Зависимость от обстрелов, "анабиоз" нового строительства, ипотеки и спекулянтов: в НБУ рассказали, что ныне с рынком жилья

В частности регулятор указывает, что спрос на жилье остается слабым и неустойчивым, поскольку интерес немногочисленных покупателей зависит от интенсивности обстрелов населенных пунктов.

Создание нового предложения жилья замедлилось, что вместе с разрушением жилищного фонда из-за обстрелов (разрушены или повреждены более 16 тысяч многоквартирных и почти 127 тысяч частных домов) приведет к сокращению предложения жилья в ближайшее время, а в перспективе – к его возможному дефициту.

При этом на рынке наблюдается ценовой дисбаланс, поскольку заявленные цены покупки преимущественно растут, тогда как арендные цены остаются почти вдвое ниже довоенного уровня (после периода высокой волатильности стабилизировались на уровне в среднем на 40% ниже уровня февраля).

Спрос на аренду остается низким, без постоянных признаков улучшения. Поэтому относительно более дешевая аренда будет сдерживать спрос и на покупку жилья, что будет сохраняться еще длительное время.

Как указывает Нацбанк, активность покупателей жилья сейчас почти нулевая, спрос остается очень слабым и неустойчивым. Согласно отчетам нотариусов, за первые три квартала было заключено чуть больше четверти от количества договоров за аналогичный период прошлого года.

В НБУ подчеркивают, что интерес немногочисленных покупателей существенно зависит от ситуации в конкретных населенных пунктах, в частности от интенсивности ракетных обстрелов. Активизация же обстрелов Украины в IV квартале его в очередной раз ослабила.

Имеющийся спрос ориентирован прежде всего на готовое жилье для проживания, а вот спекулятивного, с целью дальнейшей перепродажи – почти нет. Кроме того, война трансформирует предпочтения потенциальных покупателей, которые теперь предпочитают безопасное и автономное жилье.

Регулятор прогнозирует, что ввиду длительного характера войны, высоких рисков для безопасности населения и медленного восстановления доходов спрос длительное время будет низким, а рынок в среднесрочной перспективе будет стагнировать. 

Потенциальный спрос в дальнейшем сформируют те, кто потерял жилье из-за войны, однако лишь только при наличии ресурсов, в том числе от компенсации за утраченное имущество.

Количество же новостроек, на которых сейчас ведутся работы, постепенно растет после почти полной остановки в первые месяцы войны. Всего в Украине работы возобновились более чем на двух третях объектов, но преимущественно в тех жилых комплексах, продать которые есть более высокие шансы: прежде всего в западных областях и на финальной стадии строительства.

На других объектах возобновление деятельности произошло в основном только на бумаге. По данным Госстата, за три квартала этого года было завершено строительство 2,8 миллиона квадратных метров многоквартирного жилья. Это вдвое меньше рекордного показателя прошлого года за такой же период, но лишь на четверть меньше, чем в среднем за предыдущие пять лет.

Ситуация с началом нового строительства сейчас более плохая. Так, за первые девять месяцев года застройщики получили разрешения на строительство вдвое меньшего объема многоквартирного жилья, чем в среднем за аналогичный период в предыдущие четыре года. Вместе с тем получение разрешения не свидетельствует о начале строительства, ведь фактический старт строительных работ может откладываться на длительный период.

В Нацбанке также заметили, что заявленные гривневые цены растут только на первичном рынке недвижимости, и быстрее всего - на западе страны, причем в ряде регионов рост цен заметно опережает общую инфляцию.

По данным ЛУН, в Киеве цены на новостройки за январь-ноябрь этого года выросли примерно на 40%, а во Львове – вдвое больше. Основным фактором удорожания новостроек называется попытка застройщиков компенсировать рост себестоимости строительства. Однако, учитывая, что спроса на новостройки почти нет, рост цен отражает преимущественно пожелания продавцов, а не рыночные условия.

Основные сделки совершаются на вторичном рынке, однако цены в этом сегменте достаточно волатильны. Причины же движения цен на вторичном рынке, по мнению НБУ, не всегда рациональны: условия продажи зависят от значительного количества уникальных факторов и мотивов сторон сделки. Регулятор прогнозирует, что хаотичность будет сохраняться и в дальнейшем, пока рынок малоактивен.

В свою очередь, новое ипотечное кредитование в марте-сентябре почти не осуществлялось, ссуды были единичными. В сентябре-октябре было выдано чуть больше ста ипотечных кредитов со средним объемом около 1 миллиона гривен, почти все – на вторичном рынке.

В НБУ говорят, что ипотечный рынок до завершения войны будет оставаться малоактивным из-за высоких рисков, но несколько повысить спрос на ипотеку могут государственные программы поддержки кредитования "Доступная ипотека" и "єОселя", которые предлагают сниженные процентные ставки: 7% и 3% годовых соответственно.

В то же время рост товарооборота дал толчок рынку торговой недвижимости, причем наиболее активно восстанавливается спрос на товары первой необходимости, причем, опять же, в западных областях рост происходит быстрее других.

Изменяется и поведение потребителей: популярнее становятся торговые площади в близкой доступности, а шопинг становится целевым – преимущественно быстрые и запланированные покупки. Доходы торговых центров медленно восстанавливаются благодаря более высоким продажам у арендаторов, поскольку арендная ставка практически везде определяется в процентах от товарооборота.

Лучшие показатели вакантности и рентабельности имеют мелкие и средние торговые центры. Большие же ТЦ страдают из-за неактивности двух своих якорных направлений: крупные арендаторы – международные операторы до сих пор не возобновили свою работу из-за рисков безопасности, а сегмент развлечений остается малопопулярным. К тому же замедляют восстановление сектора перебои с электроэнергией.

Относительно рынка офисных площадей в Нацбанке говорят, что он продолжает быть под влиянием фундаментальных изменений в формате работы персонала компаний. В частности, все больше становится нормой многих бизнесов отдаленный режим работы.

Кроме того, спрос на офисные площади напрямую зависит от деловой активности в стране, которая сейчас упала. Так что в НБУ констатируют на этом рынке продолжение стагнации: арендные ставки остаются низкими, а вакантность растет.

"Поскольку арендные сделки преимущественно заключались на длительные сроки, арендаторы вынуждены занимать площади и платить ренту до конца договора. Однако по истечении срока арендаторы уменьшают занимаемую площадь, договариваются о скидках или выезжают из помещений", - указывается в обзоре.

Вместе с тем осенью из-за длительных отключений света часть работников все же вернулась в офисы. В то же время владельцы площадей, на которых стабильность электроснабжения поддерживается генераторами и которые имеют бесперебойные источники интернета и связи, заметно подняли ренту, хотя НБУ прогнозирует, что это явление временное.

По прогнозам регулятора, именно сегмент офисной недвижимости будет дольше оставаться подавленным и еще долго не будет интересен инвесторам и кредиторам.