Обогнали Львов и Киев: что происходит с ценами на жилье в Украине в декабре 2024 года

В 2024 году между некоторыми регионами разница в ценах на жилье достигла рекордных чисел. Например, средняя стоимость квартир в Запорожье почти вчетверо дешевле средней цены аналогичного жилья во Львове. Разумеется, на такую разницу оказывает влияние отдаленность города от линии фронта и частота обстрелов.

По данным итоговой годовой аналитики ЛУН, в 2024 году на рынке вторички продолжал действовать разновекторный тренд прошлого года: в восточных и некоторых центральных регионах средние цены шли вниз, а в западных — вверх.

Рынок недвижимости почти адаптировался к вызовам военного положения, но на него продолжают оказывать давление другие факторы: инфляционный, фискальный и падение спроса.

Аналитики отследили, что интерес украинцев к покупке жилья зависит от состояния энергетической отрасли. В частности, если на фронте ситуация затрудняется, обстрелы становятся более массовыми и начинаются отключения электроэнергии, продажи на рынке существенно падают.

"Интересно, что в начале блекаута 2024 года уровень запросов на покупку квартиры был выше, чем во время массированных обстрелов и блекаутов в конце 2022 года. А после завершения периода блекаутов, восстановление количества запросов на приобретение квартиры в 2024 году произошло быстрее, чем в 2022", — подчеркивают в ЛУН.

Существенным фактором, влияющим на рынок стала также государственная программа "єОселя", которая выдала с начала своей работы (конец 2022 года) почти 14,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 23,3 млрд. грн.

Спрос и цены на квартиры на вторичном рынке недвижимости

В 2024 году запрос на покупку квартиры остается примерно на уровне 2023 года. Стоимость квартир на вторичке за год увеличилась почти по всей стране, за исключением восточных областей. При этом средняя продолжительность экспозиции квартир на рынке снизилась.

На первичке средняя стоимость квартир выросла почти по всей стране, а самый большой прирост продемонстрировали новостройки в Кропивницком. Рынок аренды чувствует себя лучше: спрос растет, соответственно растут и арендные ставки.

Вторичка чувствует себя менее уверенно после того, как "єОселя" начал активно переориентироваться на новостройки. По мнению аналитиков, в перспективе наблюдается возможное увеличение доли инвестиционных сделок и переориентация доли предложений на рынок аренды.

За прошлый год стабильность или увеличение средней цены продемонстрировали квартиры не только в западных, но и центральных областях страны. В частности, за этот период столичные 2-комнатные прибавили 2% к средней цене в валюте, винницкие —10%, в Тернополе и Ужгороде средняя цена 2-комнатных выросла на 11% и 13% соответственно, а в Житомире и Ивано-Франковске — на 15%. В восточных областях, в зависимости от города, средняя цена 2-х комнатных квартир за год снизилась на 6-17%.

За год средняя цена 1-комнатной квартиры в Киеве потеряла 2% в валюте, а в восточных Сумах, Харькове, Днепре и Запорожье –17%, 19%, 17% и 21% в валюте соответственно. В то же время средняя стоимость 1-комнатных квартир в более спокойных городах западной части Украины в 2024 году продолжала расти. В частности, во Львове за год 1-комнатные подорожали на 13%, в Ивано-Франковске — на 18%, а в недооцененном ранее Ровно средняя стоимость 1-комнатных квартир выросла в 2024 году на 23% в валюте.

В сегменте 2-х и 3-х комнатных квартир украинская вторичка продемонстрировала более оптимистичные настроения. В частности, фиксируется динамичный рост цен на 2- и 3-комнатные квартиры в большинстве регионов страны. Такой тренд может быть связан с тем, что все больше ВПЛ принимают решение интегрироваться в новые общины в западной и центральной части страны, поэтому растет и запрос (а соответственно — и цены) на более просторные квартиры, в которых будет комфортно жить семье из нескольких человек.

За прошлый год стабильность или увеличение средней цены продемонстрировали квартиры не только в западных, но и центральных областях страны. В частности, за этот период столичные 2-комнатные добавили 2% до средней цены в валюте, винницкие   10%, в Тернополе и Ужгороде средняя цена 2-комнатных выросла на 11% и 13%   соответственно, а в Житомире и Ивано-Франковске — на   15%. В восточных областях, в зависимости от города, средняя цена 2-х комнатных квартир за год снизилась на 6-17% .

Приблизительно такая же динамика наблюдалась и в сегменте 3-комнатных квартир: в более опасных восточных регионах средняя стоимость в течение года снизилась на   5-15%, а в западных и большинстве центральных — осталась без изменений или выросла на   5-26% .

Важной характеристикой рынка является срок экспозиции квартир – он дает возможность оценить баланс между спросом и предложением, отношение покупателей к рыночным ценам. В целом за год срок экспозиции квартиры снизился в Киеве (с 53 дней в ноябре 2023 года до 49 дней в ноябре 2024 года) и во Львове (с 62 до 42 дней ), но повысился в Одессе (с 44 до 54 дней в ноябре 2023 г. до ноября 2024 г.).

Что касается городов-лидеров по средней стоимости вторички, то в 2024 году Киев и Львов сохранили свои позиции самых дорогих городов по покупке жилья: Львов занял 1 место по средней стоимости 1-комнатных квартир, а Киев – по средней стоимости 2- и 3-комнатных. Третье место во всех категориях занял Ужгород.

Цены в новостройках в разных уголках Украины на декабрь 2024 года

Средняя стоимость квадратного метра от застройщиков продолжает расти, девелоперы активнее аккредитуют свои проекты в программе "єОселя", которая стала все больше ориентироваться на новостройки.

В 2024 году цены толкали вверх такие факторы, как подорожание стройматериалов, дефицит кадров и рост заработной платы в отрасли, ослабление национальной валюты.

• Кропивницкий — метр новостроек за год прибавил рекордные +33% в гривне;
• Ровно, где средняя стоимость квадрата от застройщика подорожала на 24%;
• Ивано-Франковск, Черновцы и Винница, где «квадрат» подорожал на 21%.

При этом самыми дорогими в Украине по средней стоимости квадратного метра все еще остаются новостройки Львова, которые за год добавили +14%.

Объемы ввода нового жилья в эксплуатацию в этом году увеличились почти во всех областных центрах Украины. В процентном выражении наибольший прирост сданных квартир показали Житомир и Чернигов — 329% и 316% соответственно (период 1, 2 и 3 квартал 2024 + 4 квартал 2023 до 1, 2 и 3 квартал 2023 + 4 квартал 2022). В столице за этот период количество сданных новых квартир увеличилось не столь впечатляюще: прирост составляет +13% .

Тем не менее, именно столица является лидером по строительству нового жилья, ведь в Киеве за 12 месяцев (1-3 квартала 2024 года + 4 квартал 2023 года) ввели в эксплуатацию 10,7 тыс. новых квартир. На втором месте по этому показателю — Киевская область, где было построено почти 8,6 тыс. новых квартир. А третье место занял Львов с 5,4 тыс.   введенных квартир.

Если говорить о ценах на первичке в разрезе минимальной стоимости целой квартиры (среднее от минимальной стоимости кв.м у застройщика умножено на минимальную площадь будущей квартиры), то дешевле всего имущественные права на будущую квартиру обойдутся в Сумах.  В столице минимальная стоимость будущей квартиры на первичке обойдется почти в 2,5 раза дороже, чем в Сумах. 

Больше всего жилых комплексов продается в Киеве – 177, во Львове – 128. Далее в пятерке Одесса – 78 комплексов, Тернополь – 70 и Днепр –56 ЖК.