Оформлення єОселі. Податки, збори та додаткові витрати: хто за що платить

• Процедура оформлення іпотеки єОселя: основні та додаткові витрати
• Оформлення іпотеки "єОселя": хто за що платить 
• Як платити менше по єОселі
  • Відшкодування 1%. Які документи слід подати
  • Як оформити податкову знижку
  • Компенсація відсотків для військових
• Особистий досвід. Оформлення іпотеки на реальних історіях

Популярність державної іпотечної програми "єОселя" пов'язана з найнижчою кредитною ставкою. Утім, оформлення позики ускладнюється тим, що за різними  відсотками  програма висуває різні вимоги до віку будинку.

Іпотеку під ставку 7% можна взяти лише на квартиру в будинку, що був зданий в експлуатацію не раніше, ніж 3 роки тому. Для категорій громадян, що можуть брати житло під 3%, умови простіші – будинок може бути до 10 років (якщо такий об’єкт нерухомості розташований в Києві або обласному центрі). Для інших населених пунктів – нерухомість має бути не старшою 60 років.

Через різні обмеження виникає плутанина в оформленні - адже квартири в будинках до трьох років, підпадають під податок на доходи фізосіб, тут на оформлення покупці потратять набагато більше.  

Процедура оформлення іпотеки єОселя: основні та додаткові витрати

З обов'язкових виплат при оформленні іпотеки під 3% на квартиру в будинках "до 10 років" необхідно оплатити лише збір до пенсійного фонду (1%) та держмито (1%).

За програмою зі ставкою 7% до цих зборів додається 5% ПДФО - податок на доходи фізосіб - тобто оформлення вже затягує на 8,5%.

Окрім обов'язкових, є чимало додаткових витрат, які суттєво  збільшують суму, яку треба сплатити одразу при оформленні. А це:

• комісія банку (1% від вартості позики) за видачу кредиту, 
• страхування життя і нерухомості (0,25% від повної вартості нерухомості і сплачується щорічно), 
• послуга  оцінювача (від 3 500 гривень), 
• оплата послуг рієлтора (5% від вартості квартири), 
• послуги нотаріуса в банку – близько 12 000 гривень, плюс послуги нотаріуса, що супроводжує угоду купівлі-продажу, - від 6 тис. грн. 
• витрати на конвертацію гривні у валюту - на вимогу продавця.

Скажімо, при вартості квартири у 2,5 мільйони гривень перший внесок складає мінімум 500 тисяч гривень.

Комісія банку затягне 20 000 гривень, ще понад 6 000 – страхування нерухомості, 25 000 – платіж до Пенсійного фонду, приблизно 4 000 гривень – послуги оцінювача.

Оплата послуг двох нотаріусів складе не менше 15 000 - 20 000 гривень. Ріелторам зазвичай платять 5% - це близько 1 000 доларів. А щомісячний платіж складатиме 15 000 гривень протягом 20 років.

Третій варіант оформлення іпотеки - через забудовника - це дозволяє зекономити на багатьох додаткових пунктах, зокрема, оцінювача, рієлтора, а також ПДФО.  Тут обов'язкові витрати - 1% пенсійного збору та 1% держмито.

Отже, крім пів мільйона гривень першого внеску, для оформлення при собі слід мати мінімум 70 тисяч гривень на додаткові платежі, а з оплатою послуг ріелтора – це понад 100 тисяч. Тому при ухваленні рішення щодо іпотеки слід одразу прорахувати власні можливості, адже лише суми першого внеску буде замало для укладення договору.

Оформлення іпотеки "єОселя": хто за що платить 

За умов звичайної угоди при купівлі квартири на ринку було прийнято, що пенсійний збір сплачує покупець, а держмито - продавець. Проте у випадку "єОселі" продавець перекладає на плечі покупця повністю усі витрати. Навіть військовий збір (1,5%) та ПДФО (5%), які за законом має сплачувати продавець.

Як пояснила в коментарі Delo.ua президент Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха, податок на прибуток завжди сплачує той, хто після угоди отримує вигоду.

Податок виникає, якщо об'єкт нерухомості у власності менше трьох років, а також коли це другий продаж за календарний рік. Наприклад, фізособа купила у 2022 році, а хоче продати в 2024 - лише два роки минуло від права власності. Якщо брати іпотеку під 7%, там завжди буде ПДФО, бо обмеження на будинки до 3 років, пояснює рієлтор.

За її словами, переважна більшість угод на ринку - це державні програми, з якими пов'язані ризики та додаткові сплати, тож продавець їх перекладає на покупця. 

"Наприклад, "Укргазбанк" за переведення коштів на рахунок продавця бере комісію - 1%. Продавець, щоб зняти більше, ніж 100 тисяч за добу, відкриває рахунки на родичів. Відкриття безкоштовне, але скидає гроші на ці рахунки банк з комісією 0,5%. Зняти ці кошти - теж 0,5%. Ці всі нюанси виникають через участь в державній програмі. Тому продавець, даючи згоду на участь у програмі одразу попереджає: ми на це йдемо лише за умови, якщо всі додаткові затрати сплачує покупець", - пояснює рієлтор.

Більшість ризиків та затрат пов'язані з тим, що продавець хоче отримати суму в доларах, а державна програма пропонує гривню.

"Є таке поняття як форвардний курс долара. Наприклад, люди знімають 2 мільйони гривень. Через 5 рахунків, оформлених на родичів, вони знімуть цю суму за чотири банківські дні. За цей час може змінитись курс долара. Це ризики, а продавець не хоче втрачати", - зазначила Гайдамаха.

Ірина Шапка з іпотечної агенції нерухомості DODOMU у коментарі Delo.ua також підтвердила, що пряма купівля-продаж за домовленістю передбачає, що витрати покупця та продавця діляться навпіл. Іпотека ж перекладає всі витрати на плечі покупця.

"Людина має розуміти, що вона бере кредит під 7% у нестабільній воюючій країні. Такої можливості - зафіксувати вартість іпотеки на 20 років у гривні - за всю історію незалежності ніколи не було. Про 3% взагалі нема слів - це мрія для військових, вчителів, медиків, які ніколи не могли собі дозволити взяти іпотеку", - пояснила рієлтор.

Як платити менше по єОселі

Окрім численних витрат на податки та збори, клієнти програми "єОселя" мають можливість повернути 1% від частини вартості квартири та оформити податкову знижку. Фактично це повернення суми збору на обов’язкове державне пенсійне страхування. 

Відшкодування 1%. Які документи слід подати

На це мають право лише покупці, які не зареєстровані в квартирній черзі і придбали перше житло - житловий будинок або його частину, квартиру, садовий будинок, дачу чи гараж. Право на компенсацію визначено Законом України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», а також постановою КМУ «Про затвердження Порядку сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій» (п. 15-1). 

Утім, сьогодні без сплати збору нотаріус зазвичай не посвідчує договір купівлі-продажу нерухомості - у час воєнного стану не працює механізм перевірки інформації про те, чи це перша куплена нерухомість. 

У випадку, якщо покупець відмовляється від сплати збору, нотаріус має повне право відмовити покупцю у оформленні документів. Згідно з п.15-3 Порядку № 1740 посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності платіжного доручення.

Врешті-решт, вартість збору можна повернути, звернувшись після оформлення позики із заявою до Пенсійного фонду з такими документами.

• договір купівлі-продажу нерухомості,  
• копія платіжного доручення про сплату збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, 
• копія паспорту, ідентифікаційного коду,
• копія витягу, що дає нотаріус при оформленні.

На повернення збору після подачі документів зазвичай необхідно місяць. У разі відмови, право на повернення можна оскаржити в суді - тоді процедура триватиме до трьох місяців. У разі, якщо Пенсійний фонд подасть апеляційну скаргу на рішення суду, процедура може продовжитися ще на кілька місяців. 

Повернути 1% при купівлі першої квартири можна навіть якщо покупець купив нерухомість кілька років тому та не зберіг платіжне доручення. Для цього необхідно звернутися до нотаріуса, який здійснював посвідчення договору купівлі-продажу з проханням надати копії документу. 

Як оформити податкову знижку

Ще одна можливість зменшити витрати на оформлення іпотеки - скористатися правом на податкову знижку від суми сплачених за іпотекою відсотків. Утім, повернути з бюджету частину сплаченого податку на доходи, як зазначено у ст. 166 Податкового кодексу, можуть лише наймані працівники, за яких працедавець сплачує податок на доходи фізосіб.

Для оформлення знижки необхідні такі документи:

• довідка про доходи - її замовляють у працедавця, або онлайн з власного кабінету на сайті податкової, чи через веб-версію “Дії”, 
• копія договору з банком щодо іпотеки, 
• копія договору купівлі-продажу, укладеного з фізособою чи юридичною організацією, 
• платіжки з розділеними окремими сумами погашення тіла кредиту і відсотків, 
• паспорт та податковий номер, 
• витяг з банку з реквізитами платіжної карти для повернення коштів (з номером IBAN).

"В "єОселі" житло можна купувати або введене в експлуатацію або на стадії будівництва. Часто люди забувають про те, що треба змінити довідку про присвоєнням податкового номеру. Вона має бути видана тією податковою, де знаходиться нове місце реєстрації. Припустимо, покупець був зареєстрований в Святошинському районі, а взяв іпотеку на квартиру в Шевченківському. Тоді він має мати довідку з податкової від Шевченківського району. Через це податкові відмовляють на етапі заявки", - пояснила Довніч.

Експертка зауважила, що покупцю вигідніше оформити знижку саме на перші 10 років позики, адже за ануїтетною системою саме на цей час більша частина платежу припадає саме на сплату відсотків. 

Загальна сума не може перевищувати суму річної зарплатні у поточному році і надається лише на 10 років поспіль - це головне обмеження щодо суми повернення. Щороку слід знову подавати документи і оформляти знижку.

Розрахувати суму знижки можна помноживши 18% на суму сплачених відсотків за рік, але при цьому враховуючи обмеження по зарплаті.

"Якщо у покупця зарплата умовно 10 тис. грн, за рік він отримає 120 тис. грн, навіть якщо сума за відсотками більша, він  отримає 18% від 120 тис. - тобто 21 600 грн. Якщо  ж у клієнта менша зарплатня, ніж 120 тис. грн на рік, він отримає відсоток від меншої суми", - пояснила Довніч.

Термін подачі документів - до кінця наступного календарного року за попередній рік.

Компенсація відсотків для військових

За останній місяць низка обладміністрацій заявили, що будуть частково компенсувати ставки за програмою "єОселя". Державні банки-учасники іпотечної програми уклали договори з низкою обласних адміністрацій і місцевою владою.

Зокрема, "ПриватБанк" підписав такі угоди з Криворізькою міською радою, Одеською та Львівською обладміністраціями. Договір дасть можливість контрактникам отримати житло в кредит безвідсотково - 3% річних виплачуватиметься за рахунок коштів обласного бюджету. Криворізька міськрада компенсуватиме ставку також для правоохоронців, медиків, учителів, наукових або науково-педагогічних працівників.

Ощадбанк домовився про компенсацію відсоткової ставки з Одеською, Львівською, Закарпатською та Чернівецькою ОДА, а також Криворізькою міськрадою. Компенсація надаватиметься пільговим категоріям громадян залежно від умов, узгоджених з кожною обладміністрацією або міськрадою.

"Укргазбанк" має аналогічні угоди із Закарпатською, Одеською, Чернівецькою та Львівською обладміністраціями.

Особистий досвід. Оформлення іпотеки на реальних історіях

Володимир, педагог, 24 роки (Київ): "При іпотеці під 3% одразу підписують і  під 7%"

Вартість нашої однокімнатної квартири (42,5 кв. м, будинок 2020 року), перевищила мільйон - 1 078 000 грн. Перший внесок, який ми мали оплатити власникам у нотаріуса, склав 308 100 грн. Ми брали іпотеку під 3% річних, як пільгова категорія, проте паралельно підписували договір і під 7%, адже у разі зміни місця роботи або закінчення фінансування програми нас банк автоматично переводить на більший відсоток.

Оформлення обійшлось в понад 100 тис. грн:

• вартість оцінки квартири - 6000 грн,  
• кошти за надання кредиту - 4500 грн, 
• кошти за відкриття рахунків та інші супутні послуги банку – загалом близько 6000 грн,
• страхування майна - 3000 грн на рік, 
• витрати на нотаріуса - 20 000 грн, 
• податки та збори (8,5%) - 91 630 грн.

Оскільки це було наше перше власне житло, то сплату 1% від вартості квартири ми повернули через Пенсійний фонд України протягом 40 днів з моменту купівлі квартири.

Підсумовуючи наші витрати, сплатили ми 434 730 грн, а банк надав кредит на 769 900 грн. На сьогодні місячний платіж по іпотеці складає 5 080 грн.

Максим, підприємець, 29 років (Одеса): "Купувати у забудовника вигідніше, але це квартира без ремонту"

Шукаючи квартиру під "єОселю", ми зіштовхнулись з тим, що без ріелтора в Одесі не знайти житло. Я порахував витрати: 5% на рієлтора плюс 5% ПДФО та збори і зрозумів, що оформлення затягне десь на 20%. Це окрім того, що треба сплатити перший внесок не менше 20%. Тож хотів покинути пошуки, коли стало зрозуміло, що це не мій випадок.

Проте мені порадили дізнатись, як купувати житло через забудовника. Через цей ланцюг оформлення дешевше: не треба платити рієлтору та податки від продавця.  Вартість квартири склала 1 660 000 грн, 20% - перший внесок. А всі обов'язкові та додаткові витрати вийшли близько 5%:

• 1% держ мито (купівля-продаж)- 16 600 грн, 
• 1% пенсійний - 16600 грн,
• 0,1% держ мито (іпотечний договір) - 1700, 
• посвідчення договору купівлі-продажу - 8000 грн, 
• посвідчення іпотечного договору - 8500 грн, 
• нотаріальні посвідчені заяви для банку - 3200 грн, 
• витяги з реєстрів - 1880 грн, 
• відкриття рахунку в банку та страхування 18200 грн.

З цих 5% є можливість повернути податок з Пенсійного фонду (1%), оскільки це перша купівля нерухомості. Але повернення може тривати від місяця до року (через суд).

Плюс вторинного житла - воно з ремонтом, та витрати та вартість квартири більші. Плюс житла від забудовника - ціна суттєво менша, але квартира без ремонту.