Як придбати майно боржників: покрокова інструкція

• Три способи продажу заставного майна
• Яке заставне майно продають та хто його купує
• Як придбати арештоване майно через СЕТАМ: особливості процедури
• Що необхідно для участі в торгах
• Купівля через СЕТАМ: переваги та ризики
• Чи захищений законом покупець арештованого майна

В Україні продавати житлову нерухомість можуть не тільки фізичні та юридичні особи, але й банківські установи, іпотекодержателі у кредитних історіях. Процедура купівлі такого майна кардинально відрізняється від договору купівлі-продажу та інших правочинів. 

Три способи продажу заставного майна

Майно, яке виступає заставою по проблемному кредиту в банку, можна продати трьома способами:

•  добровільно заставодавцем під контролем банку і за умови, що кошти від продажу майна в першу чергу будуть направлені на погашення заборгованості по кредиту, зобов’язання по якому це майно забезпечує; 
• примусово кредитором від імені заставодавця згідно з нормами Закону “Про іпотеку” та Закону “Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень”; 
• примусового продажу заставного майна з торгів в межах виконавчого провадження після отримання кредитором виконавчого документа - рішення суду чи виконавчого напису нотаріуса.

Спосіб розв'язання питання з проблемним кредитом у разі, якщо позичальник не може сплатити кредит навіть за умови його реструктуризації, є найбільш цивілізованим, розповіла Delo.ua Олена Єрмолова, директор з управління ризиками, член правління банку "Глобус". Цей спосіб передбачає мінімум втрат як для позичальника, так і для кредитора. 

“При добровільному продажу заставного майна у позичальника є можливість, по-перше, продати майно за його реальну ринкову вартість, по-друге, домовитися з банком про прощення штрафних санкцій, зменшення процентів, у випадку якщо суми від продажу заставного майна недостатньо для повного погашення заборгованості”, - пояснила вона.

Примусовий продаж кредитором заставного майна від імені заставодавця хоча і передбачений законодавством України, на практиці часто ускладнюється різними спеціальними нормативними актами.

"Наприклад, при реєстрації заставного автомобіля на нового власника  в сервісному центрі МВС можуть виникнути проблеми у зв’язку з наявністю у заставодавця виконавчих проваджень чи арештів. І попри те, що вимоги нормативних актів, якими керується сервісний центр МВС, суперечать закону, новому власнику авто і кредитору доведеться проходити десять кіл пекла для реєстрації ТЗ", - пояснила Єрмолова.

Третій спосіб реалізації заставного майна коштує дорожче і займає більше часу для кредитора і заставодавця.

"На відміну від успішної реформи виконавчого провадження, яка була проведена після Революції гідності, реформа судової влади так і не була повною мірою здійснена. І досі отримати рішення суду про стягнення заборгованості – це довгий процес, який часто супроводжується неочікуваними труднощами. Виконавчий напис нотаріуса, який міг би значно прискорити отримання виконавчого документа і розвантажити суди, через незрозумілі причини знаходиться в опалі у Мінюста і судів, оскарження виконавчого напису є розповсюдженою практикою", - зазначила представниця банку.

У результаті протягом судового провадження ростуть проценти по кредиту і накопичуються суми штрафів, витрат на судовий розгляд і послуги юристів, а після отримання рішення до витрат додаються виконавчий збір і оплата послуг організатора торгів.

"У такому разі борг позичальника катастрофічно зростає, а отримані від продажу майна кошти зменшуються. Крім того, арештоване майно майже ніколи не продається за його ринкову вартість, адже цей спосіб купівлі майна несе певні ризики для покупця (відсутність ключів, повного пакета документів, оскарження угоди). Позичальник залишається і без заставного майна, і з суттєвим залишком по кредиту", - каже Єрмолова.

Яке заставне майно продають та хто його купує

Арешт і продаж майна у боржників здійснює виконавча служба - після того, як банк або інший стягувач подає виконавчий лист. Далі запускається виконавче провадження, виконавець шукає майно боржника по реєстрах, пояснив Delo.ua Іван Хомич, керуючий адвокат АБ Івана Хомича.

"Зазвичай квартири доходять до продажу лише в тому випадку, якщо вони є під іпотекою. Бо якщо боржник знає, що з нього будуть стягувати заборгованість, він продає, дарує, тобто відчужує це майно. А іпотека не дає власнику права розпоряджатись майном без згоди іпотекодержателя. На таку квартиру складається опис, робиться незалежна оцінка і оголошується за два тижні чи місяць продаж з аукціону", - додав Хомич.

За його словами, дуже часто квартири викупляють самі боржники. Буває, чекають до третього етапу аукціону, коли продаж відбуважється з максимальною знижкою, і викуповують. Також є бізнесмени, які шукають вигідні об’єкти для перепродажу.  

Випадки примусового продажу у банку "Глобус" трапляються нечасто, каже Олена Єрмолова: "На щастя, у нашому банку невелика кількість проблемних кредитів, забезпечених заставою. У значній частині випадків банку вдається домовитися з позичальниками про добровільний продаж заставного майна для погашення проблемного кредиту в разі, якщо позичальник не має можливості кредит погашати. Обсяги примусової реалізації майна за виконавчим провадженням у банку невеликі - одна-дві на місяць". 

Як придбати арештоване майно через СЕТАМ: особливості процедури

Єдиною системою продажу арештованого майна органами державної виконавчої служби та приватних виконавців в Україні є система електронних торгів – СЕТАМ. Це, до речі, найвідвідуваніший сайт з-поміж офіційних порталів органів державної влади, що свідчить про значний попит на такий спосіб купівлі об'єктів нерухомості. На цій платформі відбувається і добровільний продаж.

При створенні СЕТАМ у 2015 році Мінюст заявляв мету створення державної платформи для проведення чесних аукціонів. Юристи відзначають, що порівняно з попередніми формами продажу арештованого майна, СЕТАМ набагато прозоріший і відкритіший, йому вдалось істотно знизити рівень зловживань та ризиків для добросовісних покупців.

Немає зауважень до роботи приватних виконавців та ДП «Сетам» і в банків. "Уся процедура проходить оперативно, прозоро і зрозуміло", - зазначають в "Глобусі".

Раніше до аукціонів допускалось обране коло покупців, сьогодні долучитись може кожен бажаючий. До реформування лише 3% об'єктів вдавалось проддати з першого разу, далі ціну зменшували. Впровадження СЕТАМ одразу дозволило збільшити показник до 60%.

Порядок реалізації арештованого майна регламентується Законом України «Про виконавче провадження» та затвердженим Мінюстом порядком проведення торгів, якого зобов’язані дотримуватись держвиконавці при передачі майна на аукціон.

Щодо процедури продажу, вона досить доступна та відкрита для користувачів.  По-перше, оголошення про аукціон публікуються завчасно та є у відкритому доступі, пояснив Delo.ua адвокат судової практики ЮКК «Де-Юре» Владислав Мартинчук.

Мінімальні строки продажу – від 5 днів до мінімум 30 днів в залежності від форми аукціону та розміру початкової ставки. Наприклад, якщо розмір початкової ставки перевищує 5 000 грн, то це мінімум 20 днів, а якщо 1 000 000 грн – 30 днів.

"Другою істотною перевагою є відкритість інформації про лот – завантаженої інформації як правило достатньо, щоб сформувати уявлення про стан об’єкта, орієнтовну вартість та обрати верхню межу для своїх ставок. Крім того, можна перевірити історію об’єкта, підстави для його продажу, активність судових процесів щодо об’єкта. Це дозволяє оцінити ризики придбання активу та врахувати їх при вирішенні зацікавленою особою питання участі в аукціоні та верхньої межі ставки", - зазначив Мартинчук.

Проте не завжди інформація про лот містить у собі усі деталі. Наприклад, покупець шукає квартиру, є опис цього лоту, документи, фото на підтвердження стану об'єкта. Проте не вказані проблеми з комунікаціями, що там ще проживають мешканці. Або у випадку технічно складних товарів (наприклад, транспортні засоби), можуть бути приховані або неочевидні дефекти, що не були виявлені у процесі оформлення товару до аукціону.

"У таких випадках у нагоді стає право учасника аукціону оглянути лот, обов’язок забезпечити можливість огляду та повідомити його умови покладається на замовника (у випадку продажу арештованого майна у виконавчому провадженні – це Державна виконавча служба або приватний виконавець)», - наголосив Мартинчук.

Що необхідно для участі в торгах

Для участі в торгах необхідно зробити кілька кроків:

• зареєструватись на платформі СЕТАМ, вказавши паспортні дані та місце реєстрації;
• знайти потрібний об'єкт (наприклад, квартиру) за допомогою фільтрів і пошуку та вивчити його; 
• подати заявку на участь в аукціоні; 
• сплатити гарантійний внесок, який становить 5% від стартової ціни лоту; 
• взяти участь в торгах;
• у випадку виграшу оплатити лот, отримати акт передачі та оформити майнові права.

Торги проводяться  в електронному вигляді в режимі реального часу на платформі СЕТАМ: учасники роблять ставки, перша дорівнює розміру гарантійного внеску, кожна наступна більша за попередню на розмір кроку аукціону. Перемагає учасник, що запропонував найвищу ціну. 

По завершенню аукціону не пізніше наступного робочого дня система автоматично формує та розміщує на веб-сайті протокол електронного аукціону за лотом.

Переможцю аукціону надається протокол, в якому вказується розмір сум, що підлягають сплаті (виходячи з розміру фінальної ставки) та порядок їх перерахування.  Після здійснення платежів за протоколом видається акт про проведення електронних торгів, що власне є документом, що посвідчує право власності. Якщо право власності на майно підлягає обов’язковій державній реєстрації (наприклад, нерухомість), то цей акт є підставою для відповідної реєстрації, яку можна завершити у нотаріуса.

Купівля через СЕТАМ: переваги та ризики

Однозначними плюсами здійснення покупки на СЕТАМ є низька ціна, прозорий процес торгів, широкий вибір майна, що виставляється на торги, зазначив в коментарі Delo.ua адвокат АО «GRACERS» Сергій Савинський. 

"Вартість майна, що передається на реалізацію на СЕТАМ встановлюється за ринковою ціною, що визначається незалежним оцінювачем. У випадку нереалізації з перших та других торгів майно уцінюється до 30% для нерухомості та до 50% для рухомого майна, що в свою чергу дає можливість придбати нерухомість за вигідною ціною", - пояснив адвокат.

Одним з неприємних мінусів для потенційних покупців є те, що майно реалізується в примусовому порядку без згоди власника. Тому покупці повинні усвідомлювати про можливі ризики купівлі майна, оскільки колишні власники можуть створювати незручності та в будь-який спосіб намагатися перешкоджати новому власнику користуватися майном.

"Також існують непоодинокі випадки, коли колишні власники можуть реєструватися на СЕТАМ як потенційні покупці і штучно завищують вартість майна, що в свою чергу створює незручності для потенційних покупців. Також наявні і такі ризики, які пов'язані з оскарженням арешту або продажу майна. Попередній власник може оскаржити рішення суду, що призвело до арешту, в такому випадку потрібно бути готовими до понесення додаткових витрати, які пов’язані з отриманням юридичних послуг, судові витрати", - наголосив Савинський.

За словами Івана Хомича, покупець арештованого майна має усвідомлювати високі ризики - що купується квартира з обтяженнями, та й сама процедура від початку торгів до набуття прав власності не швидка - іноді вона займає 1-2 місяці.  

"Часто такі квартири продаються, а згодом з'ясовується, що до них доступу немає. Виконавець може зробити опис попри те, що в цих квартирах ще проживають люди, в тому числі малолітні діти. Новому власнику доведеться займатися процесом виселення. Іноді доводиться звертатись до суду, що довго і заморочливо", - пояснив адвокат.

 Експерти також радять максимально зібрати інформацію по об’єкту, який був обраний для покупки та його власника. Також покупець може отримати від продавця (виконавця) правовстановлюючі документи та технічні характеристики, вимагати надати можливість оглянути об’єкт купівлі.

"Також варто перевірити інформацію щодо боржника – власника майна, що реалізується. Дані про те, хто є власником майна, можна отримати з автоматизованої системи виконавчого провадження. За даними ПІБ перевірити інформацію, що міститься в інтернет ресурсах. Обов’язково слід перевіряти дані щодо судових справ за участю власника майна та наявність арештів, обтяжень щодо нерухомості", - додав Савинський.

Чи захищений законом покупець арештованого майна

Покупець, що придбав майно на СЕТАМ, вважається добросовісним набувачем, який придбав нерухоме майно у власність або набув інше речове право на нього,  та вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на майно та їх обтяження, що містяться у Держреєстрі речових прав, зазначає Сергій Савинський.

"За відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункти 7.15, 7.16)", - пояснив адвокат.

 Також у випадку визнання торгів недійсними буде застосовуватися реституція, тобто повернення сторін до першочергового стану, тобто покупцеві на СЕТАМ в будь-якому випадку повернуть кошти за придбану нерухомість.

Втім, адвокат Хомич зазначає, що завжди залишається ймовірність, що боржник, у якого відібрали квартиру, може оскаржити рішення про продаж. "Суди часто визнають вилучення майна недійсними, оскільки процедура відчуження є настільки зарегульованою, що дотриматись усіх пунктів складно. Тому купівля такої нерухомості дуже ризикована", - пояснив Хомич.