Почему Буча и Ирпень лучше, чем Киев, строит и продает жилье: пять причин успеха

Несмотря на замедление строительства в Киеве, в рейтингах топ-5 регионов по темпам строительства и купли-продажи жилья Киевский регион по-прежнему остается. Однако этот результат достигнут, в первую очередь, благодаря приросту показателей строительства в Киевской области. Сама же столица перешла на замедленные обороты строительства и остается в тени.

Активный в строительстве пригород и прежде дышал в спину столицы, порой и обгонял по показателям. Однако аналитики отмечают, что сегодня разрыв в показателях по строительству между Киевом и городами-сателлитами, такими как Ирпень, Буча, Бровары, Вышгород, Петропавловская и Софиевская Борщаговка намного больше, чем когда-либо.

"Последние годы Киев выглядит очень плохо по сравнению с Киевской областью. Несмотря на то, что Буча и Ирпень ментально тяжелые места после оккупации. Сегодня там гораздо больший спрос на квартиры, чем в столице, и строительство активнее. А цены в пригороде уже выше, чем до полномасштабного вторжения, столичные квартиры все еще не достигли уровня 2021 года", - заявила в комментарии Delo.ua президент Ассоциации специалистов понедвижимости Украины Елена Гайдамаха.

Насколько пригород обогнал Киев, наглядно видно по показателям выхода новых проектов на рынок за последние три года.

После 24 февраля 2022 года в Киеве и области стартовали продажи квартир только в 25 жилых комплексах. В пригороде было запущено строительство почти вдвое больше проектов — 45 новых ЖК, рассказала в комментарии Delo.ua директор по развитию ЛУН Елена Унаньян.

В прошлом году в Киеве и области стартовало 25 ЖК – это соразмерно с объемами Закарпатья и Ивано-Франковской области и вдвое меньше, чем во Львове и области. Однако только 7 из них открыли продажи в столице, а большинство – 18 комплексов начали строительство в городах-сателлитах.

Аналогичная ситуация прослеживается и по продажам квартир – города-сателлиты продают жилье лучше, и их результаты показывают рост. По сравнению с той же Софиевской Борщаговкой или Ирпенем, Киев отстает, и его результаты проседают. Ведь покупатель сменил приоритеты и предпочитает пригород.

"Если в 2023 году на Киевский регион приходилось 24% всех проданных квартир (еще 23 — во Львове и области), то в 2024 году доля возросла до 34%. Это усилило роль региона в рейтинге по продажам по Украине, однако это произошло не за счет увеличения сделок в Киеве, их наоборот стало меньше, а за счет прироста продаж вгородах-сателлитах", - поясняет — продаж Унаньян.  

Как обогнать Киев: 5 причин успеха застройщиков пригорода

Успех пригорода эксперты объясняют комплексом факторов.

Первая причина - более "быстрое строительство"

Города-сателлиты придерживаются низкоэтажной застройки. Это выигрышно, потому что скорость строительства одного дома у девелопера меньше и на его возведение легче найти средства.

"Если раньше девелопер мог себе позволить строить "свечу" в Киеве три года, люди инвестировали начиная с котлована, это было ок, то сейчас этот метод уже не работает. Сейчас нужно искать финансирование", — отмечает директор по развитию ЛУН Елена Унаньян.

Вторая причина - запрос характеристики жилья существенно изменился

У покупателя кардинально изменился запрос на жилье. Учитывая безопасность, сегодня уже никто не стремится покупать жилье на высотных этажах.

Девелоперы городов-сателлитов учитывают, что миграция из восточных и южных регионов в столицу продолжается на фоне военных действий. Эти люди привыкли жить в компактных и спокойных городках, поэтому выбирая между шумным Киевом и спокойным зеленым пригородом, они предпочитают последний, с большим выбором предложения и более доступными ценами.

Многие переселенцы выбирают жилье на окраине, где могут совмещать работу в Киеве, безопасное проживание и отдых на природе, объясняет Сергей Волкошевец, коммерческий директор строительной группы "Синергия".

"В пригороде есть большая возможность создавать концепции жилья типа "город в городе", которые становятся все более популярными, особенно учитывая развитие дистанционной и гибридной работы. Да и блекауты летом 2024 года подтолкнули покупателей к выбору квартир с автономным газовым отоплением в низкоэтажных домах и подальше от объектов критической инфраструктуры", - отметил Волошковец.

Третья причина - большой выбор новых ЖК в пригороде

В пригороде появилось гораздо большее предложение доступного жилья и покупателю есть из чего выбрать.

В то время как столица страдает дефицитом готового или почти готового жилья в популярном ныне классе комфорт-класса, на окраине столицы появился большой выбор качественных предложений жилых комплексов — с продуманными концепциями, вблизи зеленых зон, с качественной транспортной и бытовой инфраструктурой, пояснила в комментарии Delo.ua CMO Alliance Novobud Ирина Михалева.

"Этот дефицит будет только усугубляться, ведь новых стартов в этом классе в Киеве практически нет и вряд ли будет в ближайшей перспективе. И причина – это не только недостаток финансового плеча и уверенности в будущем, а банальное отсутствие земельных участков в перспективных районах города", – подчеркнула Михалева.

Столица строит в разы меньше, чем до полномасштабной войны.

"Во время войны остановили работу не только малые строительные компании, но и крупнейший застройщик столицы — ЧАО "Киевгорстрой": сейчас он ждет миллиардных дотаций от КГГА на достройку "родных" объектов, а также недостроев, которые он унаследовал от "Укрбуда", — объясняет Delo.ua гендиректор девелоперской компании GREENOL Олег Приходько.

А на сегодняшний день за "Киевгорстроем" числятся 24 открытых стройплощадки — это более 120 жилых домов. Остановка стольких площадок – это весомый удар по столичному рынку, подчеркнул Приходько.

Четвертая причина: много ЖК в пригороде - участники программы "єОселя"

Покупателю важно, что в окрестностях Киева есть возможность купить жилье по государственной ипотечной программе "єОселя", в то время как в столице чрезвычайно трудно найти доступные квартиры, подпадающие под жесткие условия, в том числе по возрасту до трех лет.

Раньше за пределами столицы можно было выбирать объекты до 55 лет со дня ввода в эксплуатацию, однако с 1 декабря 2024 года условия "Если" изменились: ипотеку выдают только для новостроек до 3 лет.

В Киеве невозможно найти здание в эконом-сегменте, сданное не позднее 2023 года. На все, что в последнее время кажется в Киеве, цены заоблачные. Поэтому люди, ограниченные сроком ввода в эксплуатацию, едут покупать жилье в область, объясняет президент АФНУ.

Пятая причина - доступная цена на квартиру

Решающим критерием для многих является гораздо более низкая цена на жилье — на 30% дешевле, чем в Киеве. К тому же, в артость квартир в новых ЖК на окраине столицы доступнее по сравнению с Винницей, Львовом, Ивано-Франковском и Одессой.

Сегодня цена квадратного метра в Киеве – $1270, а в новостройках в городах-сателлитах – в среднем $900.

Цены на вторичном рынке в пригороде не менее привлекательны. В частности, самые дешевые квартиры можно купить в Гостомеле, где квадратный метр жилья стоит $697-778. Однокомнатные квартиры продают за $25 000, двухкомнатные – $43 000 и трехкомнатные – $58 000. Несколько дороже жилье в Буче, где "квадрат" в среднем стоит $857-881. Однокомнатную квартиру можно купить за $34 000, двухкомнатную – $50 000, а трехкомнатную – $73 700.

Еще более дорогие квартиры в Ирпене: однокомнатные квартиры в среднем $35 000, двухкомнатные и трехкомнатные – $54 000 и $65 000.

В Вишневом однокомнатные стоят в среднем $42 500, двухкомнатные – $62 000, трехкомнатные – $72 000. В Броварах однокомнатные продают за $43 500, двухкомнатные – $58 500, трехкомнатные – $75 000.

В тройку городов с самой дорогой недвижимостью в окрестностях Киева входят Вышгород (однокомнатные стартуют с $45 000). Софиевская и Петропавловская Борщаговка.

"Квадрат" жилья в Софиевской продают в среднем за $1000. Однокомнатные квартиры стоят $45 600, двухкомнатные – $70 000 и трехкомнатные – $92 000. Стоимость квадратного метра в Петропавловской Борщаговке колеблется от 1000 до 1260 долларов. Однокомнатные квартиры стоят $53 300, двухкомнатные – $71 000.

Какое жилье выбирают в пригороде и кто его покупает

Девелоперы отмечают, что портрет покупателя существенно изменился во время войны.

В Alliance Novobud отмечают, что выбирают жилье в пригороде три категории украинцев. Крупнейшая из них — военнослужащие и их семьи, которые часто покупают по "Еселю", реже государственной программой пользуются педагоги, ученые и врачи. Вторая категория — переселенцы из других городов, третья   категория – традиционные покупатели – пивоварни и киевляне, часто айтовцы и частные предприниматели, желающие расширить свои квадратные метры, купить недвижимость детям, перевезти родственников с опасных территорий или банально разъехаться.

Несмотря на уменьшение количества, есть и группа инвесторов, которые продолжают вкладывать средства в недвижимость пригорода для перепродажи или сдачи в аренду, отмечают в "Синергии".

"Рынок недвижимости в 2024 году ощутимо отреагировал на рост арендных ставок, кое-где до 25%. Это создает новые возможности для инвесторов, поскольку спрос на аренду жилья растет, а предложения не хватает. Продавцы недвижимости получили стимул стать арендодателями. Застройщики могут воспользоваться этим трендом", — сказал он.

«Королем» самой желанной недвижимости в пригороде останется качественный комфорт-класс и комфорт-класс плюс. Покупатель стал более практичным, требовательным к качеству и адаптированным к реалиям войны. Он предпочитает жилье в безопасных регионах или районах с развитой инфраструктурой для укрытия, объясняет Ирина Михалева. Важными критериями есть наличие укрытий или подземных паркингов, современных систем пожарной безопасности, а также автономных источников энергоснабжения.

Часть покупателей придерживаются рационального подхода: покупают меньший метраж, поэтому спрос на компактные одно и двухкомнатные квартиры вырос, поскольку они более доступны по цене и обслуживанию.

Квартиры в пригороде: прогноз по ценам в 2025 году

Прогнозируя 2025 год, девелоперы ожидают умеренного роста рынка недвижимости, если год будет подобен прошлогоднему при экономических и политических обстоятельствах.

По мнению Олега Приходько, цены на квартиры в Киевской области могут расти, учитывая рост спроса и вымывания дешевого квартирного предложения. Новые проекты выходят на рынок уже по другим ценам, объясняет эксперт.

По прогнозу "Синергии", количество проданных квартир может увеличиться на 15% по сравнению с 2024 годом. Ожидается также под повышение цены на квадратный метр в гривне на 15-20% из-за инфляции, нехватки рабочей силы и удорожания строительных материалов.

В 2025 году усилится вес "єОселі" на первичном рынке. Доля продаж по государственным программам может возрасти до 20% всех продаж. "В пользу первички работает то, что на нее не распространяется НДФЛ и повышенный военный сбор. А расти вторичке не дает ограничение срока сдачи жилья до 3 лет (не касается ВПЛ, для них осталось 10 лет) и наличие налогов для перепродажи", — объясняет Сергей Волкошевец.

По его словам, клиенты и дальше будут отдавать предпочтение готовому жилью или объектам, которые будут сданы в ближайшие полгода. Инфраструктура комплекса и его окраин будет оставаться важным фактором при выборе.

Спрос на рассрочку от застройщика сохранится на уровне 50-60%. Запрос на квартиры с ремонтом останется, хотя этот процессусложняется дефицитом квалифицированных работников.