інклюзивності, а також - дотримання правил безпеки? Якось будуть перелаштовуватись забудовники під ці реалії.

— Альбом інклюзивності дуже гарно сприйнявся в суспільстві - в нього закладені правильні принципи, які надзвичайно відгукнулись і архітекторам, і девелоперам. Насправді - це дуже якісна зміна людей в суспільстві. І тут ми говоримо вже не просто про забудовника, а й про просторове планування. В нас тепер багато де є тактильна плитка, пандуси тощо. 

Щодо безпекового питання, то у нас і раніше були ДБНи щодо укриттів для цивільного населення. Зараз - це маст хев в будівельних обʼєктах. Все більше людей розуміють, що з таким неадекватним сусідом, як у нас, ми повинні дбати про свою безпеку як Ізраїль. Дуже хотілося б, щоб на кордоні Харківської і Сумської областей у нас було море, але маємо те, що маємо. Єдине, чим погані існуючі укриття. Часто міська влада на майданчиках типу Prozorro продає цокольні приміщення - і зараз там якісь магазини, майстерні, і їх юридично не можна вигнати. Тому міська влада була недалекоглядна продаючи бомбосховища.

Зараз сховищем у новому будинку може бути і паркінг?

— Так - це можуть бути або паркінг, або спеціальне бомбосховище з певними вимогами для виживання. Або мамад як в Ізраїлі. Варіантів є чимало.

На вашій практиці ви вже чули, щоб в Україні будували будинки з кімнатами-сховищами?

— Не чула, бо це реально велика втрата корисної площі. Ті самі паркінги - страшно нерентабельні. Один поверх паркінгу коштує як два з половиною поверхи над землею. А що стосується мамада - то це дуже дороге задоволення.

Що з того, що зараз відбувається навколо будівельного ринку, найбільше на вас вплинуло?

— Зараз в Україні виходить законопроєкт про ріелторську діяльність. Нарешті, це буде ліцензована діяльність, врегульована законодавством.

Хіба вони не врегульовані?

— Більшість з них не платять будь-яких податків. У Львові, наприклад, чорні маклери беруть 100% від угоди, тоді коли в Києві та Одесі - 40-50%. І враховуючи те, скільки зараз людей тікають від війни в Західні регіони, на мою думку, їхня діяльність - це мародерство.

Довідка

Ольга Данчук - юрист, засновниця компанії “Олджі-М”. На ринку юрпослуг у містобудуванні працює з 2018 року. У 2021 році переїхала до Львова. Найближчим часом Ольга Данчук у якості девелопера розпочинає проєкт з будівництва житла у Дрогобичі.