Аренда квартир с правом выкупа: как это работает и лучше ли это, чем єОселя

• Аренда "собственного жилья": кто может принять участие и как это работает
• Аренда с правом выкупа: какие документы требуются для договора
• Domivka+: сколько стоит оформление сделки и ежемесячные платежи
• Чем отличается Domivka+ от єОселі, обычной аренды и рассрочки
• Аренда с правом выкупа: преимущества и недостатки
• Как проверить арендодателя и договор: советы юристов

В феврале в Киеве запустили новую услугу – аренда квартир с правом выкупа на срок до 10 лет. К проекту покупки жилья на доступных условиях «Domivka+ арендуй и покупай» уже присоединилось несколько девелоперов. За первую неделю работы программы были заключены 30 сделок на аренду.

На первый взгляд новая программа выглядит даже привлекательнее, чем  "єОселя", но есть несколько "но". Если аренда с правом выкупа при оформлении дешевле "єОселі", то ежемесячные платежи будут больше, чем по ипотеке. Однако это может быть альтернативным механизмом покупки жилья.

Подобные механизмы существуют в разных странах мира. Например, в США такое соглашение известно как "lease with option to purchase" или "rent-to-own". В Великобритании это называется "rent-to-buy" или "lease option".

Аренда "собственного жилья": кто может принять участие и как это работает

В программе аренды с преимущественным правом выкупа заявлено, что принять участие в ней могут все желающие. Самые лучшие условия предусмотрены для участников боевых действий и их семей, а также внутренне перемещенных лиц, состоящих на квартирном учете в Киеве (для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий) – для них арендная плата будет вдвое меньше.

Инициатор проекта КП "Финансовая компания Жилье-Инвест" предлагает для аренды с возможностью выкупа уже построенные и введенные в эксплуатацию квартиры и в основном готовые к проживанию - с ремонтом. В квартиру можно заезжать сразу после подписания арендного соглашения - нужно только завезти мебель.

Процедура оформления аренды с правом выкупа намного проще, чем в той же "єОселі". Тем более, что соглашение не предусматривает особой волокиты с документами.

“Клиент выбирает объект и заключает соглашение с преимущественным правом выкупа. Отталкиваясь от цены, рассчитывается цена на квартиру и цена аренды. Цена квартиры будет разбита на 120 месяцев – то есть 10 лет. Вдобавок к этому оплачиваются еще и ежемесячные коммунальные платежи", - пояснили Delo.ua в компании "Жилье-инвест".

Выплатить квартиру можно через 10 лет, или быстрее. Если арендатор полностью погасил цену квартиры, разрывается соглашение об аренде и заключается договор купли-продажи – для перехода права собственности.

Аренда с правом выкупа: какие документы требуются для договора

Для заключения договора об аренде с преимущественным правом выкупа необходимы документы:

• копии паспортов гражданина Украины заявителя и второго супруга;
• копии справок из Госреестра физических лиц-налогоплательщиков с указанием номера регистрационной карты налогоплательщика заявителя и второго супруга;
• копия выписки из Реестра территориального общества – для владельцев паспортов в форме ID-карты с бесконтактным электронным носителем заявителя и второго супруга;
• копия свидетельства о браке;
• копия документа, свидетельствующего о присвоении соответствующего льготного статуса граждан;
• справка из районной в городе Киеве государственной администрации о пребывании граждан на квартирном учете (при наличии).

Стоимость квартиры будет зафиксирована в гривнах, но вторая часть ежемесячной платы – аренда – пересматривается независимым оценщиком каждый год, уточнили в компании.

На основании договора аренды арендатор заключает договоры с обслуживающей организацией и поставщиками коммунальных услуг (вода, тепло, электроэнергия).

Domivka+: сколько стоит оформление сделки и ежемесячные платежи

Самый интересный вопрос – цена аренды с правом первоочередного выкупа и оформления.

На начальном этапе, согласно договору, нужно единовременно уплатить первый накопительный платеж – 5% от цены квартиры за первый и последний месяц, а также резерв непредвиденных расходов (3-5%). Также ежегодно необходимо уплачивать страховой платеж.

Важно отметить, что ежемесячный платеж арендатора состоит фактически из трех частей:

• аренда (вознаграждение арендодателя),
• накопительный платеж (цена квартиры, разделенная на 120 месяцев),
• коммунальные выплаты.

Согласно договору, основной платеж – следует ежемесячно вносить до 5 числа. Также арендатор берет на себя все выплаты, связанные с нотариальным оформлением договора аренды, а впоследствии и купли-продажи, указано на сайте компании.

Арендуя 1-комнатную квартиру на 42 кв.м, стоимостью 2 млн 400 тысяч гривен (ЖК Terracotta), первый взнос при заключении договора составит 117 тысяч гривен (до 5%). А дальше ежемесячные платежи будут составлять 29 тысяч гривен в месяц.

Двухкомнатная на 58 кв. метров затянет на 38 тысяч гривен ежемесячно. А первый взнос будет насчитывать 153 тысячи гривен.

"В 29 тысяч гривен входит аренда с выкупом квартиры: аренда+выкуп. То есть самая арендная плата будет 9600 грн. Все остальное составляет выкуп квартиры. Коммунальные платежи идут отдельно", - пояснили в компании.

Для сравнения: ежемесячные выплаты по однокомнатной квартире (стоимость 1,2 млн грн) по льготной ставке 3% по программе "єОселя" составляет 6 тысяч гривен в месяц, двухкомнатная (3 миллиона гривен) затягивает 15,5 тысяч гривен в месяц. Однако ипотека предусматривает первій взнос 20% и расходы на оформление от 70-100 тысяч гривен в зависимости от процентной ставки.

Средняя арендная ставка на однокомнатную квартиру в Киеве сегодня составляет 13 тыс. грн - от 7 тысяч до 26 тысяч гривен в зависимости от района. В целом по Украине средняя цена однокомнатной аренды, по данным Госстата, в декабре 2023-го составляла 6 605 гривен в месяц.

Чем отличается Domivka+ от єОселі, обычной аренды и рассрочки

Если сравнивать аренду с преимущественным правом выкупа со стандартной арендой, то понятно, что у обычных арендаторов нет возможности купить жилье в будущем по фиксированной цене, а также нет возможности учитывать платежи за аренду как часть оплаты за приобретение недвижимости, рассказал Delo.ua Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group, компании-участницы "Domivka+".

Относительно ипотеки опция аренды позволяет приобрести жилье при меньшей сумме первого взноса. Также Domivka+ не предусматривает волокиты, как это принято по ипотеке, в частности, клиенту не придется доказывать свою платежеспособность.

"Возьмем для сравнения квартиру, стоимость которой составляет 5,5 млн гривен. В первом месяце арендатору придется оплатить сумму резерва, страхование и прочие платежи, которые в общей сложности составляют 276 тысяч гривен. Для получения кредита "єОселя" нужно уплатить авансовый взнос, страхование и комиссию, общей суммой 1,22 миллиона гривен. Разница в первоначальном взносе между арендой с преимущественным правом выкупа и ипотекой составляет 944 тысячи гривен", - пояснил Коваль.

Финальная переплата по договору аренды будет на 400 тысяч больше, однако эта разница может быть нивелирована. К примеру, если разница в первоначальном взносе (944 тыс. грн) будет офопрмлена как депозит с процентной ставкой, за 10 лет может быть накоплено достаточно средств, чтобы покрыть разницу. Также квартиры в аренду сейчас предлагаются уже с ремонтом, что позволяет сэкономить в первые месяцы после покупки.

Аренда с правом выкупа: преимущества и недостатки

В компании "Жилье-инвест" определяют такие преимуществ новой арендной программы, как гибкость условий, быстрое заселение, минимальные инвестиционные риски - ведь жилье уже построено и с качественным ремонтом.

По словам бренд-директора ЛУН Дениса Судилковского, финансовый инструмент аренды и одновременного выкупа жилья достаточно новый для Украины, но имеет перспективы ослабить жилищный кризис, разворачивающийся в результате военной агрессии врага, который уже разрушил или повредил более 27 000 многоквартирных домов.

Ключевым преимуществом в первую очередь является фиксованная цена на квартиру в гривнах. Значит отсутствуют валютные риски по сравнению с подавляющим большинством рассрочок от так или иначе имеющих привязку к валюте застройщиков или к текущей стоимости метра на рынке, цены на котором также зависят от валютных колебаний.

"Второй плюс – возможность заключения договора аренды до 10 лет, такая практика в Украине представлена чуть ли не впервые. Это дает будущим жильцам чувство стабильности, потому что, к сожалению, на рынке встречается практика, когда владельцы жилья неожиданно просят арендаторов выселиться в течение недель, а то и дней", - подчеркнул Судилковский.

Третье преимущество – это понимание своих ежемесячных платежей, потому что пересмотр стоимости аренды происходит только раз в год сертифицированным экспертом, а стоимость жилья для покупки остается фиксированной на момент заключения сделки.

"Идея Domivka+ воспринимается на рынке как возможность в комфортных условиях стать собственником жилья. Скидка 50% на аренду для ВПЛ и участников боевых действий делает эту инициативу достаточно уникальной даже без части о выкупе недвижимости", - подчеркнул Судилковский.

Инициатива достойна рассмотрения для тех, кто планировал приобретение жилья для себя в рассрочку у застройщика или за банковский кредит. "По посещаемости раздела с этими квартирами на нашем Rieltor.ua уже видим большой интерес со стороны потенциальных покупателей к такому предложению", - объясняют в ЛУН.

По словам Алексея Коваля из Perfect Group, механизм аренды с преимущественным правом выкупа позволяет арендаторам проживать в квартире при условии поэтапной накопительной оплаты с опцией выкупа этой недвижимости в будущем по фиксированной цене.

Таким образом, арендаторы могут пользоваться квартирой, платить арендную плату, которая обычно содержит часть оплаты за право выкупа, и поэтапно накапливать капитал для будущей покупки.

"Для сравнения условий Domivka+ и єОселя, по данным ЛУН, средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Киеве составляет 13 500 грн в месяц, двухкомнатной - 19 200 грн. Ориентировочная ежемесячная выплата по льготной государственной ипотеке єОселя в новом доме стоимостью в 3 млн грн с минимальным 20% первым взносом при 3% годовых составит примерно 15 800 грн, а при 7% – 23 600 грн в течение 20 лет, при этом ежемесячно выплаты по кредиту составят около 52 тысяч гривен, тогда как по аренде с правом выкупа нужно будет платить по 63 тысячи. Разница объясняется меньшим первым взносом в случае аренды - фактически его сумму можно растянуть на весь период покупки", - пояснил Коваль.

В то же время, Domivka+ имеет и немало недостатков. Во-первых, высокие ежемесячные платежи.

Во-вторых, есть определенные неудобства, связанные с тем, что арендатор по договору должен периодически предоставлять доступ к квартире представителям арендодателя для осмотра. Также предусмотрено ежегодное заключение нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к договору об изменении размера арендной платы, размер которого пересматривается.

К минусам можно отнести и штрафы. По условиям договора, клиент может "отступить" квартиру родственникам за 1% от стоимости, третьим лицам – за 3%. В случае отказа от покупки съемной квартиры предусматриваются штрафные санкции - 20%. Остальные уплаченные за время найма средства будут возвращены арендаторам, объясняют в компании.

Как проверить арендодателя и договор: советы юристов

Ограничения аренды с преимущественным правом выкупа включают в себя риск невыполнения условий контракта, которые могут привести к потере части оплаченного капитала и недвижимости. Кроме того, контракты могут содержать сложные условия, которые делают их непрозрачными и могут привести к конфликтам между сторонами.

В целом же, по словам адвоката DixiLex Яны Северин, договор аренды жилья с выкупом заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Договор должен обязательно содержать существенные условия договора:

• наименование сторон; 
• характеристики жилья, по которым устанавливаются отношения аренды с выкупом; 
• срок, на который заключается договор; 
• размеры, порядок формирования, метод, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра; условия досрочного расторжения договора;
• порядок возврата средств при досрочном расторжении или прекращении договора; 
• права, обязательства и ответственность сторон.

Кроме того, договор аренды жилья с выкупом должен отвечать общим требованиям, соблюдение которых необходимы для действия сделки, а именно: содержание сделки не может противоречить Гражданскому кодексу, интересам государства и общества, его нравственным устоям.

Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности, его волеизъявление должно быть свободным, а сделка должна совершаться в форме, установленной законом.

"Несоблюдение вышеуказанных требований законодательства Украины при заключении сделки аренды жилья с выкупом может быть следствием признания ее недействительной или ничтожной в судебном порядке", - отметила Яна Северин в комментарии Delo.ua.

Зоряна Пелех, учредительница юридического офиса ZP Law office of Zoriana Pelekh, отметила, что при заключении договора по найму с выкупом следует ответственно подойти к избранию лица-арендодателя, в частности выяснить сведения о наличии/отсутствии в отношении последнего судебных споров, открытых исполнительных производств, а также проверить сам объект аренды, который подлежит выкупу, в частности, не находится ли он под обременениями.

Прежде чем заключать договор, арендатору-покупателю следует:

• ознакомиться с правоучредительными документами арендодателя на жилье;
• проверить на добросовестность арендодателя через вебсайт «Судебная власть Украины», убедившись в наличии или отсутствии соответствующих судебных производств и решений суда;
• проверить реестр должников и санкций, государственный реестр прав на наличие обременений и прав третьих лиц, а также наличие прописанных лиц;
• убедиться в наличии согласия супругов арендодателя;
• проверить документы, удостоверяющие оплату коммунальных услуг по объекту.

"Права и обязанности арендатора по договору аренды жилья входят в состав наследства и переходят к его наследникам как по завещанию, так и согласно закону. Наследники имеют право требовать и досрочного прекращения договора аренды в порядке, определенном действующим законодательством. В то же время они имеют право отказаться от принятия наследства, в состав которого входят права и обязанности арендатора", – юрист.

Согласно п.11 Порядка аренды жилья с выкупом договор аренды может быть расторгнут в соответствии с законом. В случае расторжения договора с согласия сторон возврат средств осуществляется согласно условиям договора. В случае расторжения указанного договора по решению суда возврат средств производится в соответствии с решением суда.