Ігор Ніконов: Потенціал для будівництва житла у Києві є ще на 100 років

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронювати участь

KAN Development під час війни зазнав чималих втрат - у жовтні 2022 постраждав 27-поверховий хмарочос бізнес-центр 101 Tower у центрі столиці під час масованого удару по Києву крилатими ракетами. Після 24 лютого 2022 в 3-4 рази, засловами самого Ніконова, обвалились показники з продажу житла. Проте бізнесмен переконаний, що їхати зі столиці будівельному бізнесу поки що не варто.

Як батько десяти дітей Ніконов продовжує вірити у сучасні формати ЖК з родинною атмосферою, соціальними пакетом у вигляді шкіл, садочків та необхідних послуг.

Спрогнозувати прибутки з будівництва в Києві неможливо

Пане Ігоре, чимало київських девелоперів зізнаються, що будуватив столиці невигідно. Але ви і далі будуєте в Києві. Чому, наприклад, не йдете з проєктами за кордон?

Це правда: зараз не так вигідно будувати, ніж до війни. Але, по-перше, у мене є зобов’язання перед інвесторами і, по-друге, перед своєю командою. Поки вистачає коштів на утримання команди, я будую. І для мене це зараз головне - втримати і не розгубити людей.

Але у Львові, наприклад, девелопери відверто кажуть, що їм вдається будувати  навіть з довоєнною маржею. Чому в Києві не так?

У Києві важко розпочинати нові об'єкти - це дуже великий ризик через падіння темпів продажів. KAN планує починати нове будівництво найближчим часом, але ми свідомо йдемо на ці ризики. Навіть не будемо спочатку продавати квартири, а обходитимось своїми обіговими коштами. 

На мій погляд, люди сьогодні бояться купувати якесь невідоме майбутнє - те, що вони не бачать на власні очі. Тому на котловані в столиці досить складно щось продати. 

Але загалом, хоч об'єм продажів і упав у 3-4 рази, тим не менш, покупці є. Бачимо, що проекти, які викликали велику зацікавленість до війни, і зараз продовжують жити. Йдеться у першу чергу про об'єкти, які мають комплексну інфраструктуру. 

І все ж - на скільки у вас зменшилась маржа під час війни? 

Що таке маржа? Це коли ти вклав гроші, а потім вийняв. А якщо вклав, і вони весь час крутяться в проекті, то це просто ростуть активи. Але скільки ці активи завтра коштуватимуть, ніхто не знає. А може, вони знеціняться. 

Про що можна говорити, якщо об’єм будівництва впав у 3-4 рази. Сьогодні спрогнозувати прибутки з будівництва в Києві абсолютно неможливо.

Що зараз вигідно у Києві будувати: це житло, комерція, заміська нерухомість? 

На мій погляд вигідна житлова нерухомість, але у комплексних проєктах - разом з комерцією, послугами, освітніми закладами. Щось на кшталт наших  ЖК: тут є і де жити, і де отримувати сервіси, і школа, і дитсадок, і супермаркет. Тобто коли людина живе, як ми кажемо, по принципу  “нульового кілометра” і їй не треба ніде виїжджати. 

Щодо комерційної нерухомості, будувати її зараз невигідно - ні офіси, ні готелі, ні рітейл. Оскільки потрібно не лише звести будівлю, а й запустити її: витратити кошти на ремонт, експлуатацію, управління - це надто великі капіталовкладення при багатьох невідомих з поверненням інвестицій. 

Хоча сьогодні в Україні є багаті компанії, наприклад, зі сфери сільського господарства, які цікавляться будівництвом комерційних об’єктів. Те, що у них немає інструментів як освоїти гроші в умовах обмеження виведення коштів під час воєнного стану, - це один із факторів, який може вплинути на рішення почати будівництво, наприклад. 

Про будівництво і втрати під час війни

Як проходить ваш ранок, якщо це скажімо, день обстрілу. Вам телефонують, докладають, яка ситуація на об’єктах?

Звісно, хвилююсь. У нас вже були руйнування об’єктів – прильоти в ЖК “Файна таун”, а  БЦ 101 Tower взагалі розбомбили дуже сильно. Але не можна жити весь час у страху. Усі люди, які живуть в Україні, психологічно набагато легше переносять наслідки обстрілів.

А у скільки Ви оцінюєте свої збитки - скільки ви б пред’явили Росії? 

Сьогодні це 12-15 млн доларів – це тільки збитки по “101 Tower”. У “Файна таун” ми відбудували руйнування своїми силами. 

Нещодавно запрацював міжнародний реєстр збитків від війни. Ви будете вимагати відшкодування від Росії?

Поки що ми не бачимо механізму, як реально повернути збитки. Має бути один орган, уповноважений вирішувати ці питання.

Реєстр наче є, але досі немає ані компенсаційної комісії, ані трибуналу. Немає чіткого механізму, як добитися стягнення. Але погоджуюсь: свій інтерес треба відстоювати. Для цього треба через суд довести збитки, оформити докази і відправити в реєстр. Але давайте спочатку війну закінчимо.

У ваших ЖК ціни на 20-30% дорожчі, аніж середні по ринку. Як ви реалізуєте свої квартири, коли на ринку повний штиль по продажах? 

Завдяки виграшному формату ЖК - “місто в місті” з повною інфраструктурою та багаторічній надійній репутації. Так, покупець платить трохи більше. Але, крім квадратного метра, він отримує багато інших важливих речей. Це не просто дім, де незрозуміло, куди відводити дитину в школу, де шукати фітнес-клуб чи супермаркет. Це екосистема з великим набором послуг та товарів.

Як показало наше дослідження, 85% мешканців KAN вирішують справи не виходячи з ЖК. Тут і їх власний бізнес на першому поверсі, і садок, і готель для тваринок, і книгарня, спортивна інфраструктура, басейн, і паркова зона, - наш покупець розуміє, чого це вартує.  

У собівартість будівництва, наприклад, включене створення школи. От візьмемо ЖК “Республіка”, ми почали зведення вже другої школи (старшої) і в 2026-му році ми її запустимо. Якщо $40 мільйонів витрат розділити по квартирах, я вважаю, що це плюс близько $300 на квадратний метр.

Водночас ми розуміємо, що освітні заклади в тому числі є нашим плюсом. Завдяки комплексному підходу ми й продаємо стабільно. Набагато менше, ніж до війни, але інтерес до наших проєктів високий.

KAN продовжує будувати у форматі “місто в місті” - це “Файна”, “Юніт сіті”. Ви не вважаєте, що у Києві під час, та й після війни треба будувати дешевше, можливо, соціальне житло? 

Я вважаю, що весь Київ має перейти на формат “місто в місті” - бо це про якість життя. Усе місто має бути єдиним форматом. Зрозуміло, це не відбудеться швидко. І багато людей незадоволені парканом, яким зазвичай відгороджені нові ЖК. Але ми, наприклад, відкриваємо доступ до сервісів і інфраструктури для мешканців сусідніх будинків. 

Є таке поняття, як кримінальна складова. Наші покупці хочуть жити у безпечному місці. Це не наше бажання, цього вимагають самі мешканці. Ми проектуємо без парканів. Але самі жителі ставлять вимоги – або так, або ні.

Ви анонсуєте новий проєкт,  хоча самі визнаєте, що ризики стартувати досить високі. То на які ж кошти плануєте будувати?

Великий плюс у тому, що це проєкт у центрі Києва, ми його запускали до війни, але ще нічого не продавали, тому тимчасово заморозили, а тепер відновлюємо будівництво. Друга велика перевага в тому, що ми там майже добудували школу.

Це ЖК по вул. Маккейна -  на 150 тисяч квадратних метрів. Усі будівлі проєкту будуть з'єднані мостом. Ми плануємо складний комплексний проєкт, ні на що не схожий. Інвестиції будуть дуже великі. Наразі спробуємо обійтись власними коштами, а потім будемо дивитися. 

Важко уявити, скільки він буде в ціні. На школу ми вже потратили 42 мільйони доларів, і тільки скління, наприклад, може ще коштувати від 20 до 100 доларів за квадратний метр. 

Як ви розраховуєте, що, як і де будувати - які дослідження на ринку вважаєте найбільш релевантними? 

Ніякі дослідження, крім вивчення інтересів наших мешканців та внутрішнього чуття, ми не беремо до уваги. На мій погляд, усі зовнішні дослідження сьогодні некоректні - ніхто не знає, що буде завтра. І на моє переконання у питанні, купиш ти квартиру чи ні, завжди працює емоційний фактор. Принаймні, для нашого покупця. Якщо ти йому даси цю емоцію - він придбає. 

Складність у тому, що покупці бізнес-класу - це в основному люди, яким вже є де жити. Вони спостерігають за ситуацією і відкладають на потім купівлю нової квартири. Але ми можемо викликати в них той спектр емоцій, які змусять їх задуматися про значне покращення рівня середовища і життя. Та й для багатьох людей кошти в нерухомості може навіть більш рентабельні і більш safety, ніж гроші в банку. 

Але мільйони українців виїхали з країни. А ті, що залишились, бояться вкладати в первинний ринок, вони інвестують в новобудови Польщі, Балі чи Іспанії. Як ви зараз оцінюєте  попит на первинці?

Балі, Польща – це чудово. Але тоді треба туди переїжджати. А люди сьогодні не розуміють, скільки взагалі нам залишилося жити. І вони хочуть прожити своє життя в комфортних умовах. Це по-перше. По-друге, ми надаємо їм розтермінування, що робить придбання досить посильним для багатьох. 

Київ - таке місто, що сюди приїхало дуже багато людей зі сходу. Вони розуміють, найбезпечніше місце в країні - це столиця. З іншого боку, у Львові немає стільки робочих місць, як у Києві. Саме тому переселенці концентруються тут і додають динаміки столичному ринку нерухомості. 

На мою думку, бум, який почався в західних регіонах, поволі вщухає. Вже зараз кажуть, що там є дуже чітке сповільнення активності. Вважаю, що Київ - головне місце тяжіння. Тому скільки ми не рахували, зрозуміли, що для нашої компанії немає сенсу рухатися в якісь інші регіони. 

Минулого тижня кілька девелоперів - Saga, DIM, "Житлоінвест" заявили про те, що знайшли чи шукають партнерів для добудови проєктів. У вас також був спільний проєкт ЖК UNIT.Сity. Чи вигідні такі колаби? 

Скажу чесно. Будь-яка така колаборація, навіть найкраща – це головний біль. Навіть коли між партнерами дуже хороші стосунки. Якщо на проєкті відсутній єдиний центр ухвалення рішень, то це завжди якийсь компроміс, суперечки. Тому якщо є можливість, мені зручніше будувати самому. Проєкти рухаються швидше і мають кращу якість, де ми або єдині інвестори, або як керуючий інвестор, що має право ухвалювати рішення самостійно.

У будь-яких партнерів є люди, яким потрібно постійно доводити свою важливість та необхідність для компанії. Вони полюбляють імітували бурхливу діяльність та витрачати час усієї команди. А час для будівництва - це найважливіше, постійні витрати дуже великі. Тому ми ніколи не затримуємо введення в експлуатацію. Це і повага до наших інвесторів, і наша собівартість, яка залежить від часу, затраченого на будівництво.  

Вам довелось заморозити якісь проєкти через війну? 

Ми будуємо тільки ЖК, у яких продажі стартували до 24 лютого 2022 року. Усі проєкти, які були у розробці до війни, ми відкладали або пригальмували. 

Скільки у вас є ділянок під будівництво? 

До війни у нас були заплановані 4-5 проєктів, для них були відведені ділянки. Якби не війна, ми б почали. Але, на жаль, довелось відкласти. Зараз ми продовжуємо проєктувати, змінюємо концепції. Намагаємось спілкуватися з активістами, які різко з'являються в той момент, коли дозвіл на будівництво вже у тебе на руках, або ти щось почав робити. 

Останній наш живий приклад - проєкт в Китаєво. Ми навіть готові профінансувати археологічні розкопки, проте це нікому не цікаве, потрібні тільки популістичні заклики і зупинка роботи бізнесу. 

Ви готові піти на компроміс?

Вихід дуже простий. Ми погоджуємось на розкопки, і якщо на цій ділянці справді знайдуть щось важливе, ми точно не будемо на цю тему сперечатися.  

А ви пам'ятаєте, як “виділялись” ділянки в часи Черновецького? Там нікого не цікавила історія міста, земля віддавалась пакетами непрозоро… 

У будь-якій організації, навіть державній, бувають недобросовісні представники. Є і недобросовісні забудовники. Але є девелопери, які намагаються щось створювати у країні. Ми придбали землю на ринку, не відводили її, а саме придбали у такому вигляді та з таким призначенням. Це нікого не хвилювало 20 років, коли компанія платила оренду (вже заплатили $5 мільйонів в держбюджет). І тільки після того, як ми почали щось робити, з'явилися претензії, що там може бути археологічна пам'ятка.

Я вам скажу, як є. Це наша приватна власність, захищена Конституцією. Якщо хтось порушив закон і передав цю землю, то мабуть вже є сенс розбиратися саме з ними. 

Якщо для держави дуже потрібне використання цієї землі, поверніть нам кошти, упущену вигоду і заберіть її. 

Скільки коштує земля під забудову зараз? Ціни впали через війну? 

Ціни не впали, тому що, по-перше, є світова інфляція. Дорожчає не тільки земля, а й всі продукти - одяг, їжа. Зростання цін за період ковіду йде такими швидкими темпами, що просто розумієш: ми вже живемо в інших цінах. Тому всі розуміють, що в нерухомості ти можеш хоч небагато проте заробити. Бо навіть в твердій валюті у тебе за рік 10-12% з'їдає інфляція. За 10 років твої 100 доларів перетворюються в нуль. 

Після війни нас чекає дефіцит житла і багато недобудов

Пане Ігоре, якщо обвалились темпи будівництва за роки війни, чи варто говорити про таке поняття, як дефіцит житла? Він може виникнути після війни чи ні?

Це залежить не від ринку, а від політики держави. Держава має сприяти поверненню людей, які втратили житло та виїхали за кордон, а це, як мінімум, 10 мільйонів людей. 

Де ви берете робітників і скільки їм платите? 

За час війни зарплати зросли удвічі. Знаю, що самих робітників дуже складно знайти. Але в нас є перевага в тому, що більшість наших робітників - це кияни. Інші компанії часто користувались приїжджими, а вони зараз бояться їхати через ТЦК. У нас завжди було 40% киян і завдяки цьому ми і справляємося сьогодні.

А ви готові брати турків чи філіппінців, працівників з Середньої Азії на будівництво? 

Будемо вирішувати, якщо прийде час. 

П’ять років тому ми вже залучали на проєкті “Файна таун” таджиків, але це був такий собі досвід, тому що їх кваліфікація була набагато гірша, ніж в українців. Хоч вони не п’ють і не курять, і працюють по 12 годин на день, проте українець за вісім годин роботи виконує на 30-40% більше і якісніше - за нашими не треба переробляти. Тому це складне питання.

Київ після війни: де ви бачите потенціал для житлового будівництва? Які райони краще розвивати?

Потенціал для будівництва у Києва величезний - ще на 100 років і більше. Навіть якщо порахувати, скільки в прицентральних районах покинутих промзон. Один “Більшовик” чого вартує.  Я вважаю, що після війни у нас буде дуже багато роботи.