Як інвестувати в Карпати: перспективи ринку, дохідність та ціни

Купити будиночок в Карпатах сьогодні - це вже не просто мрія українця відкласти на пенсію, а гаряча тема для інвесторів з усієї України. Ті, хто вкладав раніше у київську нерухомість, високодохідні Одесу, Дніпро, тепер перебралися на "тихий" захід - розвивають будівництво Львова, Івано-Франківська, а також додатково розглядають інвестиційні кейси в рекреаційну нерухомість.

Як розповів Delo.ua голова обласного відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Віктор Фурдіяка, вкладати в гори почали ще в 2022-му. Після повномасштабного вторгнення чимало компаній у перші місяці перебралися до готелів Буковелю у повному складі.

Уже тоді зацікавились об'єктами, які успішно вистрелили під час пандемії - апарт-готелів та котеджних містечків з цікавою інфраструктурою, управлінням, які посилювали дохідність і приваблювали туристів у міжсезоння.

Багато хто залишився тут жити, купивши собі "другий дім",  але який може також і заробляти.

Відтоді ринок активно росте, з'явилось чимало конкурентних об'єктів з унікальною інфраструктурою та ефективним управлінням.

"Ще 5-7 років тому такого окремого продукту для інвестиційного кейсу в Карпатах у нас не було. Сьогодні рекреаційна нерухомість - це окремий продукт, достатньо конкурентний. Багато хто розглядає його як об’єкт інвестиції для отримання прибутку", - зазначив в коментарі Delo.ua СЕО Ritm group Олександр Лахтіонов.

Інвестиції в Карпати: чому це перспективно

Ринок в Карпатах активно розвивався і до війни, але це була хаотична забудова, проєкти зазвичай тіснилися довкола магніту рекреаційної зони - гірськолижного курорту “Буковель” і орієнтувались на  сезонну роботу. 

Утім, і курорт за цей час не тільки масштабувався, а перетворився на розвинуте містечко з величезною кількістю рекреаційних сервісів - сюди почали приїжджати не тільки на літні чи зимові канікули. Відповідно і проєкти переорієнтувались на цілорічний цикл роботи, що дозволяє врешті збільшити дохідність від інвестицій. 

В останні роки змінилися і сенси відпочинку в Карпатах. Людям, які приїжджають на лижі, або на літній ретрит, вже мало гармонії з природою і розкладачки за $40-50, вони хочуть комфортних умов, великого СПА-комплексу, басейну і сервісу 5-зіркового готелю з широкими терасами, де з виглядом на сосни можна прийняти ванну просто неба.

По-третє, ринок недооцінений і має перспективи для зростання. На думку Лахтіонова, він і до війни був не регіональним, а національним, сюди часто заходили також європейські інвестиції.  "А після нашої перемоги в рекреаційні проєкти будуть активно заходити інвестори з Польщі, Румунії, Саудівської Аравії. Бо це крутий недооцінений рекреаційний регіон з багатьма локаціями, який має великий потенціал до зростання", - вважає він.

Колись люди були в горах два місяці влітку і два місяці взимку. Зараз можуть тут жити у будь-який час, коли хочеться відпочити від війни чи тягарів міста -  щоб просто дихати свіжим повітрям і працювати віддалено - тому що є круті готелі, є SPA-програми, сервіси на високому рівні, є медична рекреаційна історія.

"Після настання більш-менш перманентного миру, левова частка  коштів повернеться в Київ, Одесу і Дніпро.  Та в найближчі 2-3 роки Карпати все одно залишатимуться  перспективним ринком, який дає можливість не тільки зберегти кошти, а й примножити", - наголосив директор компанії.

Про серйозні зміни у курортному центрі свідчить поява унікального проєкту «Escape City» - це місто в місті площею 8 гектарів у центрі Буковелю від будівельної компанії «VD GROUP» та компанії «Archimatika»  з безліччю видових площ та прогулянкових зон, насиченою інфраструктурою і якоюсь космічною архітектурою. 

Цей об'єкт переміг в міжнародному конкурсі на кращу архітектурно-будівельну пропозицію, створення унікального середовища майбутнього. 

У що інвестувати в Карпатах: ключові - локація та унікальність

Завдяки тому, що гроші під час війни переїхали до Карпат, удвічі збільшилось число проєктів - котеджних містечок та апарт-готелів. Тут є як невеличкі готелі на 60 номерів, але з відпочинковою інфраструктурою, так і проєкти на 15 гектарах з видами на перевал.

Зокрема з’явилася велика кількість нових проєктів - як безпосередньо на території самого курорту Буковель, так і в навколишніх селах: Поляниці, Яблуниці, Микуличині, Татарові, Яремче. 

Окрім Буковелю, активно розвивається Славсько - а це лише дві години на машині зі Львова. 

"У Славському група компаній ОККО у спілці з Галнафтогаз скупили величезну кількість землі і планують збудувати новий гірськолижний курорт.  Та навіть не чекаючи цього курорту, там вже будуються апарт-готелі. Адже там є залізниця, гарна природа, гарні висоти і багато хто там вже починає нові проєкти”, - розповів Лахтіонов.

Відкриттям на ринку стала також і Східниця на Львівщині, яка раніше повільно розвивалася в тіні курорту Трускавця. Як тільки там з'явилися кілька нових багатих на послуги та інфраструктуру об'єктів, попит шалено зріс.

“У Східниці чиста рекреація, природа і повітря набагато кращі, ніж у Трускавці: кругом незаймані ліси, скелі, багато сертифікованих мінеральних джерел. Східниця може стати крутим цілорічним бальнеологічним курортом, направленим на медичний туризм”, -  прогнозує девелопер.

За його словами, сьогодні будувати апартаменти без добротної інфраструктури, без розумного стратегічного плану, без хорошої управляючої компанії, без родзинки в архітектурі будівлі - вже не комільфо. Саме вони дають високу заповнюваність і дохідність комплексів.

Інвестувати в курорт: стратегія та дохідність

Є три основні стратегії при інвестуванні в нерухомість - це рента, накопичення в збереження коштів і ріст капіталізації, пояснює Лахтіонов. За його словами, змішувати ці стратегії - велика помилка. Найвищу разову дохідність дає інвестиція в котлован - вкладені кошти зростають в ціні від старту до здачі на 15-30%, але тут і ризики вищі.

Скажімо, якщо сьогодні у центрі Буковеля середня ціна готового квадратного метра в апартелі $4-4,5 тис., то на котловані у подібному об'єкті інвестор заплатить $3-3,5 тис., тобто зекономить $1 тис. на одному метрі. Проте треба буде зачекати до готовності два роки.

"Потрібно чітко розуміти, про який термін і про яку суму йде мова. Я завжди рекомендую диференціюватися, щоб не інвестувати $500 тис. чи $1 млн  в один проєкт. Краще зробити 5-6 інвестицій на різних стадіях - це зменшує ризики і дає кращий приріст", - наголосив експерт. 

За його словами, з огляду на зростання ринку, найкраща стратегія на сьогодні - це отримання пасиву. Адже усі розуміють, що Карпати найближчим часом будуть розвиватися, бо внутрішній туризм буде зростати, як і інвестиції в готелі. 

Найбільший інтерес, але й відповідно кошти, - це вкладення в апартаменти у центрі Буковелю, у пішій доступності до витягів. Тут з’явились нові проєкти, які приносять пасив від 10% річних.

"Вкладати варто в хороші проєкти - які не переоцінені у стартовій ціні, де невелика кількість апартаментів. Це має бути об'єкт з унікальним архітектурним рішенням, добротною інфраструктурою і внутрішньою територією, високим рівнем сервісу, і найважливіше - стратегія розвитку комплексу та досвідчена управляюча компанія. Якщо це все є, можна сміливо прогнозувати 10% річних", - пояснив девелопер. 

Середня вартість квадратного метру у діючих комплексах - $4 -4,5 тис. за кв. метр - це такі апарт-об'єкти, як Медікал Резорт, Rest and ski, Хвоя. Площа апартаментів від 27 до 60  квадратів, є паркінг, великий SPA, ресторани.

Є об'єкти, які навіть в договорі гарантують 9% річних - такі, як Фоміч, Лемандри. Елітний комплекс Кардамон, дохідність якого прогнозується на рівні 12%, пропонує схему - 80х20: 80% чистого прибутку йде інвесторам, 20% - управляючій компанії. Перший внесок - 30%.

"Тобто клієнт вкладає $72 тис. в готовий апартамент 25 кв.м - з ремонтом, технікою, доступом до SPA - і буде отримувати $30 з квадратного метру. Якщо взяти найменший апартамент у 25 кв. м, виходить $750 на місяць чистими", - пояснив Лахтіонов.

На апартаменти є ціни і на вторинці - це буде трішки дешевше. Наприклад, у готелі "Фоміч" ціна за квадрат $2900-3300, площа 24-45 кв.м, проте тут дохідність - 7%.

Можна вкладатись і в котеджні містечка, кількість яких також зростає в геометричній прогресії. За інформацією Віктора Фурдіяки, чимало людей з Києва, Харкова, Дніпра шукають саме варіант купити котедж за вартістю квартири і купують і як літню дачу - для себе. Проте більшість розглядають як вкладення - з метою здачі в оренду. 

“Котеджні містечка у Карпатах будують малі й великі будівельні компанії, як  регіональні, так і львівські, київські. У таких містечках працює управляюча компанія, яка протягом року шукає клієнтів і здає об'єкт в оренду, при цьому залишаючи можливість власникам проживати, коли їм потрібно”, - зазначив Фурдіяка.

Ціни на елітні комплекси починаються від $2 тис. за кв.метр. - це Татарів, Микуличин, Яблуниця, Яремче. В економ-варіанти квадратний метр у котеджах, за даними АФНУ, сьогодні коштує в межах $500-1500.

"Враховуючи, що об’єми таких котеджів зазвичай 80-100 кв.м, це справді близько до вартості квартири. Тим більше, що є чимало варіантів з площею 80-100 метрів", - додав експерт АФНУ.

Активність на карпатському напрямку помітив і український маркетплейс OLX Нерухомість.

“Особливістю кількох останніх років стали інвестиції в туристичні міста, такі як Яремче, Славсько, Мукачево, а також у Львів, Ужгород та Чернівці. Тут традиційно краще розвинений внутрішній туризм, присутні локальні місця-магніти й в умовах закритих кордонів – саме захід України став основним місцем відпочинку”, - зазначила Оксана Остапчук, керівниця сектору з розвитку продажів.

Станом на січень 2024 року на платформі OLX було опубліковано 288 оголошень з продажу будинків/котеджів/таунхаусів/дач у населених пунктах: Ворохта, Косів, Криворівня, Микуличин, Пилипець, Поляниця, Славське, Яремче. На ці оголошення було 815 відгуків користувачів. 

Найдорожче нерухомість у Поляниці та Яремче, зазначають аналітики маркетплейсу. Середня вартість котеджу в Яремче становить 13 млн грн, а в Поляниці – 12, 8 млн. У Пилипці будинки стартують від 11 млн грн. Далі йдуть Славсько та Микуличин, з ціною до 10 млн грн. У Косові ціни коливаються від 1 до 4 млн грн, залежно від типу будинку. У Криворівні медіанна вартість будинків 2 млн гривень. Найдешевше можна придбати модульні будинки. У Славському, наприклад, вони в середньому коштують 780 тис. грн.

Популярними стають проєкти REIT (пайові інвестиційні фонди). Інвестори мають змогу купувати частки в готельно-відпочинкових комплексах та котеджах, й отримувати дохідність від кожного квадратного метра. Літній сезон у Буковелі (Поляниця) показав дуже високу заповненість, яка навіть в моменти спаду становила 70%.

Наприклад, на початку сезону (грудень 2023) було 221 оголошення про оренду житла у Яремче (Івано-Франківська область), а кількість відгуків становила 9358. Схожа ситуація у Славсько – 121 оголошення на 7193 відгуки, Микуличин (Івано-Франківська область) – 187 на 6914 відгуків.