"Даже если не получишь процентов, у тебя будет дача в горах": почему украинцы инвестируют в курортную недвижимость

Новые отели в новых локациях Карпат, новые туристические проекты на Днестре – судя по количеству проектов в Украине настоящий бум туристической недвижимости. Кто вкладывает в это деньги, если в стране война, высокая инфляция, а средняя зарплата – одна из самых низких в Европе?

– Крупнейшими инвесторами в проекты гостиничного формата являются украинцы. 99,9% – украинцы. Почему? У людей все равно есть деньги. Есть отрасли, которые, как ни странно, с началом полномасштабного вторжения получили бенефиты. Это и милитари-сектор, и ритейл, и сектор крупных предприятий, расположенных в безопасных местах. Конкуренции нет, и если раньше их услуги никто не потреблял, сегодня потребляют. Поэтому у людей, работающих в этих секторах, есть деньги. И они их тратят. Плюс есть люди, которые не могут купить себе недвижимость где-то за границей. Те же чиновники. И обычные украинцы. За $2-3 тыс. за квадратный метр можно купить жилье стоимостью от $45 тыс. до $150 тыс. – интересное жилье с инвестиционной привлекательностью.

А сколько денег в этой области?

– Если в 2021 году было запроектировано и строилось до 10 отелей, то с 2022 по 2025 год одновременно могло быть до 30 отелей. Если отель стоит от $5 млн до $20 млн, то давайте возьмем среднюю небольшую гостиницу – $10 млн. Вот вам и общий объем инвестиций. В 2021 году это было около $100 млн, а в 2025–2026 годах – $300-400 млн инвестиций в гостиничный бизнес и апарт-отели.

Сколько заработали инвесторы в этой области?

– Инвесторы пока заработали либо ничего, либо очень мало. Первые отели открылись в 2024-2025 годах. В этом году многие объекты откроются. В среднем доходность составляет 6–7%. Если мы говорим об объекте за $100-150 млн, то 6-7% – это $6-8 млн до $10 млн, которые заработали инвесторы на этой недвижимости. Речь идет о тех объектах, которые построены и завершены не так давно.

Но большой гостиничный бум, который выйдет на рынок, намечен на 2026-2027 годы. Это будут колоссальные объекты – сотни тысяч квадратных метров, тысячи номеров. Тогда будет очень интересно: либо доходность упадет до 5%, возможно, до 7% в определенных регионах, либо закончится война, откроются границы, и спрос, в частности со стороны приезжающих сюда иностранцев, возможно, также заполнит эти объекты. Отток наших точно будет, и немаленький. Люди просто захотят что-то изменить, потому что засиделись на одном месте.

На кого рассчитаны эти объекты? Каким должен быть доход клиента для отдыха в этих комплексах? Соответствует ли эта цифра средним заработкам украинцев?

– Объекты рассчитаны на туристов, путешествующих по Украине. Некоторые объекты довольно хорошо себя показывают. Сейчас доходные бренды показывают до 10% в среднем. Но большинство объектов, открытых недавно, дают не больше 6-7%. Потому что все это раскачивается, нужно подождать, ведь у каждой гостиницы период роста.

6-8% доходности и 8-10 лет окупаемости – реальные цифры сейчас?

– 6-8% – реальны, но это будет 12-15 лет.

Что способствовало тому, что тренд курортной недвижимости начал набирать обороты именно сейчас?

– Закрытые границы. Плюс в мире этот тренд реально начался. Мы строим на Бали, в Турции и в Украине и видим, что это везде пользуется спросом. Но у Украины не так много альтернатив. Если у тебя есть квартира в Киеве, Львове, Одессе или другом городе, ты не будешь покупать 10 квартир. Ты хочешь диверсифицировать. Вот они и диверсифицируют – в недвижимость за границей или в курортную недвижимость.

Плюс это реально пассивный доход. За тебя управляет управляющая компания. Ты просто получаешь свои проценты на пассиве. Фактически это альтернатива банковскому депозиту. Но история этого депозита такова: даже если ты не получишь процент, у тебя может быть дача в горах.

Какой процент инвестиционных объектов в Украине может быть реально успешным?

– То, что я вижу сейчас на рынке – 50% точно могут быть успешными. Это достаточно хорошая корреляция. Точно будут успешны те, кто сделает две вещи: достроится и достроится так, как обещал с самого начала и показывал на рендерах.

Что же можно предположить при выборе инвестиционного объекта с точки зрения того, принесет ли эта инвестиция прибыль?

– Наверное, предусмотреть можно четыре вещи. Первое – можно оценить, кто строит: посмотреть и понять, есть ли готовые объекты, можно ли доверять девелоперу, кто стоит за этим проектом и подтверждена ли там история успеха, доходности и всего прочего. Вопрос в том, что здесь надо понимать: этот объект не должен походить на другой. У него может быть большая инфраструктура, важная управляющая компания, возможно, международная. Где-то он должен отличаться. Третье – точка входа, потому что ваша прибыль будет условно считаться именно от нее.

На страницах издания Delo.ua стартовал спецпроект о развитии внутреннего туризма и инвестициях в туристическую недвижимость, в ходе которого можно более подробно ознакомиться с наиболее известными курортными объектами и реалиями их доходного потенциала .