Як переселенці змінили ринок нерухомості і куди рухаються ціни на первинне житло

"З початку війни ринок первинної нерухомості відчутно пригальмував, хоча зі вторинним ситуація трохи краща. За моїми підрахунками, якби війна завершилась прямо зараз й ринок запрацював би на повну, вартість первинного житла у порівнянні з січнем підскочила б орієнтовно на 30%", – пояснив у коментарі Delo.ua аналітик компанії SV Development Сергій Костецький. Під повноцінною роботою ринку експерт якраз і має на увазі рівновагу пропозиції і попиту, що підкріплена гаманцем інвесторів. 

За даними директора агентства нерухомості “КиївДімСервіс” Андрія Романова, усі забудовники підвищили ціни на житло як мінімум на 10%, а той час як будматеріали подорожчали значно більше, на 50%.

"Є ряд забудовників, які вже запустили будівництво, але ціни на первинне житло покупців неприємно вразять. Ускладнилась логістика, подорожчало паливо і будівельні матеріали. Маріупольський завод "Азовсталь" випускав арматуру. Щось везуть з інших регіонів, щось – з-за кордону. Ціни на будматеріали виросли орієнтовно в півтора рази", – каже Андрій Романов.

Його думку підтверджує і президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе. Але щодо подорожчання будматеріалів він наводить дещо інші цифри. "Ті компанії, що житло добудували, ціни не переглядали. А ось недобудоване житло подорожчає. Будматеріали в залежності від виду підскочили в ціні на 20-40%. Передусім – імпортовані. Логістика ускладнилась", – підкреслив Парцхаладзе.

Тримають ціни, доки є можливість

Єдиний чинник, який перешкоджає компаніям піднімати вартість квадратних метрів ще більше, страх втратити покупців. Окремі забудовники підвищили ціни на 25%. Але в більшості своїй компанії не можуть дозволити собі такий стрибок, тому що це не відповідає купівельній спроможності покупців. Тому девелопери і шукають баланс. В цілому деякі компанії навіть прив’язались до долара за квадратний метр.

Наприклад, на такий крок наважились львівські "Ріел" та "Інтергал-Буд". У Львові ці дві компанії будівництво навіть не зупиняли. Але і вони, прив’язавшись до долара, підняли вартість житла, оскільки у західних регіонах країни попит на метри відчутний. Пояснити це дуже просто: туди мігрують люди з регіонів, де ведуться активні бойові дії (Харківщина, Дніпропетровщина, Миколаївщина, Донеччина), та купують житло. Навіть оренда житла у Львові завдяки внутрішнім переселенцям виросла мало не вдвічі. 

У Києві й інших більш-менш “тихих” областях ринок теж оживає. Головний столичний забудовник Київміськбуд вже анонсував запуск будівництва, маючи вдосталь незавершених комплексів. Але відновлення будівельних робіт занадто повільне. Деякі великі проєкти, як ось ЖК "Great" на лівому березі Києва, що налічує більше 10 будинків, поки не запущені. Тільки перші чотири будинки, які компанія завершила, будуть вводитись в експлуатацію.

"Схожа історія і з ЖК "Манхеттен" (біля столичного цирку). Тут Київміськбуд взагалі заявив, що ставить будівництво на паузу, бо бракує матеріалів через проблеми з логістикою", – звертає увагу Романов.

А ось масового переїзду будівельних компаній з “гарячих” регіонів очікувати не слід. Специфіка ринку нерухомості така, що компанії мають тверду прив’язку до території, тому емігрувати всередині держави (релокація, на яку йде маса підприємств з інших галузей) змоги не мають. Тим паче, конкуренція величезна і втиснутись поміж локальними компаніями майже неможливо. Зайнято все.

"Будівельні компанії, які будували у Харкові, у Львові будувати не будуть. Компаніям треба виконувати зобов’язання перед інвесторами, які заплатили гроші ще перед війною. Тим більше, компанії не мають фінансових подушок для відкриття проєктів в інших регіонах", – говорить експерт.

Будівництво виходить зі сну

На прикладі Києва тенденції, про які говорять експерти, дуже добре видно на графіку ЛУН. З лютого ціни йдуть різко вгору, а кількість новобудов з квартирами у продажу у березні падає до нуля. Втім, вже наступного місяця обсяг пропозиції житла значно збільшується, а у червні середня вартість житла досягає 37,5 тис. грн. за "квадрат".

Якщо ж брати до уваги річну динаміку, то за останні 12 місяців ціни на столичну нерухомість зросли на 18%. За даними ЛУН середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва з травня 2020-го по квітень 2021 року піднялася з 25,1 тис. грн. до 29,5 тис. грн.

У доларовому ж еквіваленті середня вартість квадратного метра в новобудові за цей же період зросла на 12%, перевищивши 1 тис. дол. у валютному еквіваленті. Наприкінці квітня цього року квадратний метр у столичних новобудовах коштував у середньому 1,05 тис. дол.

У Львові теж подібна ситуація: з початку війни різке просідання, але ринок швидко відновив темпи. Середня вартість житла за підсумками червня орієнтовно складе 27 тис. грн.

В Одесі, яка перебуває під обстрілами частіше, зростання цін не таке відчутне. І хоча опісля глибокого просідання будівництво поновлюється, але повільніше. У червні вартість в Одесі складе 25,5 тис. грн. за "квадрат".

Тільки за готівку

Ще одна специфіка сьогоднішнього ринку – відсутність кредитних угод взагалі.

Державні банки хоч і анонсували спеціальні програми, але справі це не допомогло. Наразі купівля-продаж житла відбувається виключно за "живі гроші". У деяких компаній розстрочки є, але по них набагато жорсткіші умови, вищі ціни і вибір там відчутно скромніший. Якщо ж купляти житло, заплативши відразу 100%, то і варіантів більше. І сама пропозиція більш вигідна.

Йдеться, наприклад, про державну програму "Доступна іпотека" під 7% на 1-20 років. За програмою платежі по кредиту здійснюються щомісячно, проценти нараховуються на фактичний залишок заборгованості.

Погашення кредиту та процентів здійснюється у розмірах та в строки, визначені кредитним договором через безготівкове перерахування коштів клієнтом (довіреною особою) з поточних рахунків, договірне списання з поточних рахунків позичальника або через внесення готівки у банківську касу. На даний момент в угодах і пріоритеті саме останній варіант.

Звичайно, купівля житла без кредиту буде набагато вигіднішою. Приміром, якщо квартира коштує 1 млн. грн., й покупець бере його в іпотеку на 5 років, внісши відразу 20% суми, то надалі щомісяця він сплачуватиме по 18 тис. грн. Загальні витрати за кредитом складуть більше 1,4 млн грн.

Реєстри працюють, але повноважень у нотаріусів стало менше

Агенти з нерухомості говорять, що з реєстрацією угод проблем вже немає. Нагадаємо, що з початком військового конфлікту Кабінет Міністрів закрив доступ до реєстру нерухомості з міркувань безпеки, що, у свою чергу, заблокувало можливість купувати та продавати житло. 

Згодом, ще 19 квітня, Кабмін ухвалив постанову (№480 від квітня 2022 року), якою відкрив окремим нотаріусам (їхній перелік затверджує Мін'юст) доступ до реєстру нерухомості та юридичних осіб, дозволивши здійснювати відповідні нотаріальні та реєстраційні дії.

Але не варто забувати, що ця постанова передбачає і додаткові зміни. По-перше, раніше угоди можна було проводити по довіреності, коли людина могла уповноважити довірену особу, а остання вже могла за неї провести угоди. Тепер вимагається особиста присутність покупця і продавця при угоді.

По-друге, нотаріусам "порізали" повноваження. Якщо раніше нотаріус у Києві міг провести угоду, скажімо, з об’єктом нерухомості у Львові, то зараз це може зробити тільки київський нотаріус й лише в межах Київської області.