В Україні змінили правила виділення земельних ділянок під забудову

Про це повідомила голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк.

Вона нагадала, що ДТП роками слугував корупційним інструментом і використовувався окремими будівельними компаніями у змові з місцевою владою.

Але з 1 січня 2025 року вступив в силу закон №711 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель" і почала діяти заборона щодо ДПТ. Відтепер виділення земельних ділянок під забудову можливе лише за допомогою плану просторового розвитку (ППР), що означатиме фактичний знак "стоп" для хаотичної забудови і різних видів земельного рейдерства.

Згідно з ним, щоб змінити цільове призначення землі, або виділити ділянку під забудову громада відтепер має керуватись комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або актуальним, а не застарілим генпланом планом населеного пункту. І план просторового розвитку має бути у кожної громади. Це, переконана Шуляк, має покласти край кишеньковим ДПТ в інтересах окремих будівельних компаній у змові з місцевою владою.

Шуляк пояснила, що понад половина українських міст не має актуального генерального плану – стратегічного документу розвитку будь-якого населеного пункту. Навіть столиця – не виключення, а генплан Києва був ухвалений ще у 2002 році. Але законодавство дозволяло уточнювати генплан детальними планами території (ДПТ). При цьому, межа допустимого "уточнення" законодавчо визначена не була – як для Києва, так і для інших населених пунктів.

"Цим користувались недобросовісні забудовники, які у зговорі з місцевою владою проштовхували ДПТ, які "уточнювали" генплан так, що прямо суперечили йому. У подальшому, саме на підставі таких ДПТ визначалось цільове призначення земельних ділянок, які відводились під забудову та отримувались відповідні дозвільні документи. Як наслідок – постійна авральна боротьба з хаотичними забудовами, перевантаженими автошляхами, комунальними колапсами і т.д", – підкреслила нардепка.

Вона зауважила, що новий документ є одночасно і містобудівною документацією на місцевому рівні та документацію із землеустрою. Він охоплює всю територію громади і не має терміну дії, проте дуже гнучкий, адже зміни можна вносити щороку.

"І саме ця документація визначатиме, де буде споруджуватись садок, школа або житло, де розвиватиметься промисловість, а де природні парки", –  пояснює Шуляк.

Комплексний план ділить територію громади на функціональні зони – житлова забудова, промисловість тощо. Для кожної такої зони визначено переліки видів цільового призначення земельних ділянок, і саме з цього переліку власник може самостійно обрати той, який на його думку є найбільш перспективним.

"Тобто не можна, наприклад, обрати "житлове будівництво" на території, яку комплексний план визначив, як "промислову" і навпаки. Це правило стосується як приватних власників, так і органів, уповноважених розпоряджатись земельними ресурсами: не можна виділити комусь земельну ділянку, цільове призначення якої не узгоджується з функціональним зонуванням, визначеним комплексним планом", – уточнює нардепка.

Вона акцентувала увагу на публічності планів просторового розвитку.

"По-перше, їх створення буде можливим лише з урахуванням громадської думки мешканців громади. По-друге, такий план має обовʼязково пройти незалежну експертизу. По-третє, ця інформація буде абсолютно відкритою, тобто, кожен мешканець громади зможе подивитися, для чого планується використовувати ті або інші території, чи наявні на відповідній території обмеження у використанні земель в сфері забудови (наприклад щодо гранично допустимої висотності забудови, дотримання режиму охоронних зон тощо)", – підкреслила Шуляк.

Вона додала, що плани просторового розвитку поширюються не лише на населені пункти громади, а і на території поза її межами. Тобто, будувати у передмістях також можна буде лише за умови, якщо це узгоджується з ППР.

Водночас далеко не у всіх громад вже є плани просторового розвитку. Однак на сьогодні для полегшення і спрощення цього процесу пропонується одразу два інструменти. Це містобудівний кадастр державного рівня, який вже почав працювати, а також програми комплексного відновлення (ПКВ), дані з яких можуть стати основою планів просторового розвитку.