Грамотно інвестувати в землю. Усе про переваги, ризики, ціни та прогнози

Навіть під час війни українці продовжують купувати землю. Більше того, зважаючи на значні втрати в житловій та комерційній нерухомості, експерти прийшли до висновку, що сьогодні саме земля залишається найперспективнішим активом для інвестицій.

Продумано куплена земля - це чудовий кейс, на якому завжди можна заробити, зазначив Delo.ua директор агентства нерухомості «Старгород» Олександр Крикніцький.

За його словами, станом на травень 2024-го пропозиції на ринку навіть більше, ніж покупців. Ціни на ринку зменшуються і вибрати є з чого.

«Усе, що на поверхні, може постраждати від обстрілів.  Тож краще вкладати не в квартири, а в землю. З іншого боку сьогодні небагато бажаючих будуватись. Купують на перспективу», - додав рієлтор.

Окрім того, ринок підживлює те, що після падіння у 2022 році ціни на землю так і не повернулись на довоєнний рівень. І зараз дешевше купити, а будівництво відкласти на післявоєнний час. Чимало покупців перейшло на земельний ринок, щоб диверсифікувати вкладення поряд з купівлею квартир.

Якщо ж хочеться вкладатися в довгу історію і з невеликими ризиками, краще обрати землю під приватне будівництво під самим Києвом, вважає експерт з нерухомості Ярослав Цуканов. У війну тут  ділянки коштують, як до ковіду - по $1 тис за сотку, а після війни їх можна буде продати мінімум удвічі дорожче.

«В класичну нерухомість, у квадратні метри, сьогодні інвестувати більш ризиковано, аніж у землю. Бо житло можуть зруйнувати, а землю не зруйнують і кадастри не горять», - наголосив Цуканов.

Три кити купівлі землі. Як правильно обрати ділянку під інвестицію

Експерти наголошують, що земля вважається високоліквідним товаром, якщо вона має три складові: дорога, світло та мальовничий краєвид.

«Навіть газ не дуже принциповий, якщо є добротний доїзд і електроенергія достатньої потужності - 3-фазова мережа на 15-20 кіловат. Проте ви можете мати асфальтну дорогу з електроенергією, але праворуч - поросяча ферма, а ліворуч – велике складське приміщення. Кому там захочеться жити?» - зауважив Цуканов.

За наявності трьох ключових складових купувати землю можна у будь-якому напрямку. Найбільш виграшний об’єкт, якщо відстань до Києва займає не більше години.  

Утім, спочатку людина купує очима і серцем, потім має включитись холодний розум, адже ризиків у ділянки завжди більше, ніж при купівлі квартири, вважає експерт.

Тому варто ретельно перевірити юридичну частину, вартість підводу комунікацій, якщо їх нема, а також замовити геодезичну експертизу.

«Якщо на місці ділянки колись було болото чи торф, там вже під час будівельних робіт все провалиться. Друге питання – юридична чистота документів: як ділянка була виділена, куплена і чи вона потрапляє в зону населеного пункту, чи може покупець там отримати дозвіл на будівництво», - додав Цуканов.

Купівля землі. Плюси і мінуси

Інвестиція в землю має чимало плюсів. Вона завжди буде в активі. Ділянка може бути використана у будь-який час, або ж її можна продати, створивши додаткову вартість. «До того ж, війна може не так сильно завдати шкоди землі, ніж будинкам, – максимум це вирва, якщо потрапить ракета», - наголошує Крикніцький.

Мінуси при купівлі ділянок також варто враховувати. По-перше, не вся земля високоліквідна. Вкладені гроші не завжди можна швидко повернути – залежить від привабливості ділянки  та кон’юнктури ринку.

«Якщо покупець обирає дуже дешевий об’єкт далеко від Києва, без комунікацій, такий товар можна довго продавати. І вкладені кошти повернуться не так швидко. Ділянка в гарному місці, з  комунікаціями і оточенням, продається швидше і простіше. У цьому плані трішки програє квартирам, але виграє у всіх інших видах нерухомого майна. Наразі найвдаліший інвестиційний інструменту сфері нерухомості», - пояснив Крикніцький.

Головний мінус при купівлі ділянки – це інвестиція не для лінивих, адже доведеться докласти більше ресурсів навіть на першому етапі, на виборі об’єкта. Це завжди складніше і менш передбачуваніше, ніж, наприклад, з квартирами, де можна чітко прогнозувати: купив за $100 тисяч, через рік продам за $120 тис.  Ситуація ж з ділянкою залежить від багатьох факторів.

Лише по документах може вилізти десятки проблем – право на власність можуть оскаржити в суді, якщо першопочатковий землевідвід був здійснений з порушеннями, власник може бути в реєстрі боржників і не має продавати нерухомість. У ділянки можуть бути обмеження.

Наприклад з’ясується, що земля була відведена з порушеннями – на землях держлісгоспу, або ж  водного господарства, де відводиться нейтральна смуга у 100 метрів. Відкривається спір, і земля підлягає відчуженню у державну або комунальну власність.

«Тож при купівлі потрібно з’ясувати всю історію: як виділяли ділянку, дослідити місцевість - хоча б у 5-7 кілометровій зоні. У сусідньому селі, наприклад, можуть планувати відкрити свинячу ферму – буде тхнути так що і будувати там не захочеться. Або десь побудували завод з виробництва пластикових вікон. І новому власнику забезпечений безперервний трафік і постійний шум», - зазначає Цуканов.

Також можливі значні поточні затрати – на роботу з юристами та іншими експертами. Утім, краще  сім разів перевірити і впевнитись у тому, що обійшли усі небезпеки та ризики, кажуть експерти.

Ленд-девелопмент: як підвищити привабливість землі

Перш, ніж купляти ділянку, покупець має мати візію – що він хоче від цієї інвестиції. Він використає землю для себе чи готуватиме до подальшого продажу. Адже навіть за відсутності хороших комунікацій можна дорогу привести до ладу, обгородити ділянку, дотягнути лінії електропередач. Також можна оформити паспорт об'єкта, подати план і отримати дозвіл на будівництво.

“На нашому ринку ще не дуже розуміють, що значить зробити так званий ленд-девелопмент. Тому частіше зустрічаються проєкти, коли вже щось побудовано на землі, і власники продають зі словами: ось ми збудували, а ви вже собі проведіть дорогу і комунікації. Набагато краще зробити навпаки: провести комунікацію та дорогу, а стіни ставте самі, які вам подобаються. Це зрозуміліше кінцевому споживачу», - пояснює Ярослав Цуканов.

Новий власник ділянки може змінити цільове призначення – і тим самим створивши більшу вартість. Або розбити велику ділянку на кілька і продати окремо кожну.

Як варіант - на землі можна облаштувати глемпінг-містечко, або ж віддати під нього в оренду. Проєкт потребує чималих ресурсів – це коштуватиме дорожче, ніж земля і потребуватиме постійного управління. Проте він швидко окупляється – за 2-3 роки, пояснив Крикніцький.

Купуємо земельну ділянку: як перевірити документи

Зазвичай коли ділянка продається, покупцю показують документ на право власності і фото самої земельної ділянки. Можна також з’їздити подивитись на локацію. Проте цього недостатньо, щоб підписувати документи. Необхідно провести глибокий аналіз документів, щоб не купити кота в мішку, ризикуючи витратити значну суму коштів на безперспективну нерухомість.

По-перше, слід з’ясувати, хто саме є реальним власником ділянки, чи є на ділянку зареєстровані обмеження або обтяження (наприклад, іпотека або арешт). Для цього необхідно замовити інформаційну довідку з реєстру речових прав на нерухоме майно, а також витяг з Державного земельного кадастру, пояснила в коментарі Delo.ua керуюча партнерка юридичної фірми «Результат», керівниця практики земельного права та нерухомості Любов Полішкевич.

«Зазвичай достатньо знати кадастровий номер земельної ділянки, а витяги розкриють значно більше інформації. З-поміж іншого - чи є на ділянці незареєстровані будівлі або споруди, яке цільове призначення ділянки та який склад її угідь. Слід з’ясувати також прізвище, ім’я та по-батькові продавця, і чи покупець справді має попередній договір із справжнім продавцем. А якщо це не справжній продавець, а представник за довіреністю, краще підписувати папери після акцептації нотаріусом довіреності», - пояснила юристка.

Другий важливий момент - коли цільове призначення з’ясовано, і ділянка влаштовує майбутнього покупця, необхідно перевірити, чи зможе він законно побудуватися на цій ділянці - якщо мета купівлі саме будівництво. Дані геопорталів наразі недоступні під час воєнного стану, проте можна наполягти, щоб власник земельної ділянки подав заяву до органу місцевого самоврядування і замовив дані з містобудівної документації.

Витяг з ДЗК (земельного кадастру), як називають його між собою юристи, містить план  і графічне зображення земельної ділянки і може показати проблемні місця.

«Наприклад, при огляді вам показали ділянку прямокутної форми,  а у даних кадастру  бачимо, що ділянка має вигляд витягнутої трапеції. Тобто межі ділянки, які вам окреслили, не відповідають документам. Або ж покупцеві обіцяли, що ділянка під забудову, а витяг показує інше призначення ділянки – сільськогосподарське, або ж для ведення індивідуального садівництва. Це ускладнює процес отримання дозвільних документів на будівництво. Часом земельне призначення може суперечити меті клієнта», - пояснила юрист.

Також у витязі з ДЗК можна побачити, чи зареєстровані сервітути – право проходу чи проїзду земельною ділянкою третіми особами. «Іноді держава чи місцева влада накладає сервітут, якщо, припустимо у через ділянку проклали кабель або трубу, комунікації. Для власника ділянки це означає, що він зобов’язаний забезпечувати доступ для обслуговування цієї комунікації. Тобто побудуватися, як ви мріяли – поставити по центру будинок із верандою, посадити довкола садок не вийде. Хоча  локація сподобалась, цільове призначення відповідає намірам покупця», - наголосила Полішкевич.

По-третє, слід проаналізувати містобудівну документацію – це у першу чергу стосується майбутньої бізнес-стратегії. Що б покупець не планував звести на ділянці, усі проблемні місця можуть відкритися саме у  цих документах. Генплан міста з детальним зонуванням території у деяких населених пунктах дуже застарілий, у деяких оновлений. Проте у ньому може виявитись, що на цій ділянці заплановано будівництво іншого об’єкта, наприклад, дитячого садочка або об’єкта критичної інфраструктури.

Містобудівна документація може показати, чи накладені ще якісь обмеження чи санітарно-захисні зони. З’ясовується що ділянка на 100% потрапляє в санітарно-захисну зону від кладовища. Воно старе, клієнтів не бентежило. Про те що там не дадуть дозвіл на будівництво, - не знали. Або на ділянку накладається «червона лінія» через перспективу розширення вулиці.

«Ці фактори унеможливлять отримання дозволу на будівництво. Навіть якщо ця вулиця не буде розширюватись ще 20 років, будувати на ділянці не дозволять. Аналогічно - у випадку санітарної зони заборонено будь-що зводити протягом 75 років», - пояснила юристка.

Взагалі якщо можливе шахрайство при продажі землі, то йдеться про замовчування ризиків з боку продавця. За словами Любові Полішкевич, швидше за все продавець знає про сервітут, фактор заповідника чи кладовища. Ризики в тому, що пролягання теплотраси на ділянці покупець візуально оцінити не може.

По-четверте,  юристи радять перевірити самого продавця і переконатися, що його права на ділянку виникли в законний спосіб. Тут у нагоді стане реєстр боржників, який відображає актуальну інформацію про наявність боргів у продавця, які не дозволять нотаріусу посвідчити договір купівлі-продажу. Продавця також можна перевірити у реєстрі судових рішень, наприклад, на предмет шахрайства.

Ще ретельніше слід перевірити інформацію про ділянку в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Адже покупець можете купити землю, по якій прямо зараз іде тяганина з високими ризиками. Якщо ділянкою займається прокуратура або є спір із сусідом, то краще цей ризик мати на увазі ще до укладення угоди.

«У нас були випадки, коли земля власнику була передана з порушеннями вимог законодавства. Наприклад, межі заповідної території не були чітко окреслені, і люди вважають, що їхні ділянки межують із заповідником. А прокурор каже, що ділянки належать до заповідника. Тепер неможливо встановити, чи не зайшли на заповідну територію. Якщо це об’єкт державного значення, покупця не врятує те, що він - законний набувач цієї ділянки. Можна витратити купу коштів і на купівлю, і на підготовку до будівництва», - пояснила Полішкевич.

Варто також згадати, що під час воєнного стану в Україні пішли на послаблення – дозволили населенню будувати житло на землях для індивідуального садівництва. Законодавці пішли назустріч населенню, зважаючи на тисячі переселенців, які втратили житло. Тепер можна побудувати будинок, якщо нема де жити.

З одного боку пакет документів мінімальний, будівельний паспорт видасть орган самоврядування. Проте тут також є нюанс. У садівничих товариствах проїзди між ділянками не передбачені для облаштування дороги. Це значить, що неможливо зареєструвати вулицю і присвоїти адресу об’єкту нерухомості.

«Такі житлові будинки не мають адрес і зареєструвати місце проживання можна, вказавши, наприклад, садове товариство «Знахідка», ділянка номер 63. Тому якщо вам порадять купити таку ділянку – бо це ж дешевше, і є право будувати, треба враховувати, що перспективи забудови проблемні. Виникає питання, чи зможе потім власник будинку забезпечити доїзд швидкої чи інших служб, коли родині буде потрібна допомога», - пояснює експертка.

Водночас юристка наголосила, що з багатьма ризиками можна працювати, якщо є детальний аналіз, візія та адекватно оцінені ресурси, які варто потратити на подолання перешкод.

«Ми у 2013 році купили чотири земельні ділянки для клієнта для особистого селянського господарства. Згодом об’єднали їх в одну, змінили цільове призначення - для будівництва об’єктів рекреації, побудували дитячий санаторій. Наступний етап - розробили містобудівну документацію з  детальним планом території, пройшли громадські слухання. Зараз будуємо ще два будинки. Тобто якщо є розуміння, який покупець хоче бізнес-проєкт, і які етапи він готовий пройти для реалізації, - усе можливо. Не завжди можна знайти ділянку, яка ідеально підходить під план покупця», - розповіла Полішкевич.

Купівля земельної ділянки. Які необхідні документи

Укладання угоди про купівлю-продаж земельної ділянки залежить, на підставі якого документа набуте право власності продавця. Якщо власник приватизував ділянку, надається рішення органу місцевого самоврядування про передачу у власність і витяг з реєстру речових прав.

Проте чимало українців набували право власності ще до початку роботи реєстру речових прав – до 1 січня 2013 року. Тому, продаючи земельну ділянку, вони надають державний акт на землю. Речове право покупця буде зареєстровано в реєстрі речових прав, але продавець прийде з державним актом.

Є ще витяг про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, інформація про її експертну вартість, проте зазвичай ці документи готує агентство нерухомості.

«Покупця нотаріус попросить окрім документів, що посвідчують особу, надати документ про походження коштів, який також може бути різний: це позика, або ж, якщо він ФОП – декларація про доходи за певний період. Також це може бути довідка з податкової або роботи про нараховану зарплатню», – пояснила Любов Полішкевич.

Провести перевірки по всіх реєстрах – це обов’язок нотаріуса. До пакету документів він долучить витяг з реєстру боржників.

Традиційно, щоб уникнути шахрайства, нотаріуса обирає покупець. Проте обирати його треба згідно з засадами зональності. «Наприклад, якщо покупець із Закарпаття, а продавець із Дніпра, а договір укладається на ділянку в Київській області, доведеться шукати нотаріуса за місцем реєстрації одного з учасників договору», - пояснила юристка.

Інвестиції у землю: ціни в передмісті Києва у травні 2024 р.

Вартість землі у третій рік війни залишається набагато нижчою, ніж в довоєнні часи. Чимало ділянок можна знайти за ціною $1 тис. за сотку, проте є й ділянки по дорогих напрямках по $25 тис. за сотку.

На ціноутворення впливає два чинники. Перший - відстань від Києва, другий – середовище, оточення, зазначив Олександр Крикніцький.

«Тому що об’єкт може коштувати 10-15 тис, наприклад, в 20 км від Києва і за такою ж ціною за 40 км від столиці. Тут на ціні позначається чинник оточення, який дає певне ком’юніті, покращені комунікації, добре асфальтовані дороги, газ, світло та інтернет, закрите котеджне містечко із сервісами. Це краще, ніж просто жити в селі. А може бути ще  більша вартість, якщо це буде на березі озера або в сосновому лісі. Бо якщо це ліс, вода, 100 км від Києва – це можливо нікому вже й не цікаво. Найбільш привабливо – у межах 40 км до столиці», - наголосив експерт.

Фахівець зауважив, що інвестори дуже добре розуміють, що нинішні ціни можуть бути найдешевшими у найближчі п’ять рокі. Тому люди хапають усе, що виглядає інвестиційно привабливим.

За його словами, є  напрямки, де більше дорогих земель, а є напрямки, де менше таких масивів. У Конча-Заспі ділянка в середньому коштує $25 тис. за сотку. Проте в елітних містечках біля водосховища у Вишгородському районі сотка також коштує від $20 тис. Проте у Конча-Заспі таких земель більше. Але це не значить, що вишгородський напрямок менш цікавий.

«Є такі населені пункти, де ціни на ділянки на відстані трьох кілометрів відрізняються у 10 разів. Наприклад, на одному масиві ділянка коштує $1,5-2 тис., а на іншому - $10-15 тис. за сотку. А ще за три кілометри –ціна $2-2,5 тис. Тут також важливий чинник оточення і набору послуг», - вважає рієлтор.

За словами Ярослава Цуканова, у війну ділянки коштують як до ковіду - по $1 тис за сотку. «Якщо купити 10 соток по $10 тис.- це набагато вигідніше, ніж вкладати в квартиру. Якщо це об’єкт у зоні 10-30 км від столиці, через 5 років новий власник отримає чудовий прибуток - у 2-3 рази більший», - наголосив експерт.

За розміром ділянка має бути не дуже велика і не маленька – в ідеалі 15-20 соток. Хороша стратегія - купити кілька ділянок різного розміру, можна навіть в різних напрямках.

«Можна придбати ділянку в 6-7 соток на новообухівській трасі, а можете 15-20 соток під Вишгородом за ті самі гроші, але профіт буде однаковий», - додав фахівець.

З дорогих та модних першість утримує Козин та інші села по новообухівській трасі. «Окрім хорошої дороги цей напрямок багатий на ліси та водойми. Усе, що вздовж Дніпра, Десни чи Стугни, коштуватиме дорого. Об’єкти без лісу та водойми, наприклад, по бориспільській трасі, коштують дешево. Проте там зліва і справа – дорога і поля», - пояснив Цуканов.

За його словами, покупець завжди має альтернативу: купити квартиру за $100 тис. або побудувати будинок за $100 тис.

«Кожен обирає, що йому краще, особливо якщо йдеться про велику родину. У квартирі багато обмежень. Тому земля, будинки популярні. Тим паче, що під ринок підлаштовується багато компаній – з пропозиціями по каркасно-щитових будинках, CIP-панелях. Зараз можна забути класичне будівництво з цегли, яка продукує ціну $1 тис. за кв. метр. Зі швидкими технологіями можна звести будинок за три місяці – і за ціною $650 за кв. метр  - з повним оздобленням. За таку ціну квартиру не купиш і в передмісті Києва», - наголосив Цуканов.

За його словами, такий будинок не простоїть 100 років, але 50 - цілком реально. А земля і далі залишатиметься цінним активом.