Що буде з цінами на нерухомість: головні тренди та прогнози

За словами старшого економіста Ukraine Economic Outlook Михайла Кухаря, для оцінки перспектив цін на нерухомість в країні варто розуміти, що відбувається з її економікою. Її демонструють ключові макроекономічні показники:

• Через повномасштабне російське вторгнення ВВП України скоротився на 21% - з $200 млрд в 2021 році до $158 млрд в 2022 році. За результатами 2023 року він має відновитись на 10%, до $174 млрд;
• В перший же рік війни структура ВВП радикально погіршилася - частка приватного сектору економіки зменшилася з 60% до 34% в 2022 році, а дефіцит бюджету збільшився з 3% до 25%. В нинішньому 2023 році ситуація також розвивається не найкращим чином - половина економіки (49%) приходиться на держбюджет, чверть (24%) складають військові витрати, а приватний сектор - лише 27%;
• Дефлятор ВВП в 2021 році склав 25%, в 2022 році - 34,6%, в 2023 прогнозується на рівні 20%. Тобто якщо виручка підприємства цьогоріч зросла на 15%, то це не є приводом для гордості для його власника - насправді воно не зростає, а втрачає кошти;
• Через брак робочої сили, викликаний війною та виїздом з країни значної кількості працездатного населення фіксується ріст середньорічної заробітної плати до $452/місяць в 2023 році з $460/місяць в 2022 році. Вихід на довоєнні показники прогнозується вже в середині 2024 року;   
• Бюджет України виглядав би трагічно без допомоги західних партнерів. Кумулятивний фіскальний розрив на 2023 рік складе $43 млрд, які країна має отримувати ззовні для балансування доходів і видатків;  
• Зовнішній борг України за 2022-2023 рр зростав приблизно на $25 млрд щороку. Однак, через велику частку грантів в допомозі від західних партнерів, відношення боргу до ВВП в кінці 2023 року не перевищить встановленого для країн ЄС 60%-го критичного рівня;   
• Експорт із країни загалом відновлювався з початку війни, поки росли темпи вивозу продукції АПК через "зерновий коридор". Внаслідок зупинки його дії очікується скорочення надходжень експортної виручки. Загалом експорт в 2023 році складе $34,6 млрд проти $41 млрд в 2022 році і $63 млрд в 2021 році;
• Імпорт, до якого входить багато продукції військового та подвійного призначення, знаходиться в сильному дисбалансі з експортом - $69,8 млрд в 2023 році проти $56,2 млрд в 2022 році і $61,3 млрд в 2021 році; 
• Негативне сальдо торгівельного балансу в $37 млрд в 2023 році співставне з обсягом золотовалютних резервів за рік, що є аномальним для будь-якої економіки показником;    
• Ринок праці майже відновився до довоєнного рівня, а кількість вакансій вже досягла показників лютого-2022;
• На банківських рахунках населення в гривні і доларі зберігається близько $25 млрд, які можуть бути використані, в тому числі, на придбання нерухомості;
• В Україні з'явився новий upper-middle класс населення - військові, які заробляли з першого дня повномасштабної війни більше 100 тис. грн, приймаючи участь в бойових діях на першій лінії зіткнення;    
• Кількість готівки на руках в населення стабільно тримається на рівні $60-65 млрд;
• До кінця десятиліття Україна через війну втратить до $600 млрд, тобто майже 3 своїх щорічних ВВП. 

Таким чином, після перемоги над РФ інвестиційний потенціал українців для потенційної купівлі нерухомості складе $25 млрд в в банківській системі та $60-100 млрд в готівкових доларах.

Ключовий виклик для ринку нерухомості - погана демографія 

Підприємець і фінансовий аналітик Ерік Найман зазначає, що ключове питання для ринку нерухомості і цін на житло - демографічна ситуація в країні, через цей фактор число покупців нерухомості з кожним роком буде зменшуватися. Группа населення в віці 25-49 років, яка найбільше зацікавлена в придбанні "квадратів", вже в 2021 році скоротилась в порівнянні з 2020 роком, а в часи війни негативний вплив цього фактору посилився ще більше.  

Через це заробляти на нерухомості стає все складніше - за останні 10 років кількість покупців зменшується з природніх причин, тобто девелопери протягом останнього десятиліття отримали найбільші прибутки, і в майбутньому не повинні розраховувати на значне покращення свого бізнесу.

Таким чином, український ринок нерухомості буде рости незначними темпами в умовах несприятливої демографічної ситуації: він буде збільшуватись приблизно на 3% щорічно, але "зі складнощами". 

Іншими важливими факторами до кінця десятиліття стануть наступні економічні чинники:

• Гривня буде відносно сильною, що стримуватиме експорт і одночасно забезпечуватиме певну економічну стабільність в країні;
• Київський ринок житла ростиме за рахунок мігрантів з інших українських міст. В Києві все буде добре, тоді як в інших містах - не дуже. Більш менш гарною ситуація буде у Львові, але там виникне питання робочих місць, яких значно менше в порівнянні з столицею;
• Ціни на житло в Києві залежатимуть від приросту населення. Приріст жилого фонду в столиці протягом останніх 10 років складав в середньому 2% щорічно, вибуття - 0,2%. Тому ринок нерухомості столиці не зростатиме без щорічного росту населення більше 1,8%;   
• У випадку відновлення України за рахунок міжнародної допомоги ринок нерухомості по всій Україні суттєво виросте, але разом з ним кратно виростуть і зарплати населення. Не факт, що український бізнес зможе бути рентабельним за таких умов, і його продукція не поступиться іноземному імпорту, домінування якого над вітчизняним продуктом створить додаткові виклики для країни;
• Попит буде переходити до якісного житла. Основна маса житлового фонду України – "хрущоби", і при інших рівних умовах люди будуть купувати більш якісне житло, яке відповідає концепції енергетичної, транспортної, логістичної та культурної реновації;
• Офіси і комерційна нерухомість буде продаватись важко, складські площі - добре, також цікавими будуть нові формати на ринку нерухомості. 

Виставлена продавцем ціна і ціна реальної угоди - різні речі

Співзасновник онлайн-платформи ЛУН Андрій Міма підкреслює, що нині на ринку нерухомості України існує суттєва диспропорція між ціновим очікуванням продавців і реальною вартістю угод з купівлі-продажу квартир. В столиці ця різниця може досягати третини вартості житла.  

Експерт додає, що таке "простоювання" квадратних метрів в оголошеннях пояснюється катастрофічним скороченням реальних угод, викликаним повномасштабною війною з РФ. 

Для прикладу, продажі на первинці по Україні в 2022 році скоротились орієнтовно в 8-12 разів до довоєнного 2021 року, причому в Києві та області падіння склало 93-95%, в Одесі - 96-97%, у Львові - 83-79%, а в Івано-Франківську - 65-75%.   

Крім того, важливим фактором відновлення ринку нерухомості є кількість відвідувань профільних сайтів оголошень. Якщо оцінювати дані онлайн платформи ЛУН, то до липня-2023 кількість переглядів сайту відновилась до 50% від довоєнної, тоді як в березні-2022 скорочення складало 83%, а в "блекаутному" грудні-2022 - 74%.

За словами Андрія Міми, спотворення статистики цін на нерухомість також може викликати різниця в розрахунках - наприклад, оцінка середньої ціни "квадрату" замість медіанної, що може на 40% змінити картину на ринку. 

Інвестиції в первинку в 2023 році впадуть майже впятеро

Засновник "Школи професійного девелопменту" Ігор Райков під час виступу повідомив про скорочення ринку первинки майже впятеро - з $9,7 млрд в 2021 році до очікуваних за результатами 2023 року $2,08 млрд. 

За його даними, отриманими шляхом закритого опитування учасників ринку, у 2021 році загальний обсяг інвестицій в первинну нерухомість України склав майже $10 млрд, з них $2,5 млрд вкладено в Київ. Цифра виглядає правдоподібною - на прикладі Києва $2,5 млрд це близько $0,2 млрд на місяць. При цьому відомо, що десятка найбільших столичних забудовників до війни акумулювала $100-120 млн на місяць, а в Києві їх більше 50. 

Таким чином, масштаб падіння інвестицій в первинку наступний:

Таким чином, з $2 млрд загальних інвестицій у новобудови в 2023 році, 70% припаде на західні області і все, що західніше Житомира. Зрозуміло, це лише тимчасовий попит.

Рівень падіння ринку також можна оцінити завдяки попиту на ключові ціноутворюючі будівельні матеріали - арматуру, цемент, бетон, скло. Оскільки арматура, цемент і бетон сьогодні активно використовуються на сході і півночі країни у програмах відбудови і захисту критичної інфраструктури, то найрелевантнішим є скло - його споживання на заході збільшилось в 3-4 рази.

В часи війни вторинка диктує ціни на нерухомість

Власник та CEO SAGA Development Андрій Вавриш вважає, що через російське вторгнення в Україні відбулась зміна парадигми визначення ціни - якщо до війни  первинний ринок визначав ціни на всю нерухомість, то тепер все відбувається навпаки - девелопери конкурують з квадратними метрами на вторинці. Причиною цього є значно більші об'єми житла на вторинному ринку, а також впевненість власників вторинної нерухомості в можливості будь-коли продати її, хоч і з дисконтом.    

Найбільш помітна ця тенденція в наближених до лінії фронту містах.

Також експерт назвав наступні параметри ринку житла: 

• В Києві ринок відновився, якщо оцінювати за валовою вартістю здійснених угод, на 30% в гривні і на 22% в доларі, при порівнянні липня-2023 з липнем-2021;
• До війни оптимізм девелоперів підтримувався фактичними реальними продажами на первинці, після чого до травня-2022 змінився шоком від викликаних великою війною факторів. З червня по серпень 2022 року ринок оговтувався від шоку, і з серпня-2022 намагається знайти оптимальний баланс цін для своєї діяльності;
• В липні 2023 середня ціна "квадрату" на первинці в Києві вийшла на рівень $1384 і зрівнялась з показниками довоєнного липня-2021;
• Зараз забудовники будують житло для себе "в склад", завершуючи свої інвестиційні зобов'язання і для збереження ділової репутації;
• Собівартість матеріалів та ресурсів для будівництва зросла в собівартості в діапазоні 29-42%. Частина матеріалів подорожчала непропорційно дорого - ціни на скло, наприклад, подвоїлись;
• Економ-житло в традиційному розумінні зникає або трансформується під відповідні запити покупця.      

Також Андрій Вавриш навів основні тренди по ринку нерухомості України на 2024-2025 рік: 

• Найбільше ситуація з нерухомістю залежатиме від успіхів ЗСУ на фронті, які в принципі вирішать майбутнє країни і ринку;
• Дещо в меншій мірі, але дуже суттєво, впливатиме демографічна ситуація в країні;
• Відсутність капіталу на ринку - банківського, іпотечного та портфельного кредитування. Ці фактори є додатковим "загашником", які в майбутньому дозволять знаходити тренди до зростання;
• Ринок не має жодного розуміння, що таке "відновлювальний фонд" нерухомості, і який він матиме вплив на ціни на нерухомість;
• Однак, в умовах війни, з позитивних факторів можна відмітити рух ринку нерухомості до транспарентності, інституційну його модернізацію (модернізацію процесів ведення реєстрів, угод тощо) та ріст загальної якості ринку.