Від зростання до стагнації. Що буде з цінами на квартири у Києві в 2024 році

Ринок житла майже оговтався після різкого падіння внаслідок повномасштабного вторгнення рф в Україну. Більше того, аналітики прогнозують в 2024 році зростання цін як на первинному, так і на вторинному ринку. Однак, стагнація подекуди зберігається..  

Активність на ринку підігріває фактор втрати житла у десятки тисяч людей: за неповних два роки війни країна-агресор знищила близько 40 млн кв.метрів житла - це об’єми активного будівництва за чотири довоєнні роки.

"Первинка" Києва: прогноз цін на 2024 рік

Девелоперам Києва довелось підніматись з самого дна після болючого падіння у 90% у 2022-му. Попри військові дії та здорожчання будівельних робіт у Києві почав рости попит на квартири в новобудовах. 

І якщо у 2022-му частка угод порівняно з довоєнним 2021м ледь дотягнула до 10%, то 2023-ій показав у 2,4 рази кращий результат.

За даними ЛУН, станом на грудень 2023 близько 77% житлових комплексів відновили будівельні роботи. 

83% новобудов відкриті до продажу - 1490 ЖК по країні. Це також додає надії: у довоєнні часи будівельного буму в Україні одночасно продавались квартири у 1700 нових ЖК.  

Це ще недостатній попит для повного відновлення - за словами самих девелоперів, він складає 30-50% від довоєнного рівня.  

Утім, експерти прогнозують зростання цін навіть не через попит, а з економічних причин. Середня ціна квадрату у новобудовах на грудень 2023-го - 48000 тис. грн. 

Зокрема, за словами гендиректора девелоперської компанії GREENOL Олега Приходька, очікується стрибок цін у 10-15% через здорожчання собівартості будівництва і здорожчання самих грошей. 

“Усе залежить, на скільки виростуть у ціні будматеріали. Сьогодні ми залежні від іноземних інвестицій. В нас мільярди вливають, а курс долара поводить себе неадекватно. Будувати дорого - тому й нове житло у гривні точно буде дорожчати, в доларі також - дуже вірогідно”, - пояснив він.

Ще більше зростання прогнозує гендиректор ПБГ «Ковальська» Сергій Пилипенко. 

Помірне зростання на первинному ринку житла у “невоєнних” регіонах прогнозує і керівник проектів Perfect Group Олексій Коваль у 2024-му. За його словами, лідерами з відновлення будівництва є західні та центральні області України, які одночасно показали і вищу динаміку зростання вартості минулого року. Окрім Києва, цього року найбільший потенціал зростання мають і великі міста заходу України – Львів, Івано-Франківськ, Хмельницький, Ужгород. 

“Зменшення загальної площі введених в експлуатацію новобудов, а також розпочатих нових черг, може призвести до зростання цін через зменшення пропозиції. Насправді перші прояви цього тренду ми побачили в 2023 році, коли в столиці зрівнялись за вартістю ЖК класу «комфорт» та «економ»”, - наголосив Коваль.

Девелопери роблять ставку на сертифікати за програмою відновлення житла, які держава запускає цього року та державне кредитування. Зокрема, у деяких  популярна іпотечна програма “єОселя” на 30-35% забезпечила продажі у 2023 році.

“Державна підтримка доступних кредитів, які направили попит в сегмент доступного житла, а серед факторів вибору виділили не стільки розвинуту інфраструктуру комплексу чи концепцію ЖК, які стали ключовими до повномасштабної війни, скільки виключно ступінь готовності об’єкта”, - пояснив Олексій Коваль.  

"Вторинка" у стагнації: прогноз цін на квартири у Києві на 2024 рік

У 2024 році на вторинному ринку столиці прогнозують набагато менше цінове зростання. За останні роки цей сегмент переживає конкуренцію між "новою" (будинки до 10 років) і "старою" вторинкою - в основному це панельки і хрущовки. І остання ще більше здає позиції під час війни.

Як зазначив у коментарі Delo.ua директор City Development Solutions Роман Герасимчук, старе житло не має діючих факторів зростання цін у 2024 році. По-перше, в останні роки на ринок вийшло достатньо нових ЖК, щоб попит на старе житло значно знизився. 

"Стагнація у сегменті старого житла почалась ще під час пандемії. Вже тоді стало відчутно, що пропозиція в нових будинках виграє за всіма параметрами. Підігріває ситуацію ще й конкуренція з боку ЖК у Київської області, привабливіші для покупців, ніж квартири у старому житловому фонді. Найскладніша ситуація на Лівому березі, де поряд зі старими будинками багато років зводять нові  ЖК за конкурентними цінами”, - наголосив Герасимчук.

По-друге, популярна програма “єОселя” ставить жорсткі умови щодо віку житлового фонду - це має бути лише квартира у багатоповерхівці, якій не більше 10 років.

Наостанок, як показав досвід війни, старі квартири більш вразливі при обстрілах. При влучанні у новобудову, зведену за монолітно-каркасною технологією, руйнування є, але будинок стоїть і може далі повноцінно функціонувати в більшості випадків. Старі панельні чи цегляні будинки потерпають значно більше. Це також впливає на вибір покупця.

“Зважаючи на це, ми очікуємо що старий житловий фонд залишиться у стані стагнації і ціни рухатись не будуть, щонайменше в першій половині 2024-го. Щодо більш сучасної вторинної нерухомості, вона буде зростати в ціні з певною кореляцією з загальним економічним зростанням. Найбільшою популярністю користуються будинки комфорт-класу в районах з розвиненою інфраструктурою, введені в експлуатацію і з сучасним ремонтом. Таких квартир не дуже багато, попит високий, тому вони можуть дорожчати у 2024 році - 7-10%", -  пояснив Герасимчук.

Середня вартість квадратного метра на вторинному ринку Києва у грудні 2023-го. Дані: City Development Solutions

Щодо елітних квартир, там ситуація ще складніша, ніж у хрущовок. 

“Преміальний сегмент житлової нерухомості ще не оговтався після різкого падіння цін на початку війни. Деякі продавці відтермінували продаж квартири до кращих часів. Угоди в цьому сегменті є, але їх небагато і дисконт при купівлі більший”, - наголосив Герасимчук.

Драйвером вторинного ринку завжди була активна економіка та інвестиційний попит, пояснює фахівець. Сьогодні ж на ситуацію на ринку додатково впливають і частота обстрілів, і інтенсивніша мобілізація, ускладнення на фронті.  

Загалом же 2023 продемонстрував набагато більшу активність, аніж перший рік війни. “Якщо ми оцінювали 2022 рік в  масштабі 15-17% від 2021 за кількістю угод, цьогоріч говоримо що 23 рік це вже 60-80% щодо 2021-го”, - наголосив Герасимчук.

Найбільш ходовими у 2023-му були квартири середнього цінового сегменту - у першу чергу це житло з ремонтом в нових будинках. Такі квартири комфорт класу сьогодні на ринку оцінюються від $1,5 тис до $2 тис. за кв. метр. Медіанні ціни  у старому житловому фонді знаходяться на відмітці близько $900-950 за квадрат. 

За останній рік змінився також і портрет покупця. Суттєво зріс саме сімейний попит - тому 2- і 3-кімнатні купують дещо частіше, ніж раніше, коли інвестиційний попит був зосереджений на малометражних квартирах. Велика доля угод, як і на первинному ринку, припадає на військових та переселенців.