Як інвестувати в Карпати: перспективи ринку, дохідність та ціни

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронювати участь

Купити будиночок в Карпатах сьогодні - це вже не просто мрія українця відкласти на пенсію, а гаряча тема для інвесторів з усієї України. Ті, хто вкладав раніше у київську нерухомість, високодохідні Одесу, Дніпро, тепер перебралися на "тихий" захід - розвивають будівництво Львова, Івано-Франківська, а також додатково розглядають інвестиційні кейси в рекреаційну нерухомість.

Як розповів Delo.ua голова обласного відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Віктор Фурдіяка, вкладати в гори почали ще в 2022-му. Після повномасштабного вторгнення чимало компаній у перші місяці перебралися до готелів Буковелю у повному складі.

Уже тоді зацікавились об'єктами, які успішно вистрелили під час пандемії - апарт-готелів та котеджних містечків з цікавою інфраструктурою, управлінням, які посилювали дохідність і приваблювали туристів у міжсезоння.

Багато хто залишився тут жити, купивши собі "другий дім",  але який може також і заробляти.

Відтоді ринок активно росте, з'явилось чимало конкурентних об'єктів з унікальною інфраструктурою та ефективним управлінням.

"Ще 5-7 років тому такого окремого продукту для інвестиційного кейсу в Карпатах у нас не було. Сьогодні рекреаційна нерухомість - це окремий продукт, достатньо конкурентний. Багато хто розглядає його як об’єкт інвестиції для отримання прибутку", - зазначив в коментарі Delo.ua СЕО Ritm group Олександр Лахтіонов.

Інвестиції в Карпати: чому це перспективно

Ринок в Карпатах активно розвивався і до війни, але це була хаотична забудова, проєкти зазвичай тіснилися довкола магніту рекреаційної зони - гірськолижного курорту “Буковель” і орієнтувались на  сезонну роботу. 

Утім, і курорт за цей час не тільки масштабувався, а перетворився на розвинуте містечко з величезною кількістю рекреаційних сервісів - сюди почали приїжджати не тільки на літні чи зимові канікули. Відповідно і проєкти переорієнтувались на цілорічний цикл роботи, що дозволяє врешті збільшити дохідність від інвестицій. 

В останні роки змінилися і сенси відпочинку в Карпатах. Людям, які приїжджають на лижі, або на літній ретрит, вже мало гармонії з природою і розкладачки за $40-50, вони хочуть комфортних умов, великого СПА-комплексу, басейну і сервісу 5-зіркового готелю з широкими терасами, де з виглядом на сосни можна прийняти ванну просто неба.

По-третє, ринок недооцінений і має перспективи для зростання. На думку Лахтіонова, він і до війни був не регіональним, а національним, сюди часто заходили також європейські інвестиції.  "А після нашої перемоги в рекреаційні проєкти будуть активно заходити інвестори з Польщі, Румунії, Саудівської Аравії. Бо це крутий недооцінений рекреаційний регіон з багатьма локаціями, який має великий потенціал до зростання", - вважає він.

Колись люди були в горах два місяці влітку і два місяці взимку. Зараз можуть тут жити у будь-який час, коли хочеться відпочити від війни чи тягарів міста -  щоб просто дихати свіжим повітрям і працювати віддалено - тому що є круті готелі, є SPA-програми, сервіси на високому рівні, є медична рекреаційна історія.

"Після настання більш-менш перманентного миру, левова частка  коштів повернеться в Київ, Одесу і Дніпро.  Та в найближчі 2-3 роки Карпати все одно залишатимуться  перспективним ринком, який дає можливість не тільки зберегти кошти, а й примножити", - наголосив директор компанії.

Про серйозні зміни у курортному центрі свідчить поява унікального проєкту «Escape City» - це місто в місті площею 8 гектарів у центрі Буковелю від будівельної компанії «VD GROUP» та компанії «Archimatika»  з безліччю видових площ та прогулянкових зон, насиченою інфраструктурою і якоюсь космічною архітектурою. 

Цей об'єкт переміг в міжнародному конкурсі на кращу архітектурно-будівельну пропозицію, створення унікального середовища майбутнього. 

У що інвестувати в Карпатах: ключові - локація та унікальність

Завдяки тому, що гроші під час війни переїхали до Карпат, удвічі збільшилось число проєктів - котеджних містечок та апарт-готелів. Тут є як невеличкі готелі на 60 номерів, але з відпочинковою інфраструктурою, так і проєкти на 15 гектарах з видами на перевал.

Зокрема з’явилася велика кількість нових проєктів - як безпосередньо на території самого курорту Буковель, так і в навколишніх селах: Поляниці, Яблуниці, Микуличині, Татарові, Яремче. 

Окрім Буковелю, активно розвивається Славсько - а це лише дві години на машині зі Львова. 

"У Славському група компаній ОККО у спілці з Галнафтогаз скупили величезну кількість землі і планують збудувати новий гірськолижний курорт.  Та навіть не чекаючи цього курорту, там вже будуються апарт-готелі. Адже там є залізниця, гарна природа, гарні висоти і багато хто там вже починає нові проєкти”, - розповів Лахтіонов.

Відкриттям на ринку стала також і Східниця на Львівщині, яка раніше повільно розвивалася в тіні курорту Трускавця. Як тільки там з'явилися кілька нових багатих на послуги та інфраструктуру об'єктів, попит шалено зріс.

“У Східниці чиста рекреація, природа і повітря набагато кращі, ніж у Трускавці: кругом незаймані ліси, скелі, багато сертифікованих мінеральних джерел. Східниця може стати крутим цілорічним бальнеологічним курортом, направленим на медичний туризм”, -  прогнозує девелопер.

За його словами, сьогодні будувати апартаменти без добротної інфраструктури, без розумного стратегічного плану, без хорошої управляючої компанії, без родзинки в архітектурі будівлі - вже не комільфо. Саме вони дають високу заповнюваність і дохідність комплексів.

Інвестувати в курорт: стратегія та дохідність

Є три основні стратегії при інвестуванні в нерухомість - це рента, накопичення в збереження коштів і ріст капіталізації, пояснює Лахтіонов. За його словами, змішувати ці стратегії - велика помилка. Найвищу разову дохідність дає інвестиція в котлован - вкладені кошти зростають в ціні від старту до здачі на 15-30%, але тут і ризики вищі.

Скажімо, якщо сьогодні у центрі Буковеля середня ціна готового квадратного метра в апартелі $4-4,5 тис., то на котловані у подібному об'єкті інвестор заплатить $3-3,5 тис., тобто зекономить $1 тис. на одному метрі. Проте треба буде зачекати до готовності два роки.

"Потрібно чітко розуміти, про який термін і про яку суму йде мова. Я завжди рекомендую диференціюватися, щоб не інвестувати $500 тис. чи $1 млн  в один проєкт. Краще зробити 5-6 інвестицій на різних стадіях - це зменшує ризики і дає кращий приріст", - наголосив експерт. 

За його словами, з огляду на зростання ринку, найкраща стратегія на сьогодні - це отримання пасиву. Адже усі розуміють, що Карпати найближчим часом будуть розвиватися, бо внутрішній туризм буде зростати, як і інвестиції в готелі. 

Найбільший інтерес, але й відповідно кошти, - це вкладення в апартаменти у центрі Буковелю, у пішій доступності до витягів. Тут з’явились нові проєкти, які приносять пасив від 10% річних.

"Вкладати варто в хороші проєкти - які не переоцінені у стартовій ціні, де невелика кількість апартаментів. Це має бути об'єкт з унікальним архітектурним рішенням, добротною інфраструктурою і внутрішньою територією, високим рівнем сервісу, і найважливіше - стратегія розвитку комплексу та досвідчена управляюча компанія. Якщо це все є, можна сміливо прогнозувати 10% річних", - пояснив девелопер. 

Середня вартість квадратного метру у діючих комплексах - $4 -4,5 тис. за кв. метр - це такі апарт-об'єкти, як Медікал Резорт, Rest and ski, Хвоя. Площа апартаментів від 27 до 60  квадратів, є паркінг, великий SPA, ресторани.

Є об'єкти, які навіть в договорі гарантують 9% річних - такі, як Фоміч, Лемандри. Елітний комплекс Кардамон, дохідність якого прогнозується на рівні 12%, пропонує схему - 80х20: 80% чистого прибутку йде інвесторам, 20% - управляючій компанії. Перший внесок - 30%.

"Тобто клієнт вкладає $72 тис. в готовий апартамент 25 кв.м - з ремонтом, технікою, доступом до SPA - і буде отримувати $30 з квадратного метру. Якщо взяти найменший апартамент у 25 кв. м, виходить $750 на місяць чистими", - пояснив Лахтіонов.

На апартаменти є ціни і на вторинці - це буде трішки дешевше. Наприклад, у готелі "Фоміч" ціна за квадрат $2900-3300, площа 24-45 кв.м, проте тут дохідність - 7%.

Можна вкладатись і в котеджні містечка, кількість яких також зростає в геометричній прогресії. За інформацією Віктора Фурдіяки, чимало людей з Києва, Харкова, Дніпра шукають саме варіант купити котедж за вартістю квартири і купують і як літню дачу - для себе. Проте більшість розглядають як вкладення - з метою здачі в оренду. 

“Котеджні містечка у Карпатах будують малі й великі будівельні компанії, як  регіональні, так і львівські, київські. У таких містечках працює управляюча компанія, яка протягом року шукає клієнтів і здає об'єкт в оренду, при цьому залишаючи можливість власникам проживати, коли їм потрібно”, - зазначив Фурдіяка.

Ціни на елітні комплекси починаються від $2 тис. за кв.метр. - це Татарів, Микуличин, Яблуниця, Яремче. В економ-варіанти квадратний метр у котеджах, за даними АФНУ, сьогодні коштує в межах $500-1500.

"Враховуючи, що об’єми таких котеджів зазвичай 80-100 кв.м, це справді близько до вартості квартири. Тим більше, що є чимало варіантів з площею 80-100 метрів", - додав експерт АФНУ.

Активність на карпатському напрямку помітив і український маркетплейс OLX Нерухомість.

“Особливістю кількох останніх років стали інвестиції в туристичні міста, такі як Яремче, Славсько, Мукачево, а також у Львів, Ужгород та Чернівці. Тут традиційно краще розвинений внутрішній туризм, присутні локальні місця-магніти й в умовах закритих кордонів – саме захід України став основним місцем відпочинку”, - зазначила Оксана Остапчук, керівниця сектору з розвитку продажів.

Станом на січень 2024 року на платформі OLX було опубліковано 288 оголошень з продажу будинків/котеджів/таунхаусів/дач у населених пунктах: Ворохта, Косів, Криворівня, Микуличин, Пилипець, Поляниця, Славське, Яремче. На ці оголошення було 815 відгуків користувачів. 

Найдорожче нерухомість у Поляниці та Яремче, зазначають аналітики маркетплейсу. Середня вартість котеджу в Яремче становить 13 млн грн, а в Поляниці – 12, 8 млн. У Пилипці будинки стартують від 11 млн грн. Далі йдуть Славсько та Микуличин, з ціною до 10 млн грн. У Косові ціни коливаються від 1 до 4 млн грн, залежно від типу будинку. У Криворівні медіанна вартість будинків 2 млн гривень. Найдешевше можна придбати модульні будинки. У Славському, наприклад, вони в середньому коштують 780 тис. грн.

Популярними стають проєкти REIT (пайові інвестиційні фонди). Інвестори мають змогу купувати частки в готельно-відпочинкових комплексах та котеджах, й отримувати дохідність від кожного квадратного метра. Літній сезон у Буковелі (Поляниця) показав дуже високу заповненість, яка навіть в моменти спаду становила 70%.

Наприклад, на початку сезону (грудень 2023) було 221 оголошення про оренду житла у Яремче (Івано-Франківська область), а кількість відгуків становила 9358. Схожа ситуація у Славсько – 121 оголошення на 7193 відгуки, Микуличин (Івано-Франківська область) – 187 на 6914 відгуків.