Ритейл в Україні досягнув довоєнного рівня. Як змінилася дохідність ТРЦ

У 2023 році обсяг продажів в ритейлі наблизився до довоєнних показників, повністю відновившись після падіння у 2022 році. На переконання аналітиків, це значить, що ринок ритейлу адаптувався до воєнних умов і став однією з найуспішніших галузей України.

Про це свідчать дані макроекономічне дослідження дослідження ринку рітейлу та торгівельної нерухомості України за 2023 рік  NAI Global - одного з найбільших брокерів та консультантів з нерухомості у світі, який також є брокером ТРЦ Ocean Mall, який планується відкрити наприкінці року в Києві. Окрім даних NAI Global, використовувалась відкрита інформація НБУ, Capital Times, Світового банку, МВФ, Eurostat, Держстат, Work. 

За прогнозами експертів, попри складні  геополітичні умови, у 2024 році динаміка росту продовжиться приблизно на 20% в національній валюті та на 11% в долларах.

Динаміка в долларах у 2023 році нижча через зростання курсу, однак все ж позитивна:

Майже третину ринку займає тіньовий рітейл через розвиток ecommerce та приватних підприємців. Зростання обороту відбулося на фоні збереження середньорічного курсу НБУ щодо гривні; також динаміка зберігається завдяки зростанню індексу споживчих настроїв та витрат на вимушені покупки (товари першої необхідності, сонячні панелі, генератори, повербанки тощо).

Як зазначив у коментарі Delo.ua CEO NAI Ukraine Віталій Бойко, роздрібний товарообіг України не тільки в гривнях, а й в доларах майже (з різницею в 5%) повторив результат 2021 року, який побив на той час рекорди споживання.

"Зростання показників товарообігу пов'язане у першу чергу з міжнародною допомогою - $40 млрд було витрачено на гарантовану оплату витрат на соціальну сферу. А всі ресурси українського бюджету, які йшли на потреби армії, позначились і на зарплаті військовослужбовця, яка виросла в 5-10 разів. Таким чином і родини військовослужбовців стали додатковими покупцями, які прийшли на роздрібний ринок", - наголосив Віталій Бойко.

За його словам, у порівнянні з 2021 роком, у 2023-му на роздрібному ринку України з'явилось додатково $20 млрд - це міжнародна допомога мінус бюждет, який вивезли мільйони українських біженців за кордон.

Скільки українці витрачають в ТРЦ порівняно з європейцями

Обсяг роздрібної торгівлі України, в порівнянні з іншими країнами, сьогодні на середньому рівні, але спостерігаються високі темпи зростання:

Більша частка ритейлу сконцентрована саме в Києві. Це повʼязано із більш сприятливою економічною ситуацією та розвитком торгівельної нерухомості в столиці.

Якщо порівняти за обсягом з іншими столицями, то різниця буде невеликою, що є перевагою для іноземних брендів, які розглядають український ринок як новий напрямок. Київ випереджає в рітейлі Прагу, Будапешт та Бухарест. Львів, наприклад, втричі випереджає Таллін та не сильно відстає від Софії.

Київ - топ-місто ТРЦ

Найкраще серед українських міст торговельна інфраструктура розвинена у Києві. Кількість орендних площ більша, ніж в інших столицях — тому тут генерація роздрібної торгівлі демонструє дещо нижчі показники.

Але доходи з 1 кв. м. показують хороші цифри в порівнянні з іншими столицями через нижчі витрати на утримання приміщень та персоналу:

З 2023 року показники торговельних площ зростають. Київ стабільно знаходиться за пропозицією якісних площ на 1000 жителів в ТОПі в порівнянні зі столицями країн-сусідів.

Але в 2022 році показник був вищим — 545 кв. м. Це зниження повʼязуємо із поверненням населення до столиці та відсутністю великих нових ТРЦ. 

Як змінилася дохідність ТРЦ в період війни

До війни левову частку простору ТРЦ займали міжнародні бренди (70%), які завжди були основними орендарями — 500-1500 кв.м у найкращих обʼєктах. Після того, як частина з них зупинили функціонування (та за відсутності гравців, які готові були поглинути звільнені площі), збільшилася вакантність. 

Вільні площі частково зайняли польські та турецькі оператори, які побачили перспективи для розвитку. Та в 2023-му рівень вакантності повернувся до довоєнних показників.

Основні транснаціональні бренди вже повертаються на ринок. І за словами Віталія Бойка почуваються за виторгом не гірше, ніж до війни.

Також передбачається зростання рівня вакантності через відкриття нових ТРЦ в цьому та наступних роках.

У 2024 році, зокрема, в Україні заплановані до запуску такі об'єкти:

• ТРЦ Ocean Mall, Київ (девелопер — Mandarin Plaza);
• ТРЦ Pokrovsky, Ізмаїл (девелопер — Гермес);
• БФК Темп, Хмельницький (брокер — Retail & Development Advisor)
• ТРЦ Korona, Ужгород (брокер — Colliers Ukraine)
• ТРЦ Україна, Ужгород (брокер — Retail & Development Advisor)
• ТРЦ Green Gallery, смт Чабани (девелопер — Епіцентр)
• ТРЦ Bucha Gallery, Буча (девелопер — Епіцентр).

Загалом бренди зазнали скорочення в дохідності з 1 кв. м. По результатам опитування брендів одягу (категорія, на якій завжди найбільших високий % економії), бачимо, що зниження дохідності не є критичним:

• Менш за все постраждав масс-маркет (-$50 або 12,5%), що можна повʼязати із доступністю та закриттям основних потреб цією категорією товарів. 

• Бренди середнього класу втратили в середньому -$100 або 20% з 1 кв. м. Це пов’язуємо із загальною тенденцією на ринку, а також зупинкою діяльності основних представників категорії — через що українці почали більше замовляти одяг в інтернет-магазинах із доставкою в Україну.  

• Преміум-бренди втратили -200$ або 28,5%. Основна причина — відтік платоспроможного населення за кордон. 

Попри втрати по обороту, бренди все ж отримують більший чистий прибуток, ніж до війни (знизилась орендна ставка та є індивідуальні домовленості з власниками ТРЦ). Також спостерігається повернення міжнародних брендів. Для ринку торгівельної нерухомості повернення “якірних” гравців є, безумовно, позитивним фактором — збільшується відвідуваність та отримання максимального доходу з 1 кв.м. 

Обсяги продажів показують рекордні показники, зросла частка e-cоmmerce. Через онлайн заходять нові бренди з Турції та Польщі.

ТРЦ: втрати через війну 

В лютому та березні 2022 року приблизно половина закладів була зачинена через проблеми з логістикою та ризиками. На кінець І кварталу 2022 року почалося поступове відновлення, яке продовжується по сьогодні. 

Останній відсоток непрацюючих об'єктів припадає на міста, що знаходяться неподалік лінії фронту:

Якщо оцінювати збитки за час війни, за даними NAU Global, ритейл недоотримав $20 млрд обороту. Крім того, через військові дії було пошкоджено приблизно 3 млн кв. м. торгових площ по всій території України.

Втім, на початок 2024 року більшість ТРЦ вже повністю відновили роботу та адаптувалися до умов, а населення частково повертається в Україну.

Динаміка відвідуваності торговельних центрів демонструє зниження ще з 2020 року - через пандемію, а з початком війни більшість молів були зачинені та довгий час не могли відновити роботу. За цей час люди переорієнтувались на локальні магазини або ТЦ окружного формату (community center). 

Також на ринок вплинув відтік цільової аудиторії (жінок та дітей) за кордон.

За словами Віталія Бойка, більшість орендарів ТРЦ добре заробляють і навіть пробували вийти на європейські ринки. Проте зрозумівши, що за кордоном витрати на функціонування магазинів і зарплати та соціальний захист робітників набагато вищі, тож тепер повернулись назад в Україну.

"Зрозумівши, що вести бізнес в Європі дорожче при меншій ліквідності, ритейлери знов хочуть продовжувати розвиватись в Україні. Адже тут повернення інвестицій може бути 2-3, макс 4 роки. Тоді як у торговельних девелоперів (орендодавців) під час війни цей термін зріс від 7 до 10 років", - наголосив експерт.

Загалом, за словами Бойка, ситуація з ритейлом створює попит на нові магазини в Україні. Тому є сенс у відкритті нових якісних об'єктів.