• Наскільки зросли ціни на первинці
• Чому дорожчають будматеріали
• Чи загрожує Україні дефіцит будматеріалів
• Як формується ціна квадратного метра
• Інвестиції у котлован і скільки на цьому можна заробити
• Що буде з цінами на вторинному ринку і орендою
• Підсумкові думки

Наскільки зросли ціни на первинці

Новобудови взагалі дорожчають дедалі швидше. Якщо в першому кварталі 2026 року квартири на первинному ринку коштували на 17,3% більше, ніж торік, то в другому річний приріст сягнув 20,5%. Це найвищий показник за останні п'ять років, за даними Держстату (I квартал, II квартал).

І це лише вершина айсберга. А що відбувається з витратами, з яких складається ціна квадратного метра розглянемо нижче:

• Будівництво. У серпні 2026 року ціни в будівництві зросли на 1,7% порівняно з липнем і на 25,4% за рік.
• Промислова продукція, до якої належать і будівельні матеріали. У вересні ціни виробників знизилися на 2,8% порівняно із серпнем, але залишилися на 38,4% вищими, ніж торік.
• Причина вересневого спаду. Потягнула вниз передусім сфера постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря, де ціни впали на 6,8%.

Отже, будувати стало суттєво дорожче, а промислові ціни після короткого відпочинку все ще залишаються високими. Проте це ще не означає, що квартири автоматично дорожчатимуть пропорційно, адже на кінцеву ціну новобудов впливають також вартість праці, логістика, курс валют, попит і стратегія забудовників.

Чому дорожчають будматеріали

Будматеріали дорожчають так, що це відчуває кожен кошторис. За оцінкою промислово-будівельної групи «Ковальська», від початку 2026 року собівартість будівельних матеріалів зросла на 30–50% залежно від категорії продукції. Такі дані компанія навела у коментарі РБК-Україна на початку вересня. Серед основних чинників подорожчання виступають пальне, цемент, щебінь, пісок, витрати на оплату праці та підвищення тарифів на вантажні перевезення «Укрзалізниці».

Картину доповнює Артем Гордійчук, керівник служби замовника девелоперської компанії Standard One. За його словами, найпомітніше подорожчали цегла, будівельні розчини, бетон, арматура та кабельно-провідникова продукція. Доставка стала дорожчою, тож матеріалів, які не додали в ціні, на ринку майже не залишилося. У вересні Гордійчук прогнозував, що до кінця 2026 року матеріали та інженерне обладнання можуть подорожчати ще на 10–20% залежно від категорії. Проте це прогноз учасника ринку, а не вже зафіксоване зростання.

Що ж штовхає ціни вгору? РБК-Україна, до прикладу, називає одним із можливих чинників прискорення зростання будівельних витрат із лютого кризу в Ормузькій протоці. Тобто через неї подорожчало пальне, а без бензину й дизеля будівельна техніка не працює. Водночас на собівартість тиснуть і внутрішні чинники, як-то логістика, дефіцит робочої сили, валютні коливання та вартість енергоносіїв.

Окремою історією лишається арматура. На початку серпня її ціна для кінцевого споживача трималася відносно стабільно, попри зростання собівартості. У «АрселорМіттал Кривий Ріг» це пояснювали, зокрема, конкуренцією між виробниками металопродукції. 

Але стабільність тут виявилася крихкою. У середині серпня підприємство зазнало російського ракетного удару, який пошкодив доменні та енергетичні потужності й призвів до часткової зупинки виробничих процесів. Через це зросла невизначеність щодо пропозиції та собівартості української арматури.

Чи загрожує Україні дефіцит будматеріалів

Тобто так, ціни ростуть, але полиці будівельних складів поки не порожні. Загального дефіциту будматеріалів в Україні наразі немає. 

За словами президента Всеукраїнської спілки виробників будматеріалів Костянтина Салія, вітчизняні підприємства повністю закривають поточний попит девелоперів. На початку вересня він оцінював обсяг продажів у високий сезон на рівні 42-48% і наголошував, що виробники мають запас для збільшення постачання. За його словами, в Україні вистачає щебеню, піску, бетону, газоблоків, плитки та цегли. Реальний ризик дефіциту може з'явитися під час масштабної повоєнної відбудови, коли попит різко зросте.

Проте матеріал на заводі ще не означає матеріал на будмайданчику. З 1 серпня 2026 року «Укрзалізниця» підвищила тарифи на вантажні перевезення на 30%. Це перша індексація з 2022 року, за даними Інтерфакс-Україна. Витрати на залізничну логістику зростають, хоча остаточний вплив на ціну конкретного матеріалу залежить від маршруту та способу доставки.

До цього додається війна. За даними ПБГ «Ковальська», навесні 2026 року удари по залізничній інфраструктурі уповільнювали рух вагонів і спричиняли ситуативний дефіцит щебеню та цементу. Компаніям доводилося шукати альтернативні, дорожчі маршрути, і це додавало витрат до кінцевої вартості матеріалів.

Як формується ціна квадратного метра

Проте варто зазначити, що ціна квадратного метра формується не лише з цегли й бетону. Матеріали та валютні коливання дають лише близько третини загального зростання собівартості будівництва. Решта припадає, зокрема, на оплату праці, логістику й облаштування енергоавтономності та безпеки об'єктів, тобто резервне живлення, укриття, паркінги. Так пояснили у вересні 2026 року в одній із девелоперських компаній у коментарі РБК-Україна.

До того ж, сама війна диктує будівельникам власні правила. Через ризик обстрілів складської нерухомості забудовники не можуть накопичувати великі запаси матеріалів прямо на майданчиках. Тож компанії планують потребу наперед і закуповують окремі позиції, фіксуючи ціни, щоб зменшити ризик різкого подорожчання. Але повністю застрахуватися таким способом неможливо.

Ціни на квартири при цьому змінюються не одразу, а поступово. За інформацією девелоперської компанії «Креатор Буд», їх переглядають орієнтовно раз на квартал, зважаючи не лише на зміну собівартості, а й на стадію будівельної готовності об'єкта .

Інвестиції у котлован і скільки на цьому можна заробити

Коли квартира в новобудові коштує стільки-то доларів, а не гривень, забудовникам простіше коригувати ціни під валютні коливання, а інвестор бачить, що його гроші нібито прив'язані до твердої валюти. Утім, купівля нерухомості не страхує від усіх інфляційних ризиків, і кінцевий результат залежить від динаміки цін на житло, попиту й того, чи вдасться продати об'єкт.

На ринку є два типи покупців. Одні купують житло, щоб у ньому жити, і зазвичай обирають уже здані будинки, аби мінімізувати ризик затримок. Інші, інвестори, заходять на ранньому етапі будівництва, коли квадратний метр дешевший. За оцінкою експертки з нерухомості Олени Бондарук, така стратегія може принести 40-50% прибутку. Але це лише потенціал, а не обіцянка.

Скільки насправді вдасться заробити, залежить від конкретного проєкту, темпів будівництва, зміни ринкових цін, витрат на оформлення й перепродаж. Тому перед купівлею варто перевірити:

• дозвільні документи;
• репутацію забудовника;
• перебіг робіт;
• реалістичність строків введення будинку в експлуатацію.

Бо ризик цілком реальний. Якщо будівництво затягнеться чи зупиниться, гроші можуть надовго застрягнути в об'єкті, який неможливо ні продати, ні заселити.

Що буде з цінами на вторинному ринку і орендою

Друга половина 2026 року, за прогнозом керівниці сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксани Остапчук, пройде під знаком обережності: і покупці, і продавці не поспішатимуть, а житло дорожчатиме переважно в межах інфляції. На вторинному ринку ціни можуть помірно зрости в гривнях, тоді як у доларовому еквіваленті суттєвих змін не очікують через коливання курсу. Частина власників і далі відкладатиме продаж, зокрема ті, хто перебуває за кордоном і чекає на кращу безпекову ситуацію.

Географія попиту по Україні досить розрізнена:

• Київ, Львів, Ужгород: найвищий попит, хоча ціни там уже високі;
• Одеса, Харків: попит і ціни можуть відновлюватися швидше завдяки відносно стабільнішій безпековій ситуації;
• І водночас скрізь укриття та автономне живлення дедалі частіше стають ключовими критеріями вибору, і під час купівлі, і на ринку оренди.

Тож орендарям доведеться непросто. У серпні-жовтні можливе сезонне зростання попиту та цін, найбільшу активність прогнозують у Києві, Львові, Одесі, Ужгороді та Івано-Франківську. 

У прифронтових містах ставки, ймовірно, залишаться нижчими, ніж у безпечніших регіонах, хоча попит там підтримуватимуть внутрішньо переміщені особи та військовослужбовці.

Подекуди оренда вже з'їдає майже весь бюджет. У частині міст однокімнатна квартира забирає понад половинту середньої зарплати. Найгірша ситуація в Ужгороді, де на таке житло потрібно близько 75% доходу, а оренда двокімнатної квартири перевищує середній місячний заробіток.

Підсумкові думки

Як бачимо, різких стрибків цін до кінця 2026 року ніхто не обіцяє, але й дешевшати житло не збирається. Подорожчання будматеріалів, логістики та роботи ще не повністю дійшло до цінників забудовників, тож новобудови, найімовірніше, продовжать поступово дорожчати. Дефіциту матеріалів немає, однак вартість доставки і вплив війни на інфраструктуру тиснуть на собівартість.

Покупцеві варто вирішити, чого він хоче. Якщо мета жити, надійніше обирати вже здані будинки з мінімумом ризиків. Якщо заробляти, котлован може принести до 40-50% прибутку, але лише тому, хто готовий до затримок будівництва й уважно перевірив і забудовника, і документи.