Готельний бізнес у 2026 році: на чому заробляють готелі та скільки?

• Ринок у цифрах або відновлення вже відбулося
• Регіональна математика готельного бізнесу
• Яка тоді реальна дохідність?
• На чому заробляють: три джерела доходу
• Три змінні, що визначають результат
• Що чекає далі

Ринок у цифрах або відновлення вже відбулося

Раніше ми писали, що двадцять найбільших готельних операторів України у 2025 році отримали 8,78 млрд грн доходу проти 6,61 млрд грн роком раніше, тобто маємо зростання на 32,8%. Державна податкова служба України зазначає, що туристичний збір за той самий рік збільшився на 31,5% і досяг 360 млн грн. Кількість ночівель у зареєстрованих готелях сягнула 10 млн, а отже, на 12% більше, ніж у 2024-му, і вище за показник мирного 2021 року.

Середній тариф по ринку за 2025 рік становив 3 198 грн за ніч, що на 13,5% більше, ніж роком раніше. У сегменті ж 4–5 зірок, за даними міжнародного сервісу STR-COSTAR, середня ціна номера сягнула 118 євро. Сім із п'ятнадцяти готелів із найвищим виторгом у 2025 році розташовані на заході України, а зростання їхніх доходів становить від 6% до понад 50%.

Але за середніми показниками ховається принципово нерівномірна картина.

Регіональна математика готельного бізнесу

Завантаженість готелів у першому кварталі 2025 року чітко показала, наскільки різними є ринки в різних містах. Львів — 46–48%, Київ — 35–42%, Одеса — 21–26%. Буковель у січні дав пік у 71%, але вже в березні впав до 37%.

Дохідність також суттєво різниться залежно від формату:

• Апарт-готелі та смарт-апартаменти під управлінням досвідченого оператора — 8–10% річних у валюті при заповнюваності 55–65%, окупність 7–10 років.
• Курортні готелі Карпат у пікові місяці мають завантаженість 85–95%, середній тариф — понад 5 500 грн. Вартість нерухомості в Буковелі за десятиліття зросла на 150–180%.
• Міські бізнес-готелі у Києві та Львові формують стабільний корпоративний попит незалежно від сезону. Середній чек у Львові в першому кварталі 2025-го зріс на 11% рік до року, у Києві — на 16%.
• Бальнеологічні та wellness-об'єкти мають високий поріг входу, але можуть забезпечувати вищий дохід на номер завдяки додатковим послугам, як-то процедурам, харчуванню та оздоровчим програмам. 

Для порівняння: за окремими оцінками, дохідність готельної нерухомості в Європі часто становить близько 5% річних.

Яка тоді реальна дохідність?

Маркетингові матеріали часто обіцяють 15% річних. За оцінкою Ribas Hotels Group, аналітика ринку 2025 року показує іншу цифру: реальна чиста дохідність після податків, амортизації та операційних витрат становить 9–12,4%. Це хороший показник, проте він потребує правильного горизонту планування та тверезих очікувань щодо перших місяців роботи.

Перші 1–3 місяці після відкриття — це завжди період запуску: формується команда, налаштовуються операційні процеси, підключаються канали бронювання. Завантаженість у цей час природно низька і не відображає реальний потенціал об'єкта. Об'єкт на стадії будівництва окупається за 8–10 років, а готовий працюючий комплекс — за 11–13. Хто заходить на старті, платить менше і швидше повертає вкладене.

На чому заробляють: три джерела доходу

Класична модель «заробіток = номерний фонд» у 2026 році вже не є ні єдиною, ні найефективнішою. Готелі, які залежать лише від продажу ночівель, програють тим, хто вибудував кілька паралельних потоків доходу.

Перший потік — номерний фонд

Базовий, але не достатній. Завантаженість від 55% дозволяє виходити на операційну прибутковість, але сезонні коливання роблять цей потік нестабільним без додаткових джерел.

Другий потік — інфраструктура

SPA, ресторан, коворкінг, конференц-зали (MICE-зони) перетворилися з опцій на самостійні revenue-центри. Готелі, які розвивають ці напрямки, отримують завантаженість і в міжсезоння, і в будні, і суттєво знижують залежність від туристичного попиту. 

Зростає і попит на формат workation: клієнти, які поєднують роботу та відпочинок, готові платити більше за стабільний інтернет, тихі зони та резервне живлення.

Третій потік — новий, воєнного часу

В Одесі частка городян, які обирають готель замість власного дому під час відключень електроенергії, за останній місяць 2025-го зросла з 4% до 15% від загального числа гостей, з середнім терміном перебування майже чотири ночі. Готель як «острів стабільності» під час блекаутів тепер повноцінна категорія попиту, яку ринок навіть не прогнозував ще два роки тому.

Три змінні, що визначають результат

Дохідність готелю у 2026 році залежить від трьох факторів, і жоден із них не можна ігнорувати.

Локація

Вона визначає і поточну дохідність, і довгострокову капіталізацію активу. Так, 82% нового девелоперського капіталу в Україні у 2023–2025 роках сконцентровано у західних областях. 

Кількість нових номерів там перевищила показники решти країни вчетверо. Але і всередині регіонів різниця виглядає так, що Буковель і Eastern Carpathians мають принципово різний попит і різна ціна входу.

Оператор

Проєкти під управлінням мережевого оператора показують завантаженість у середньому на 18% вищу, ніж об'єкти без оператора в тій самій локації. Самостійне управління без відповідної експертизи знижує і середній чек, і заповнюваність. Саме тому власники нерухомості дедалі частіше передають операційне управління профільним компаніям, залишаючи за собою функцію інвестора, а не менеджера.

Енергоавтономність

Об'єкти без власних систем генерації у зимовий сезон втрачають до 40% доходу. Генератори, акумуляторні системи та резервне живлення вже стали базовою умовою операційної стабільності. Середні стартові витрати на автономність сягають від декількох тисяч до десятків тисяч доларів залежно від масштабу об'єкта, плюс регулярні витрати на обслуговування.

Що чекає далі

За оцінкою Ribas Hotels Group, після завершення війни туристичний потік в Україні може зрости до 14,5 млн осіб. Ті, хто будує або інвестує зараз, отримають актив до того, як його ринкова вартість реалізується повністю.

Ринок стає більш структурованим і професійним. Хаотичний «готель з душею», але без управлінських стандартів і резервного живлення, поступово витісняється об'єктами з прогнозованою фінансовою моделлю. Готельний бізнес у 2026 році вже перестав сприйматися так, як щось про туризм і гостинність у традиційному розумінні. Тепер це про правильно побудований актив, який заробляє навіть тоді, коли туристів стає менше.