Новий закон про оренду державних угіддь: що зміниться для громадян та землевласників

Проект закону №7588 після підпису президентом Володимиром Зеленським робить можливим перетворення на акціонерні товариства держпідприємств, у яких на праві постійного користування є земельні ділянки с/г призначення. Відповідно, земля державних підприємств перейде їм в користування, але вже на праві оренди строком на 50 років.

За новим законодавством, перереєстровані юрособи будуть платити орендну плату, яка становитиме не менше 12% від показника нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки. Якщо НГО конкретної ділянки не оцінювалась, то плата складе не менш ніж 12% від середньої НГО на території відповідного регіону.

Подібні земельні ділянки буде заборонено приватизувати. Земля державних підприємств перейде до новостворених юросіб, причому 100% акцій у статутному капіталі таких товариств належатиме державі. Утворені таким чином юрособи-правонаступники зможуть набути в оренду земельну ділянку державного підприємства, але виключно за умови прийняття уповноваженим державним органом відповідного рішення.

Якщо протягом року компанія-власник землі на праві ПК не захоче орендувати використовувану ним землю, цю ділянку виставлять на земельні торги в системі "Прозорро.Продажі".

Перереєстровані компанії зможуть передавати земельні ділянки в суборенду, але виключно через земельні торги. Строк суборенди, буде обмежений 14 роками для угідь для рослинництва і 25 роками для земельних ділянок під сади та виноградники.

Наразі власники землі на ППК сплачують за використання належних їм угідь державної власності земельний податок, який не може перевищувати 1% від НГО. 

ППК - що це взагалі таке? 

Земельні відносини щодо передачі угідь сільгосппризначення в постійне користування виникли в часи здобуття Україною незалежності – тоді приватизація землі відбувалась за так званими "декретними рішеннями" сільських, селищних, та міських рад.

Разом з розпадом СРСР громадяни України почали створювати селянські (фермерські) господарства, і для його ведення вони отримували земельні ділянки у право постійного користування. Порядок передачі таких угідь був закріплений у Земельному кодексі України від 18 грудня 1990 року. На підтвердження такого права видавалися державні акти на право постійного користування землею.

Однак, вже в 2002 році оновлений Земельний кодекс обмежив коло суб'єктів, які можуть обробляти угіддя на правовому статусі ППК. Така можливість залишилась виключно за юрособами, а інших землекористувачів зобов'язали до 1 січня 2008 року перереєструвати статус на право власності або оренди.

Наразі можливість користуватись землею на ППК мають: 

• підприємства, установи і організації державної та комунальної форм власності;
• громадські організації осіб з інвалідністю;
• релігійні або ветеранські організації;
• Акціонерне товариство "Укрзалізниця";
• заклади освіти незалежно від форми власності;
• співвласники багатоквартирного будинку;
• оператори газотранспортної системи та систем транспортування енергоресурсів.

Співбесідник видання Володимир Пристай, радник юрфірми Totum, наводить масштаби використання ППК по Україні - станом на 2022 рік воно застосовувалось для 3,2 млн га с/г земель, або приблизно 7,5% від загальної площі країни.

Експерт підкреслює, що ППК надає право безстроково володіти та користуватися земельною ділянкою, але без можливості розпоряджатися нею (продавати, здавати в оренду, обмінювати, дарувати, тощо). Це спричинило низку правових дискусій, а саме: 

• складнощі при зміні суб’єктного складу осіб, які можуть отримувати ділянку на такому праві;
• відсутності норми закону, яка б вирішувала питання можливості успадкування ППК або повторного його набуття у разі реорганізації юридичної особи.

Через застарілість "перестроєчного" земельного законодавства і його невідповідність нинішній ситуації, ці правові невизначеності вирішувалися на рівні судових спорів.

Наприклад, у низці постанов Верховного Суду йшлося про те, що ППК не втрачається у разі реорганізації юридичної особи. Тобто, підприємство-правонаступник може володіти земділянкою на цьому правовому титулі, навіть якщо воно не належить до суб’єктів, які згідно з вимогами чинного законодавства можуть набувати право ППК.

Володимир Пристай відмітив, що після вступу в силу законопроєкту №7588, вищеназваний підхід буде дещо змінений. Господарські товариства, утворені в результаті реорганізації державних підприємств, отримають чіткий механізм переоформлення права ПК на право оренди.

Чи вплине закон на рядового громадянина? 

Напряму - ні, пояснює юрист. Законопроєкт №7588 стосується лише земельних ділянок державних підприємств, і не впливає на інших фізичних чи юридичних осіб.  ППК громадських та релігійних організацій, співвласників багатоквартирного будинку та інших осіб, котрі використовують земельні ділянки на відповідному титулі, не повинно зазнати змін у зв’язку з прийняттям документу.

Тобто, ОСББ і в подальшому зможуть набувати земельні ділянки на ППК, а фермерські господарства – користуватися землями, що колись були отримані їх засновниками на відповідному титулі. 

Він додає, що абсолютне скасування ППК наразі не видається можливим ще й з огляду на те, що громадяни чи юридичні особи, які колись отримали земельну ділянку на такому титулі, не можуть бути зобов’язані здійснити його переоформлення на інше речове право за відсутності їх власної на це ініціативи. Відповідне рішення в 2005 році ухвалив Конституційний суд. 

Хто керуватиме державними землями? 

Фонд державного майна України (ФДМУ) пояснює, що законопроект регламентує використання більш ніж 700 тис. га землі, яка зараз розділена між кількома сотнями держпідприємств. Абсолютна більшість з них самостійно не обробляють землю, так як не мають для цього необхідної техніки та персоналу.

Для управління цими угіддями буде створено відповідний Земельний банк, а державні сільгоспземлі будуть здавати в оренду на відкритих онлайн-аукціонах. Перші 300 тис. га планується виставити на аукціони в системі "Прозорро.Продажі" на початку 2024 року.

За даними Мінагрополітики, закон впорядкує використання земель сільгосппризначення Національної академії аграрних наук (НААН), пенітенціарної служби та інших держпідприємств. Після переоформлення юросіб ділянки будуть здані в оренду під не менш ніж 12% від їхньої НГО замість нинішнього 1%.

Загалом, правовий титул ППК для земель сільгосппризначення за час свого існування не відзначився суттєвими економічними успіхами для держави, але встиг викликати багато корупційних скандалів. З останнього - видання "Українська правда" 27 липня заявило про обшуки у президента НААН Ярослава Гадзали через можливі махінації з землею.

За даними видання, СБУ обшукує науковця через передачу 150 тис. га сільгоспземель академії в обробіток приватним особам. Ця схема могла приносити учасникам схеми до $20 млн прибутку на рік.

Володимир Пристай додає, що для повноцінного вступу закону в силу його положення ще мають бути узгоджені з нормами Податкового кодексу України (ПКУ). Вони поки що не дозволяють юрособам заробляти на суборенді землі на ППК - зараз розмір виплати за суборенду не має перевищувати розмір відповідної орендної плати. Також не варто чекати занадто швидкого старту аукціонів щодо таких земельних ділянок, вони розпочнуться не раніше 1 січня 2024 року.

Юрист підкреслює, що загалом закон позитивно вплине на агросектор і дозволить аграріям збільшити площу земель для вирощування сільськогосподарських культур.

Хто виграє від реформи ППК?

Це органи місцевого самоврядування, пояснює Володимир Пристай. Оскільки плата за землю є місцевим податком, то відповідні кошти у будь-якому випадку надходитимуть до бюджету територіальної громади за місцем знаходження земельної ділянки.

Водночас розмір таких надходжень зазнає значних змін. Згідно з чинним законодавством, ділянка на ППК обкладається земельним податком, який згідно з чинними законодавчими вимогами не може перевищувати 1% від її НГО, тоді як орендна плата за неї ж зросте мінімум до 12%, або навіть більше (за умови гармонізації з нормами ПКУ). 

Мінекономіки підтримує обіг держземель на онлайн-торгах

Заступник міністра економіки України з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації Олексій Соболев підкреслює, що законопроєкт №7588 дозволить "конвертувати" неефективні держпідприємства в "нормальні" з точки зору підзвітності юрособи, такі як АТ або ТОВ. Відповідно, бізнес зможе отримати доступ до, зокрема земель НААН, що раніше було неможливо.

Він нагадує, що збитки від неефективного управління сільгоспземлями поза конкурентними онлайн-аукціонами сягають понад 0,5 млрд грн щорічно, і існування ППК для держпідприємств надто дорого обходиться державі. При цьому від початку війни земельні онлайн-аукціони вже принесли до бюджетів різних рівнів щонайменше 1 млрд грн надходжень.

При цьому він відмічає проведену роботу і на рівні підзаконних актів. Так, у грудні минулого року був прийнятий законопроект, згідно з яким АТ з часткою держави в 100% мають відчужувати своє майно та передавати його в користування винятково на електронних аукціонах. Відповідне рішення кабінету міністрів на виконання цього закону має вийти найближчим часом.