"Запасна" квартира в Іспанії чи вілла на Балі. Де і за скільки українці купують нерухомість за кордоном

Війна змусила українців шукати, куди інвестувати в нерухомість з меншими ризиками. За цей час вони навчились активно інвестувати в зарубіжну нерухомість і вже встигли вдвічі підняти ціни в Польщі, в 2,5 рази - у Словаччині.

Активно українці скуповують нерухомість не тільки в сусідніх країнах, а й у США та Канаді, Туреччині, Іспанії, Індонезії, Таїланді.

Тренд останнього року -  українці-біженці почали продавати нерухомість в Україні, щоб купити собі житло в Європі, розповіла Delo.ua директорка агенції KDU Realty Group, консультантка з інвестицій Олена Маленкова.

"За нашими даними, більшість продажів квартир в Україні - це про майно біженців, які вивозять валюту та купують нерухомість за кордоном.  Це підтверджує і зростання в рази кількості запитів на консультації про те, як легально вивести валюту з України", - розповіла Маленкова.

Втеча капіталу. Хто купує за кордоном і яку нерухомість шукають

Основна цільова аудиторія зарубіжних ринків нерухомості - українці, які намагаються диверсифікувати активи, а також інвестори, які прагнуть вкласти кошти і заробити, розповів Delo.ua CEO&Founder агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Юрій Грушецький. 

"Є клієнти, які купують для родини - як дачу біля моря і “запасний аеродром”. До речі, поляки, чехи, прибалти також купують багато нерухомості в Європі у тому числі через те, що бояться війни, перестраховуються. Друга частина наших клієнтів - інвестори, ті, хто вкладають у закордонну нерухомість на етапі будівництва, як до війни це робили в Україні. Зараз такі покупці розглядають закордонну нерухомість як спокійну гавань, де можна заробляти без воєнних ризиків, або для перепродажу, здачі в оренду”, - наголосив директор агентства.

За словами Олени Маленкової, у перший рік війни, коли українці виїхали за кордон, нічого ніхто не купував, очікуючи повернення додому. Проте коли стало зрозуміло, що війна затягується, одразу з’явилися запити про диверсифікацію ризиків. 

“У когось в Україні дві квартири. Одну з них продавали, купували нерухомість у Польщі, яка давала непогані умови. Наприклад, якщо 6 місяців людина там жила і була працевлаштована, з офіційними доходами, вона могла отримати кредит під 2%, як на вторинному, так і на первинному ринку - це тільки для українців були такі умови. Дуже вигідні програми для купівлі нерухомості нам також давала Чехія”, - пояснює рієлторка. 

Проте дуже швидко після наростаючого українського попиту у Польщі ціни, що на початку війни були співмірні з українськими, виросли вдвічі, а в Словаччині - у 2,5 рази.

"Цікавість до Словаччини пов’язана з тим, що від Братислави до Відня лише 1 година потягом. Тому у нас часто клієнти які купували нерухомість під Братиславою, а дитина навчалась у Відні, де дорого не лише купувати, а й винаймати квартиру”, - наголосила Малинкова. 

Окрім сусідніх країн, українці почали скуповувати житло в інших країнах Європи. Дорогі Норвегія, Швеція, Німеччина, Франція, хоч і гарно приймали українців, великою популярністю не користувались, тим більше, що з’ясувалось, що за майно треба сплачувати податки вже в двох країнах. Проте цікавими виявились Хорватія, Чорногорія, Іспанія, Португалія.

"Якщо ухвалювати рішення про купівлю своєї першої нерухомості за межами  України, то чому б її не купити біля моря? Так вважають наші клієнти. У такий спосіб можна закрити і інші цілі: наприклад, відпочинок, вищий дохід у літній сезон", - наголосив Грушецький.

Масова купівля нерухомості за кордоном почалася протягом останнього року війни, зазначають експерти.

“80% наших клієнтів - українці, які виїхали за кордон і вирішили вже не повертатись. Вони продають квартири в Україні і купують за кордоном”, - пояснила Олена Маленкова.

Обираючи іноземну нерухомість, українці зважають не тільки на ціни, адже більшість європейських країн багатьом залишаються не по кишені, а й на законодавство країни, ментальність, ставлення до України.

Інвестори звісно звертають увагу на зростаючі ринки. За словами Юрія Грушецького, для таких клієнтів пропонують Індонезію (о.Балі), Таїланд, де ринок росте найшвидшими темпами. На Балі сьогодні ціни на апартаменти стартують від $75 тис., легко оформити майно, хороша дохідність при здачі в короткострокову оренду - 12-15%. Влада почала просувати острів і дає зелене світло будь-яким інвесторам.

"Девелопери пропонують дуже амбітні проєкти на Балі. Не тільки українці - багато американців та європейців інвестують саме в Балі. Надсучасні проєкти пропонує Таїланд - на острові Пхукет середня вартість квадратного метру складає $2,5 тисяч, тобто за $80 тисяч можна купити повністю готові до проживання апартаменти", - пояснив директор АН.

Топ-5 країн, які обирають українці для купівлі нерухомості

Минулого року великою популярністю користувалась серед українців Туреччина - вона лідирувала у рейтингу країн, які обирались для купівлі майна. Проте туди нахлинули і росіяни, які втікали від війни, скуповуючи все підряд. У результаті ринок перегрівся, ціни зросли, а влада, перелякана великим потоком мігрантів, відмінила лояльні посвідки на проживання і ухвалила низку стримуючих для ринку законів. До того ж, Ердоган почав підтримувати радикальний ісламізм, що остаточно відбило бажання в українців інвестувати в турецьку нерухомість, пояснила Олена Маленкова.

Сьогодні Туреччина втратила лідерські позиції  - через зростання ціни, інфляцію, та й ринок перебуває в напіврецесії. “Проте для деяких інвесторів ринок все ще залишається привабливим. Навіть зараз у Туреччині можна купити квартиру за 500 м від моря, з видом за $80-100 тисяч - це з ремонтом, меблями, інфраструктурою, басейном”, - уточнив Юрій Грушецький.

За його словами, перевагами ринку нерухомості Туреччини є: 

• невисокий поріг заходу; 
• нескладне оформлення; 
• не надто високі податки; 
• уряд не вимагає підтвердження походження коштів.

Оформлення турецької первинки триває 2-3 дні. Дохід від оренди 7-9% річних, 25-45% - від перепродажу. Проте економічного зростання нерухомості немає, хоча ще два роки тому вона складала 10-15% на рік.

На третьому році війни українці почали віддавати перевагу Іспанії. За даними опитаних агенцій, в південноєвропейській країні купили житло 70% клієнтів, 30% розглядають інші напрямки: Туреччина, Індонезія, Польща, США та інші країни. 

В Іспанії, щоправда, дохідність невисока, прибуток від оренди нижчий, ніж в Україні, - в районі 5-7% на вкладений капітал. Проте тут стабільний ринок і чудовий клімат: 349 сонячних днів на півдні країни, і уся Європа сюди приїжджає у відпустки і на вихідні, тому можна заробляти й на подобовій оренді.

“Ми працюємо з регіоном Коста-Бланка, де ціни досить доступні. На вторинному ринку ціни стартують від 60 тисяч євро і від 170 тисяч для новобудов. Проте 60 тисяч - це про об'єкт у не дуже благополучному районі і квартира потребує ремонту. Середній чек на вторинний об'єкт - 100-150 тисяч євро - це буде 2- або 3-спальнева квартира на 70-80 кв.м  в таких містах, як Торрев'єха або Аліканте", - наголосив Юрій Грушецький.

У новобудовах середній чек - 200 тисяч євро. Трапляються і кейси на 150 тисяч, проте дуже рідко. Приємним бонусом є те, що в іспанії в цю ціну входить ремонт - з вбудованою кухнею і санвузлом, часто ще й з паркомісцем і великою кладовою. До того ж усі проєкти здаються з відпочинковою інфраструктурою - закриті ЖК з басейном, сучасним спортзалом. 

Українці також прискіпливо вивчають об'єкти у сусідніх Польщі, Чехії - тут ціни стартують від 2,5 тис. євро за квадратний метр, але це буде вторинний ринок. Квадрат у новобудові коштуватиме від 3,5 тис євро, проте всі квартири здаються повністю з ремонтом - не в бетоні.

Топ-5 країн, в яких українці сьогодні купують нерухомість, виглядає наступним чином:

1. Іспанія: від 170 тисяч євро для новобудов;
2. Туреччина: квартира на первинному ринку - від $100 тисяч;
3. Португалія - від 200 тисяч євро;
4. Польща - від 180 тисяч євро у новобудовах;
5. Індонезія: апартаменти в нових ЖК на Балі від $75 тисяч.

Сюрпризи зарубіжної нерухомості

З особливостей купівлі за кордоном - оформлення нерухомості і податки. У тій же Іспанії, щоб купити об’єкт нерухомості, треба додатково сплатити податок у 10%, також плюс 2-3% за оформлення. Також в Іспанії заборонена спекуляція з нерухомістю - тут зокрема немає переуступки, як в Україні: підписав інвестиційний договір і десь перепродав, не оформляючи право власності. Тут треба оформити власність, оплатити податок і хоч завтра йди продавай. 

Основна стратегія для купівлі майна в Іспанії - купити квартиру на етапі будівництва, коли ціни нижчі, оформити право власності, докупити меблі та техніку після здачі об’єкту в експлуатацію і здати квартиру в оренду. При цьому власники можуть приїжджати на відпочинок 1-2 місяці, попередивши завчасно компанію-управителя.

Будівельний ринок теж кардинально відрізняється від українського. По-перше, тут дуже вигідна розстрочка. Стандартні умови: перший внесок 30%, 20% протягом будівництва, решта 50% сплачується після акту прийому-передачі квартири.  По-друге, об’єкти здаються вчасно, адже за затримки законом прописані дуже високі штрафи. До того ж, девелопери будують своїм коштом або беруть позики в банку, пояснює Грушецький.

Важливе питання для українців  - як оплачувати нерухомість.

"Якщо купувати нерухомість в європейських країнах, тоді це мають бути легалізовані повністю кошти і документи. При чому кошти мають бути в європейських банках. У Туреччині чи на Балі немає такого прискіпливого фінансового моніторингу, можна платити готівкою чи від третіх осіб. Більше того, за проєкти на Балі можна розрахуватись у гривні - з українських акаунтів", - пояснює Олена Маленкова.

За її словами, українці ухвалюють рішення на основі цих правил, а також податків.

Окрім того, на Балі, окрім того, що податки невеликі і висока рентабельність, влада дає  захищений титул власності, чого в Україні ніколи не було.

"Це британське законодавство, яким користуються північноамериканські штати, Канада, Британія і всі їхні колишні домініони. Тобто ви купуєте квартиру, а вона є проєкцією в земельній книзі. За це держава видає такий ордер з гербовою печаткою, що вона гарантує вам право власності. І ніякий "урюпинський суд" вас не позбавить права власності, що б там не було", - наголошує рієлторка. 

За її словами, у нас, якщо ви купуєте квартиру до вводу будинку в експлуатацію, то всі квадратні метри належать забудовнику, а інвестор не має на них ніяких прав. У світі давно діють цивілізовані закони щодо власності - це набагато більше подобається українцям.

Ціни на житло в європейських країнах у липні 2024

Найдорожче житло в Європі в скандинавських країнах, Швейцарії та Британії. Тут ціни на квадратний метр за житло у центрі міста складають не 2 тисячі євро, як у Києві, а десятки тисяч, свідчить статистика Numbeo — найбільшої у світі бази даних про вартість життя, зокрема нерухомості.

Найдешевше житло у східноєвропейських містах: Кишинів (Молдова) - 1686 євро за кв.метр, Сібіу (Румунія) - 1825 євро, Пловдів та Бургас (Болгарія) - 1923 та 1950 євро за кв.метр,  Пріштіна (Косово)  - 2115 євро, Скоп'є (Північна Македонія) - 2169 євро, Лодзь - та Щецин (Польща) -2252 євро і 2410 євро за кв.м, Ніс (Сербія) - 2309 євро, Острава (Чехія) - 2319 євро, Дебрецен (Угорщина) - 2389 євро за кв. метр.

Київ у переліку 129 міст Європи посідає 100ту позицію з вартістю 2430 євро за квадратний метр житла у центрі столиці.