Стагнация или коллапс: что происходит на рынке первичной недвижимости Киева

Существенное уменьшение продаж квартир и замедление темпов строительства в ближайшие годы может привести к коллапсу на первичном рынке недвижимости. По самому худшему сценарию прогнозируется заморозка рынка на несколько лет. Однако есть и другие варианты развития событий.

В январе-феврале 2024 г. объем продаж на первичном рынке недвижимости Киева, по данным M4U, снизился почти вдвое. По данным госстата, в 2023 почти на 40% сократились объемы строительства от предыдущего года.

Как рассказал Delo.ua основатель M4U и соучредитель сервиса динамического ценообразования MAXIFY Владимир Даниленко, рынок недвижимости Киева пережил одну из самых тяжелых зим. По его словам, снижение готовности клиентов покупать первичную недвижимость наблюдалось начиная с ноября 2023 года и продолжилось в течение всей зимы. Больше всего это ощущалось в объектах бизнес- и премиум-класса, более дешевые объекты чувствовали себя получше.

О падении объемов строительства свидетельствуют также данные Госстата. Всего в Украине в 2023 году начали строить всего 67 000 новых квартир. Из них 46 тысяч – в многоквартирных домах. Однако 67 тысяч новых квартир в год – это очень низкий показатель по сравнению с другими годами. В 2022-м начали строить 98 000 квартир, а в 2021-м – аж 170 тысяч.

К тому же Киев, который всегда был лидером на рынке строительства, по объемам работ по итогам 2023 года оказался на 7 месте, хотя раньше всегда лидировал с большим отрывом.

• Киевская область – 12 590 будущих квартир (7 104 в многоквартирных домах);
• Львовская область - 11 024 квартиры (8 476);
• Ивано-Франковская область – 6 928 квартир (5 440);
• Хмельницкая область – 4 524 квартиры (3 796);
• Закарпатская область – 4 070 квартир (2 472);
• Винницкая область - 4749 квартир;
• Киев – 3 383 квартир.

В столице падение объемов строительства связано с сверхвысоким восприятием рисков после двух лет войны, считает Даниленко, в том числе со спекуляциями вокруг мобилизации и дефицита военной и экономической помощи.

Такое поведение соотносится с экономическими ожиданиями граждан и их оценкой готовности делать большие покупки. поэтому нынешняя эффективность тех же действий оказалась достаточно низкой", - считает эксперт.

Однако подобное падение рынок переживает третий год. Почти на 40% объемы строительства снизились в 2023 году от предыдущего года, в прошлом году также рынок уменьшился на 50% в объемах. Как объясняет ведущий эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов, рынок строительства сдувается, переживая постепенное падение. Это связано с реакцией рынка на длительную войну.

"Главный покупатель в Киеве - это убегающие от войны семьи из Харькова, Сум, Одессы. Они покупают квартиру, чтобы жить здесь и сейчас, а не инвестировать в недострой. Война - это время, когда нужно готовое жилье. Возможно, у нас была бы лучше ситуация, если бы застройщик продавал готовое к заселению жилье, как в Испании, Португалии - без мебели, только окрашенный и кухонный блок", - объясняет Цуканов.

По его словам, девелоперам тяжело сейчас строить дорогое жилье на фоне дешевых хрущевок. Но самое важное, что на рынке нет средств для строительства. Застройщикам нужны длинные и недорогие деньги, чтобы начинать строить, а банки таких кредитов не дают. Нет и притока средств от физлиц.

"Чтобы построить комплекс из двух домов по 20 этажей, нужно $50-60 млн - это существенные инвестиции. Обычно застройщик заходит со своими $5-10 миллионами, а остальные средства рассчитывает подобрать от банков, и с рынка - от покупателей. Если не за что строить и продавцы не покупают квартиры – это и есть коллапс”, – объясняет Ярослав Цуканов в комментарии Delo.ua.

Коммерческий директор "Интергал-Буд" Анна Лаевская также отмечает, что до полномасштабного вторжения увеличивались и объемы продаж, и стоимость квадратного метра. Около половины сделок на первичке носили спекулятивный характер. Активно покупали с целью последующей перепродажи.

"Сейчас когда прогнозировать, что будет со стоимостью недвижимости и вообще с экономикой страны крайне сложно, инвесторы менее охотно вкладывают средства в бетон. Доля спекулянтов на рынке существенно сократилась", - рассказала Лаевская.

Гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько также подтверждает, что объемы строительства упали в 10-20 раз, но об этом не принято говорить.

"В Киеве и регионах открыты 80% офисов продаж квартир. Но это не значит, что люди покупают. На рынке недвижимости музыку заказывает покупатель. Если его нет, ты хоть открывай отделы продаж, хоть рассказывай, что ты строишь, - ничего не помогает". Если у тебя до войны на объекты заезжало на час 10-20 бетоновозов, а сейчас один в неделю, это не значит, что строительство такое же, как и раньше", - объясняет Приходько в комментарии Delo.ua.

Первичный рынок недвижимости: почему цены растут несмотря на войну

Медианные цены в новостройках в Киеве за год выросли на 5,3% по сравнению с зимой 2023 года, по данным M4U. В феврале 2024 года средние и медианные цены подросли незначительно:

• средние – до 63790 грн за 1 кв.м (YoY +4,2%, MoM +1,8%);
• медианные – до 52300 грн за 1 кв.м (YoY +5,3%, MoM +1,4%).

"В разрезе классов динамика цен оказалась разной. Эконом-класс продолжил рост и достиг показателя +12%. Комфорт-класс показывает постоянные цены, YoY +3,7%. Бизнес-класс, цены на который из-за акционной активности в середине года поползли вниз, понемногу за второе полугодие восстановил уровень начала года.Тяжелый май и начало лета сыграли значительную роль, снизив настроения потенциальных клиентов.Таким, по состоянию на февраль 2024 года YoY -2%. отрицательная, YoY -1,9%", - объясняет Даниленко.

По его словам, ценовой оптимизм сохраняется в дефицитном эконом-сегменте, в остальных сегментах ожидается удержание цен, или же ситуативные снижения.

Новые проекты на рынок не зашли, подчеркивает Даниленко. Основная часть предложения в Киеве представлена проектами комфорт-(67%) и бизнес-класса (25%).

"Столичный рынок развивался последние годы в направлении улучшения качества проектов на фоне усиления конкуреции концепций и роста цен. Из-за этой тенденции более дешевые проекты, с низкой маржинальностью и ценой, занимали на рынке менее 10%. Но сейчас, когда значительная часть спроса ориентирована на относительно дешевые проекты, рынку просто нечего предложить. При этом невозможность обеспечить достаточный уровень продаж на этапе запуска проекта не позволяет пополнить сегмент дешевых проектов новым предложением", - подчеркнул эксперт.

Пока же все игроки рынка сосредоточены на достройке текущих проектов, поэтому объем предложения постепенно уменьшается.

Основными драйверами рынка оставались новости о событиях на фронте, экономической и военной поддержке союзников, перспективах расширения мобилизации и прочее. И, несмотря на то, что обстрелов Киева было в разы меньше, чем зимой 2022 года, информационное давление также негативно влияло на готовность клиентов покупать.

Расчетные остатки по сравнению с расчетным уровнем продаж в феврале достигли одного из самых высоких уровней за последние два года. Коэффициент отношения расчетных остатков на февраль 2024 г. по сравнению с расчетными продажами срез до 14,3.

"В целом коэффициент отношения расчетных остатков на конец 2023 года по сравнению с продажами за этот же год по Киеву уменьшился до 8,3, но все равно оставался намного выше, чем в 2021 (1,6) или в 2020 (1,5). Это демонстрирует относительно низкий спрос по сравнению с имеющимися остатками и подтверждает рынок покупателя", - отмечает Владимир Даниленко .

Прогноз на 2024 год: что будет дальше с первичным рынком жилья

По прогнозам на 2024 год, здесь эксперты также единодушны: скорее всего стагнация на рынке продолжится, объемы строительства будут уменьшаться.

По мнению Ярослава Цуканова, даже несмотря на то, что после окончания войны в Украину придут инвестиции, в первые годы, будет дефицит жилья, что в свою очередь приведет к росту цен.

По убеждению Олега Приходько, судя по тенденциям, 2024 отразит 2023: ситуация будет оставаться на этом же уровне с тенденцией к ухудшению, ведь большинство строительных проектов остановились.

"Есть информация, что в апреле Украина предложила реструктуризацию своих долгов – а это десятки миллиардов долларов, что станет важным фактором для изменений на рынке. Ведь если произойдет большая инфляция, будем на время прощаться с первичным рынком и скучать по нему. И это может продолжаться достаточно долгий период времени – возможно, до пяти лет", - подчеркнул эксперт.

Ожидать катаклизмов на рынке в 2024-м не следует. Возможен рост цен на 10-15%, но в объемах продаж снизится еще на 10-15%, считает Олег Приходько.

Несмотря на это, государство все же пытается спасти строительную отрасль и продолжит это делать в 2024-2025. В первую очередь - через государственные ипотечные программы, такие как программа "єОселя", которая очень привлекательна как для покупателей, так и для застройщиков. Правда, из-за ограничений по аккредитации проектов и требований к заемщикам, массовой эту программу на рынке первички Киева назвать нельзя.

Как свидетельствует статистика Укрфинжилла, по состоянию на февраль 2024 года, всего по Украине всего 153 кредита (2% от общего количества) выдано на первичном рынке. Еще 2008 кредитов (26.8% от общего количества) выдано на покупку готовой недвижимости у застройщика. Но все же подавляющее большинство сделок совершается на вторичном рынке.

Сами застройщики отмечают, что доля сделок по "єОселю" в структуре продаж немалая — в частности у "Интергал-Буда" на уровне 25-30%.

"В основном в пределах льготной ипотеки покупают уже готовое жилье. Количество продаж в домах на этапе строительства значительно меньше. Это связано с тем, что не все банки-участники программы предоставили аккредитацию объектам на первичке. Сейчас сотрудничаем со Скай Банк и Укргазбанком и уже имеем первые согласованные кредиты на жилье в процессе строительства. Это хороший прецедент, который мы стремимся масштабировать, чтобы увеличить продажи по "єОселю" именно на первичке", - рассказала Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд".

По ее словам, вместо спекулянтов сегодня появился новый тип покупателя, для которого ранее приобретение жилой недвижимости было недостижимо. Участники программы "єОселя" - так называемые "бюджетники", льготные категории и другие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сегодня являются одной из ключевых целевых аудиторий на рынке.

"Пока это не массовый покупатель - ведь из более 8 тысяч согласованных ссуд на жилье более 70% касалось покупки недвижимости на вторичном рынке. Однако если ситуация изменится, ипотеку начнут давать именно на первичке, рынок почувствует существенный приток платежеспособного спроса. Это может стать весомым рычагом. поддержки на период, когда профессиональные инвесторы и люди с деньгами выжидают более благоприятных времен", - отмечает Лаевская.

Чтобы усилить этот эффект, Укрфинжилье в самом деле обещает в 2024 году сделать ставку именно на первоначальный рынок. И это действительно, по убеждению экспертов, может быть весомой поддержкой для части проектов. Ведь, учитывая условия программы, речь будет идти преимущественно об эконом- и доступном комфорт-классе, которого в столице осталось мало.