Коворкінг-бункер і pets-friendly. Як виживають гнучкі офіси під час війни

• Попит на гнучкі офіси: як змінився типовий орендар коворкінгу 
• Коворкінг під час війни: пошук форматів
• Гнучкі ціни у гнучких офісах
• Коворкінги: нова пропозиція та плани щодо відкриттів у 2024

Модний у довоєнні часи формат коворкінгів сьогодні змушений змінюватись: гнучкі простори переживають проблеми з наповненістю, як і звичайні офіси.

На початок 2022 року в Україні налічувалось 100 тис. кв. м гнучких офісів та 130 локальних брендів коворкінгів і ринок стрімко розвивався. У роки війни популярність коворкінгів зменшилась.

Востаннє різке ситуативне зростання попиту орендарів спостерігалося наприкінці 2022-го, проте воно було пов’язане з блекаутами. 

Після стабілізації енергосистеми у лютому-березні 2023 року відбувся повторний відтік клієнтів, а рівень заповненості коворкінгів до кінця першого півріччя 2023-го у Києві стабілізувався на рівні 50-70% залежно від локації. 

Попит на гнучкі офіси: як змінився типовий орендар коворкінгу 

За даними CBRE Ukraine, портрет типового орендаря у коворкінгу, так само як і на ринку традиційних офісів, не зазнав суттєвих змін - у структурі попиту усе ще домінує сегмент ІТ. Однак, у 2023 році, до списку орендарів активно долучилась креативна індустрія та маркетинг, представники публічного та державного сектору, компанії, пов’язані із військовою діяльністю та дипломатичні місії.

Окрім того, спостерігається збільшення частки локального українського бізнесу загалом, який певною мірою замінює корпоративні глобальні компанії. 

“Зростання попиту на гнучкі простори з боку орендарів локального бізнесу пояснюється тим, що велика частина їх представників працюють на проектній основі та обирають більш гнучкі рішення - як з точки зору терміну оренди, так і розміру офісів”, - пояснила Delo.ua старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine Анастасія Качан.

За словами експертки, також продовжується тренд на скорочення офісів з метою оптимізації капітальних та операційних витрат на утримання із переходом до гібридного формату роботи. Таким чином, під впливом пандемії та війни, багато компаній вперше познайомившись із форматом гнучкої роботи у коворкінгах, переглянули своє ставлення до цього сегменту, відкривши для себе коворкінги як професійну комерційну нерухомість. 

Також коворкінгам стало у нагоді те, що деякі корпоративні гравці розглядали гнучкі простори як бекап опцію на випадок пошкодження головного офісу під час обстрілів.

"Натомість у регіонах ми спостерігали активний розвиток локацій у західній частині країни, у зв’язку зі  зростанням кількості внутрішньо переміщених осіб та бізнесів, де гравці як розширювали існуючі мережі, так і розвивали нові локації достатньо високої якості", - зауважила Анастасія Качан.

Коворкінг під час війни: пошук форматів

Упродовж 2023 року найбільш затребуваними залишались простори з хорошим сервісом, наявністю укриття, значний вплив на попит також мала локація коворкінгу.

Через війну на ринку з’являються об’єкти з максимальним акцентом на безпеці. Така локація відкрилась у грудні 2023-го в столиці – Creative State of Arsenal 3. Ця українська мережа гнучких офісів та бізнес-просторів представлена шістьма локаціями у Києві та Дніпрі, а новий об'єкт - вже третій на Арсенальній площі. 

"Будівля київської комендатури, де розташована локація, має стіни у 1,5 м завширшки, а нижній поверх, завдяки специфіці архітектури, знаходиться повністю у підземеллі та служить укриттям на випадок небезпеки з неба. Додатково захистили бетонними блоками вздовж периметру будівлі", - розповів СЕО та засновник Creative States Ілля Кенігштейн. 

У багатьох коворкінгах на паркінгах, які служать укриттями під час тривоги, облаштували місця для роботи - з wifi, чаєм та пледами. 

Популярністю користується і опція kids-friendly.  “Третій “Арсенал” ми запустили як першу локацію сімейного типу – все більше резидентів сьогодні мають запит на простори, де можна перебувати з дітьми у безпеці. Тому тут готуємо ще спеціальний сервіс професійних вихователів, які займатимуться з дітьми на локації", - наголосив Кенігштейн.

За його словами, є запит на додаткові сервіси всередині екосистеми, або all-in-one пропозиції. Тож в Creative States запустили свою кухню, CS Kitchen, з командою бренд-шефа і кухарів та меню, яке постійно оновлюється.  

На ринку з'явилось також чимало гнучких офісів pets-friendly, зокрема, Peremoga, 4hub, Open Tag, Gnizdo, TCEH, де можна працювати з домашніми улюбленцями. На локації пропонують миски для води та корму для тварин. Вважається, що наявність чотирилапих зменшує рівень стресу та підвищує продуктивність праці в колективі.

Деякі простори дозволяють орендодавцям гібридний формат роботи. Наприклад, компанія знімає офіс на 20 місць, але подає список на 40 людей, які працюють у дві зміни або за зручним графіком, розповіли в коворкінгу TCEH.

У компанії зазначили, що весь колектив пройшов навчання з тактичної медицини за алгоритмом MARCH від ТАКМЕД і пропонує своїм орендарям можливість пройти це навчання безкоштовно.

Гнучкі ціни у гнучких офісах

Зменшення попиту після відтоку ситуативних клієнтів позначився і на орендних ставках у гнучких офісах. На сайтах коворкінгів нерідко можна одразу зустріти пропозиції зі знижками "мінус 25%".

За даними CBRE Ukraine, хоча запитувані ціни оренди залишались на рівні довоєнних, упродовж 2023 спостерігалася їх суттєва різниця з фактичними цінами на ринку. Тож, оскільки заповнюваність коворкінгів зафіксувалась в середньому на рівні 50-70%, орендодавці залишались відкритими до перемовин для залучення нових та утримання існуючих клієнтів.

Якщо до повномасштабного вторгнення спостерігався тренд на подовження договорів оренди, які у середньому укладалися на 1-3 роки, у 2023 році горизонт планування для орендарів змінився, тож більш поширеними були договори тривалістю до одного року.

Попри те, що вартість оренди у рамках короткострокових договорів є вищою, орендарі частіше обирають такий формат для зменшення ризиків, що забезпечується гнучкістю, яку надають коворкінг простори.

Наразі ж орендні ставки коливаються від 120 до 320 дол/місяць за місце +ПДВ. Ціна залежить від локації коворкінгу, розташування і набору послуг, які пропонує оператор коворкінгу.

Коворкінги: нова пропозиція та плани щодо відкриттів у 2024

У другому півріччі 2023 була спроба розширення пропозиції, коли на ринок вийшли два професійні об’єкти: Creative States Arsenal III (3 000 кв.м) та Regus LUWR (2 700 кв.м). Однак Regus LUWR так і не зміг повноцінно відновити роботу, оскільки був частково пошкоджений російською ракетою. 

Станом на кінець 2023 року загальний обсяг пропозиції професійних коворкінгів у Києві становив приблизно 123 000 кв.м.

Для переважної більшості гравців пріоритетом залишалось забезпечення функціонування та заповненості існуючих локацій, водночас плани щодо відкриття нових об’єктів розглядалися меншою мірою.

"До передумов для відновлення планів щодо відкриття належать, перш за все, комерційні показники бізнесу, а також можливість вигідних умов оренди у форматі партнерських відносин із орендодавцем. Тож, допоки попит на ринку не стабілізується, а рівень заповненості існуючих локацій досягне близько 80%, що дозволить утримувати рівень прибутковості, нові масштабні відкриття на ринку є малоймовірними", - вважає Анастасія Качан.

Разом з тим, за її словами, досить активніший розвиток гнучких офісів спостерігається у західній частині країни, де локальні мережі розвиваються у обласних центрах та навіть містах районного значення.

Водночас деякі коворкінги також заявляють про плани виходу на закордонні ринки, зокрема Польщі, щоб поширити свою експансію на іноземного споживача.

“У 2023 році ми продовжили наш ріст. Із запуском Creative State of Arsenal 3, наш портфель сягнув 20 000 кв. м. У новому році сподіваємося рухатися так само. Як завжди – у нас амбітні плани: маємо неанонсований проєкт на «Арсеналі» площею 2500 м² і плани запуску в країнах Європи. За темпи казати не буду – непрогнозовано", - зазначив Ілля Кенігштейн. 

За його словами, глобальна мета Creative States — вийти на 30-35 локацій у наступні роки масштабування в Україні та за її межами.