Непростий будівельний підряд: як укладати договори для відновлення України

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронювати участь

За даними Київської школи економіки (KSE) загальна сума прямих задокументованих збитків житловій та нежитловій нерухомості, іншій інфраструктурі вже перевищила $143 млрд за вартістю заміщення.

Найбільша частка у загальному обсязі прямих втрат належить житловим будівлям (37,3% або $53,6 млрд) та інфраструктурі (25,2% або $36,2 млрд). За попередніми даними обласних військових адміністрацій, станом на 24 лютого 2023 року, загальна кількість зруйнованих або пошкоджених об’єктів житлового фонду становить:

• близько 153,86 тис будівель, з них 136 тис. – приватних (індивідуальних) будинків; 
• 17,5 тис багатоквартирних будинків; 
• 300 гуртожитків.

Пошкодження об’єктів сфери охорони здоров’я складають близько 1,2% від загальної вартості втрат України. Прямі задокументовані збитки від руйнувань обʼєктів охорони здоровʼя складають $1,8 млрд. Загалом від початку війни пошкоджено або зруйновано щонайменше 1216 закладів охорони здоровʼя. При цьому лікарняні заклади складають 80% вартості всіх пошкоджень галузі. 

На $8,94 млрд Росія зруйнувала та пошкодила освітніх закладів. Загальна кількість пошкоджених або зруйнованих закладів освіти вже більше ніж тисяча об’єктів, серед яких:  

• майже 1,5 тис шкіл;
• близько 900 дитячих садочків;
• більше 500 будівель закладів вищої освіти. 

Також пошкоджено або зруйновано 154 заклади соціального захисту населення. Найбільше постраждали:  

• санаторії – 46 закладів;
• соціальні центри – 43;
• інтернати – 31.

Аналітики зазначають, що фінальна оцінка обсягу пошкоджень та руйнувань можлива лише після завершення бойових дій на території України. Однак українці вже мають колосальні потреби у відбудові тисяч будинків, сотень шкіл, лікарень та іншої інфраструктури. 

Уряд вже має програму відбудови України, де визначено п’ять пріоритетних кроків. Ці плани мають бути підкріплені фінансовими ресурсами. Насамперед конфіскованими російськими активами, коштами державного бюджету, міжнародних партнерів, донорів, бізнесу та волонтерів. Для прикладу: згідно з програмою для відновлення та модернізації соціальної інфраструктури треба $35 млрд, а для модернізації системи охорони здоров’я згідно плану національної програми – $5 млрд. 

Відбудова та модернізація в дії

10 травня в Україні стартувала програма держдопомоги на відновлення пошкодженого житла. Так, всі громадяни, чиє житло отримало незначні пошкодження внаслідок збройної агресії РФ і яке ще не було відремонтоване, зможуть скористатись послугою єВідновлення для отримання державної допомоги для відновлення свого житла. Йдеться, перш за все, про заміну вікон чи дверей, ремонт покрівлі тощо. 

У відновленні допомагають і міжнародні партнери. Зокрема, уряд Литви допомагає відбудувати два заклади освіти у Бородянці та Ірпені. Також у 2023 році досвід співпраці між Україною та Литвою у відбудові шкіл може бути масштабованим на 11 ключових регіонів, які найбільше постраждали від війни.

Французька фармацевтична компанія Servier долучиться до гуманітарних проєктів та відбудови медичної інфраструктури України. Компанія висловила готовність доєднатись до ініціативи United24 на підтримку України, зокрема з метою відновлення пошкодженої внаслідок повномасштабного вторгнення Росії медичної інфраструктури.

Завдяки проекту "Інтегрований розвиток міст в Україні ІІ", який реалізує Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH за дорученням урядів Німеччини та Швейцарії, та співпрацює з українськими містами-партнерами були відремонтовані будівлі здебільшого для розміщення ВПО. Загалом у 5 містах проект допоміг створити можливості для розміщення до 3 000 осіб у відремонтованих будівлях.

При цьому за дорученням Урядів Німеччини та Швейцарії Проект "Сприяння енергоефективності та імплементація Директиви ЄС з енергоефективності в Україні", який реалізує Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH, відібрано 18 муніципалітетів, які отримають гранти у розмірі 100 000 євро протягом 2022-2024 років для реалізації проектів з енергоефективності та критичної інфраструктури. Фінансування забезпечує Державний секретаріат з економічних питань (SECO). Такі гранти допоможуть муніципалітетам підтримувати соціальну інфраструктуру та базові послуги у сфері енергоефективності – такі як лікарні, школи, громадські центри.

Завдяки допомозі міжнародних партнерів, бізнесу, волонтерів та інших організацій вже відновлено близько 200 медичних обʼєктів, які зруйнувала Росія, деякі з них відбудовували з нуля. Але велика кількість не тільки медичних закладів залишається пошкодженими. 

Зокрема Товариство Червоного Хреста України з початку повномасштабного вторгнення акумулювало всі свої ресурси та започаткувало нові напрямки діяльності, серед яких відновлення інфраструктури, у тому числі, і медичних закладів. Відтак, протягом 2022-2023 року ними здійснено реконструкцію та відновлення у Боярці, Лютіжі та трьох медзакладів у Ірпені Київської області, а також у Львові. 

Зразковим прикладом модернізації комунального медзакладу стало відкриття 11 квітня 2023 року першої черги Національного реабілітаційного центру "Незламні" у Львові. Реконструкція львівської поліклініки тривала менше 5 місяців і здійснювалася за підтримки Товариства Червоного Хреста України, міст-партнерів Львова – Фрайбурга та Вільнюса.

Нюанси вирішують все

Проте навіть такі масштабні міжнародні проєкти як "Незламні" стикаються в Україні з величезною кількістю юридичних питань. 

У Товаристві Червоного Хреста зазначили, що найважливішим етапом у реалізації будь-якого проєкту є процес передпроектного аналізу та створення концепції майбутньої будівлі. Завдання передпроектного аналізу полягають у вивченні отриманих вихідних даних і ретельному дослідженні існуючої ситуації – детальному аналізі ділянки, існуючих мереж, навколишнього середовища, громадського простору і т.д.

Не менш важливим етапом є вибір постачальників і підрядників. Будівельних компаній чи бригад є багато, але якщо кожного претендента перевірити за декількома пунктами організованості, якості та гарантій – вибір швидко звузиться. 

"І, без сумніву, контроль дотримання за виконанням обов’язків кожної із сторін проекту був би неможливий без нашої юридичної служби. Правильно складений  договір будівельного підряду надає можливість контролювати якість використаних матеріалів, можливість здійснення контролю за відповідністю робіт проектній документації, дотримання державних будівельних норм України (що дозволить безпечно експлуатувати будівлю), раціональне використання коштів під час проведення робіт та своєчасність завершення будівництва», – підкреслили у Товаристві Червоного Хреста. 

Окрім того, слід зауважити, що в договорах будівельного підряду завжди є норма щодо штрафних санкцій, що є стримуючим фактором для недобросовісних підрядників. 

За словами радника ЮФ "Ілляшев та Партнери" Дмитра Грибова, який готував договір будівельного підряду для Національного реабілітаційного центру "Незламні", міжнародний донор, що фінансує будівельні роботи, ремонт або реконструкцію комунального закладу, не може виступати замовником робіт.

"Замовником будівельних робіт може бути особа, в користуванні якої перебуває об’єкт нерухомості, що підлягає реконструкції, та земельна ділянка, в межах якої такий об’єкт знаходиться, тож єдиним замовником робіт з реконструкції об’єктів комунальної власності може бути місцева влада, – зазначає Дмитро Грибов. – Саме місцева влада як замовник буде наймати генерального підрядника, який виконуватиме будівельні роботи, а не міжнародна організація, яка ці роботи фінансує".

Міжнародні донори, звісно ж, хочуть контролювати використання коштів, виконання робіт та хід будівництва. Радник "Ілляшев та Партнери" констатує: щоб будівельні роботи виконувались за певними стандартами та мали прогнозований результат, а міжнародні організації мали змогу відстежувати цільове використання наданих ними коштів – доцільним є укладання багатосторонніх угод між усіма ключовими сторонами (замовником, генеральним підрядником та міжнародним донором), які задіяні в проєкті відбудови або реконструкції. 

За словами радника "Ілляшев та Партнери", наявність прозорих та дієвих механізмів контролю міжнародними донорами за цільовим використанням наданих грошових коштів замовником та виконанням будівельних робіт генеральним підрядником, не тільки створить додаткові гарантії своєчасної та якісної реалізації проектів, але й в значній мірі знизить інші, зокрема корупційні ризики.

"На сьогодні будівельне законодавство, яке в значній своїй мірі ще базується на нормах, стандартах та правилах прийнятих за радянських часів, перебуває в стані безперервного реформування. Але в нас досі діють типові будівельні договори, які давно морально застарілі, – каже Дмитро Грибов. – Відсутність правильно оформлених документів може призвести до негативних наслідків. Тому врахування міжнародного досвіду в галузі будівництва та його адаптація в сьогоденні реалії з метою створення прозорої та ефективної системи взаємодії учасників містобудування, в тому числі й для захисту інтересів міжнародних донорів та зниження можливих ризиків – є важливою складовою у повсякденній роботі для нас".

Поради для донорів, волонтерів та благодійних організацій: 

1. Якщо донор планує фінансувати будь-яку реконструкцію або будівництво, в першу чергу треба проконсультуватись з адвокатами. Адже багато земельних ділянок або об’єктів, що планується реконструювати можуть мати певні особливості. Наприклад, об’єкт може належати до пам’яток архітектури місцевого або державного значення. Тому фахівець повинен допомогти розібратись зі всіма тонкощами та особливостями пов’язаними з запланованими на об’єкті роботами.
2. У випадку, коли донор хоче профінансувати реконструкцію або відбудову об’єкту, договори з підрядником і замовником рекомендовано підписувати в тристоронньому порядку. Такий договір краще оформлювати за допомогою адвокатів.
   
3. Фінансування робіт краще проводити по факту їх виконання, тобто після того, як ви перевірили об’єкт і він відповідає всім вимогам та проектній документації. Однак, проведення фінансування проекту на умовах попередньої оплати теж можливе за умови чіткого виписування в договорі строків та порядку авансування конкретних робіт, механізмів перевірки авансованих робіт та додаткових механізмів замовника або донора щодо повернення неналежно використаних коштів підрядником.
   
4. Уникайте в договорах двозначних формулювань, які одна зі сторін може використати в своїх інтересах. 
   
5. Важливо, щоб договір підряду був прописаний прозоро для всіх сторін. У разі виникнення суперечок між сторонами, з правильним договором в суді легше довести свою правоту або спростувати претензію, якщо вона необґрунтована.