Офіси в режимі виживання: орендарі переїжджають зі старих у першокласні бізнес-центри

Попри війну на ринку офісної нерухомості продовжується активний девелопмент. Проте це рух не вгору, а на місці.

Сьогодні компанії можуть орендувати кращі приміщення за ті ж самі гроші. Падіння орендних ставок та наявність пустуючих якісних площ спричинило неабияке пожвавлення та часті переїзди орендарів, пояснили в коментарі  Delo.ua аналітики компанії NAI Ukraine.

Компанії, які раніше могли собі дозволити винаймати лише площі класу В, тепер зосередилися на об'єктах класу А, зокрема на нових офісних будівлях, що вийшли на ринок у 2020-2022 рр, і які пропонують дуже вигідні орендні пропозиції.

Ринок офісної нерухомості суттєво почав просідати в попиті ще з 2020 року з початком  пандемії та введення тренду на віддалену та гібридну роботу. Фактор війни та ризиків ще більше вдарив по ринку. Адже на перше місце вийшла безпека працівників. 

Офіси за безцінь. Пропозиція росте, попит зменшується

За першу половину 2024 року пропозиція трішки виросла через введення нових обʼєктів.

Проте попит не зростає. Компанії продовжують практикувати дистанційний та гібридний формат робот, відмовляючись від оренди великих офісів. Іншою причиною є відсутність потенційних нових великих орендарів офісів через війну в країні.

У Києві в першому півріччі 2024 відкрились два офісні об'єкти, проте війна значно сповільнила приріст нових площ. На початку року, за даними UTG, планувалось, що на ринку до кінця 2024-го з'явиться приблизно офісних 51 000 кв.м у межах чотирьох проєктів. Наразі відкрились два об'єкти класу "В". Це досить скромне поповнення у порівнянні з темпами зростання у 2022-му:

• у 2022 у Києві на ринку з'явились 7 об'єктів: «Magnett», «Aria», «TAS Podol», «Hlybochytsky», просп. Бажана, 151, «Lake Plaza», «Pixel Hub» загальною орендною площею 81 200 кв. м;  
• у 2023 р. відкрилось 6 об'єктів: «HIGHWAY 22», «Pro100 Garden», «Korolev HUB», «Twelve», «GRADIENT», вул. В.Лобановського,96 загальною орендною площею 48 000 кв. м; 
• у  2024 році наразі відкрився «Нивки Сіті» та БЦ на перетині вул. Філатова та вул. Саперне Поле загальною орендною площею = 13 600 кв. м.

Водночас чимало офісних приміщень постраждала від ракетних обстрілів. Вони активно відновлюються, проте за заявами колишніх орендарів вони не планують швидко повертатися в ці офіси.

Передумов для зростання попиту на офісну нерухомість практично немає, переконаний керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.

За його словами, продовжується релокація та подальша легалізація українського ІТ-персоналу за кордон, а саме IT-компанії забезпечували найбільший попит на офісну нерухомість в останні роки.

"Українські компанії реєструють та відкривають офіси в Польщі, Румунії, Колумбії, Іспанії, Португалії, Індії, Болгарії, Туреччині, Аргентині, Великій Британії, Чехії, Хорватії, Сербії, Чорногорії, Грузії, Узбекистані, Мексиці, Уругваї, Перу, Бразилії", - наголосив Олійник. 

До того ж спостерігається загальне уповільнення світової економіки (зростання витрат, зниження темпів зростання прибутку, переоцінка стратегії розвитку), що стримує найм персоналу та навіть провокує оптимізацію кількості зайнятих: 229 фірм світу, включаючи найбільших IT гігантів (Microsoft, Apple, Google, Meta, Amazon, Snapchat, Twitter) третій рік поспіль скорочують помітну частину співробітників. А це впливає на появу нових валютних контрактів в нашій країні.

Виживання офісів: як змінились орендні ставки та інші показники діяльності БЦ

Обсяг валового поглинання у 1 кварталі 2024 склав приблизно 28 000 кв.м (-31% р/р), зазначили в коментарі Delo.ua аналітики компанії CBRE. Серед значних угод протягом цього часу - оренда національною аграрною компанією 4 200 кв.м в БЦ Євразія та оренда Platforma Coworking 1 700 кв.м в БЦ «Платформа».

За даними компанії, середній рівень вакантності знизився на 0,3 п.п. з початку року, досягнувши 24,7% на кінець березня, що пояснюється помірним попитом та обережним підходом з боку великих орендарів, що відображає тривалу тенденцію на ринку.

Станом на кінець березня 2024 року прайм орендні ставки були стабільними на рівні $20 за кв.м/місяць (потрійний нетто).

Окрім того, як зазначили в UTG, дрібні та середні компанії вимушені раціоналізувати витратну частину – змінювати формат, скорочувати займані площі до мінімально необхідних, переїжджати у віддалені від центру райони. Найбільші українські корпорації перевели співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Низка компаній звернули малозатребувані представницькі офіси.

Збільшення обсягів доступної пропозиції та скорочення попиту негативно впливає на рівень заповнюваності (зростання вакантності) в існуючих об’єктах та, в подальшому, неминуче призводить до корекції ставок оренди у бік зниження, особливо, в морально та технічно застарілих БЦ.

Прогноз на найближчі місяці: чи очікувати змін

Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними і OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілу експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), навантаження на існуючих орендарів продовжить збільшуватись, а ставки оренди в найближчій перспективі продовжать своє подальше зниження, пояснює Костянтин Олійник.

За його словами, ринок змушений переходити на уповільнення показників економічної ефективності – операційних доходів девелоперів, зниження рентабельності, подовження термінів окупності.

Збільшення кількості виставленої на продаж малоліквідної нерухомості - вже сьогодні ми бачимо ~ 100 виставлених на продаж бізнес-центрів.

Відновлення попиту на офісні приміщення залежить від стабілізації безпекової ситуації та подальшоговідновлення економіки. В СBRE очікують, що попит з боку орендарів залишатиметься в режимі «повільного відновлення», посилюючись до кінця року.