Оренда квартир із правом викупу: як це працює і чи краще це за єОселю

• Оренда "власного житла": хто може взяти участь і як це працює
• Оренда з правом викупу: які документи потрібно для договору
• Domivka+: скільки коштує оформлення угоди та щомісячні платежі
• Чим відрізняється Domivka+ від єОселі,  звичайної оренди та розстрочки
• Оренда з правом викупу: переваги та недоліки
• Як перевірити орендодавця та договір: поради юристів

У лютому Києві запустили нову послугу - оренда квартир з правом викупу на термін до 10 років. До проєкту купівлі житла на доступних умовах «Domivka+ орендуй та купуй» вже долучилось кілька девелоперів. За перший тиждень роботи програми укладено 30 угод на оренду. 

На перший погляд нова програма виглядає навіть приваблівішою за "єОселю", але є кілька "але". Якщо оренда з правом викупу при оформленні дешевша за "єОселю",  щомісячні платежі будуть більшими, ніж у популярної іпотечної програми. Однак, це може бути альтернативним механізмом купівлі житла. 

Подібні механізми існують у різних країнах світу. Наприклад, в США така угода відома як "lease with option to purchase" або "rent-to-own". У Великій Британії це називається "rent-to-buy" або "lease option". 

Оренда "власного житла": хто може взяти участь і як це працює

У програмі оренди з переважним правом викупу заявлено, що взяти участь у ній можуть усі охочі. Але найкращі умови передбачені для учасників бойових дій та їхніх сімей, а також внутрішньо переміщених осіб, що перебувають на квартирному обліку в Києві (для громадян, які потребують поліпшення житлових умов) - для них орендна плата буде вдвічі меншою.

Ініціатор проєкту КП "Фінансова компанія Житло-інвест" пропонує для оренди з можливістю викупу вже збудовані та введені в експлуатацію квартири та здебльшого готові для проживання - з ремонтом. У квартиру можна заїжджаи одразу після підписання орендної угоди - треба лише завести меблі.

Процедура оформлення оренди з правом викупу набагато простіша, ніж в тій же "єОселі". Угода не передбачає особливої тяганини з документами.

“Клієнт обирає об'єкт і укладає угоду з переважним правом викупу. Відштовхуючись від ціни, розраховується вартість на квартиру і вартість оренди. Ціна квартири буде розбита на 120 місяців - тобто 10 років. На додачу до цього сплачуються ще й щомісячні комунальні платежі", - пояснили Delo.ua в компанії "Житло-інвест".

Виплатити квартиру можна через 10 років, або й швидше. Якщо орендар повністю погасив ціну квартири, розривається угода про оренду і укладається договір купівлі-продажу - для переходу права власності. 

Оренда з правом викупу: які документи потрібно для договору

Для підписання договору про оренду з переважним правом викупу необхідні документи:

• копії паспортів громадянина України заявника та другого з подружжя;
• копії довідок з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків із зазначенням номеру реєстраційної картки платника податку заявника та другого з подружжя;
• копія витягу з Реєстру територіальної громади – для власників паспортів у формі ID-картки із безконтактним електронним носієм заявника та другого з подружжя;
• копія свідоцтва про шлюб; 
• копія документу, що свідчить про присвоєння відповідного пільгового статусу громадян; 
• довідка з районної в місті Києві державної адміністрації про перебування громадян на квартирному обліку (за наявності).

Вартість квартири буде зафіксована у гривнях, але друга частина щомісячної платні - оренда - переглядається незалежним оцінщиком кожного року, уточнили в компанії.

На підставі договору оренди орендар укладає договори з обслуговуючою організацією та з постачальниками комунальних послуг (вода, тепло, електроенергія).

Domivka+: скільки коштує оформлення угоди та щомісячні платежі

Найцікавіше питання - ціна оренди з правом першочергового викупу та оформлення.

На початковому етапі, згідно договору, треба одноразово сплатити перший накопичувальний платіж - 5% від ціни квартири за перший та останній місяці, а також резерв непередбачених витрат (3-5%). У сумі - це вже 15%. Також щорічно необхідно сплачувати страховий платіж. 

Важливо зазначити, що щомісячний платіж орендаря складається фактично з трьох частин:

• оренда (винагорода орендодавця), 
• накопичувальний платіж (ціна квартири, розділена на 120 місяців), 
• комунальні виплати.

Згідно з договором, основний платіж - слід щомісячно вносити до 5 числа.  Також орендар бере на себе всі виплати, повязані з нотаріальним оформленням договору про оренду, а згодом і купівлі-продажу, зазначено на сайті компанії.

Орендуючи 1-кімнатну на 42 кв.м, вартістю 2 млн 400 тисяч гривень (ЖК Terracotta), перший внесок при укладанні договору складе 117 тисяч гривень (до 5%). А далі щомісячні платежі складатимуть 29 тисяч гривень.

Двокімнатна на 58 кв. метрів затягне на 38 тисяч гривень щомісячної оплати. А перший внесок нараховуватиме 153 тисяч гривень.

"У 29 тисяч гривень входить оренда з викупом квартири: оренда+викуп. Тобто сама орендна плата буде 9600 грн. Все решта складає викуп квартири. Комунальні платежі йдуть окремо", - пояснили в компанії.

Для порівняння: щомісячні виплати по однокімнатній квартирі (вартість 1,2 млн грн) за пільговою ставкою 3% за програмою "єОселя" складає 6 тисяч гривень на місяць, двокімнатна (3 мільйони гривень) затягує 15 тисяч грн на місяць. Проте тут обов'язково сплачується від 20% першого внеску і витрати складають від 70-100 тисяч гривень залежно від відсоткової ставки.

Середня орендна ставка на однокімнатну квартиру у Києві сьогодні складає 13 тис грн - від 7 тисяч до 26 тисяч гривень залежно від району. Загалом по Україні середня ціна оренди однокімнатної, за даними Держстату, у грудні 2023-го становила 6 605 гривень на місяць. 

Чим відрізняється Domivka+ від єОселі,  звичайної оренди та розстрочки

Порівнюючи оренду з переважним правом викупу із стандартною орендою, зрозуміло, що звичайні орендарі не мають можливості купити нерухомість у майбутньому за фіксованою ціною, а також не мають можливості враховувати платежі за оренду як частину оплати за придбання нерухомості, розповів Delo.ua Олексій Коваль, керівник проектів Perfect Group, учасниці “Domivka+”. 

Щодо іпотеки, опція оренди дозволяє придбати житло при меншій сумі першого внеску. Водночас Domivka+ не передбачає стільки довідок, як вимагає банк, клієнт не має доводити свою платоспроможність.

"Візьмемо для порівняння квартиру, вартість якої становить 5,5 млн гривень. У першому місяці орендареві доведеться оплатити суму резерву, страхування та інші платежі, що загалом складають 276 тисяч гривень. Для отримання кредиту "єОселя" потрібно сплатити авансовий внесок, страхування та комісію, загальною сумою в 1,22 мільйона гривень. Різниця в початковому внеску між орендою з переважним правом викупу та іпотекою становить 944 тисячі гривень", - пояснив Коваль.

Також фінальна переплата за договором оренди буде на 400 тисяч більше, проте ця різниця може бути нівельована. Наприклад, якщо різниця в початковому внеску (944 тис. грн) буде вкладена на депозит з процентною ставкою, за 10 років може бути накопичено достатньо коштів для покриття цієї різниці. Також квартири в оренду зараз пропонуються вже з ремонтом, що також дозволяє зекономити кошти в перші місяці після покупки.

Важливо зазначити, що реальні фінансові обчислення можуть змінюватися залежно від різних факторів, таких як ринкові умови, процентні ставки, розмір оплати за оренду та інші витрати. У вказаному прикладі розрахунок показує, як оренда з переважним правом викупу може мати свої фінансові переваги порівняно з іпотекою, зокрема через менший початковий внесок та більшу гнучкість умов.

Оренда з правом викупу: переваги та недоліки

 У "Житло-інвест" визначають чимало переваг нової орендної програми: і гнучність умов, і швидке заселення, і мінімальні інвестиційні ризики - адже житло вже збудоване та з якісним ремонтом.

За словами бренд-директора ЛУН Дениса Суділковського, фінансовий інструмент оренди та одночасного викупу житла достатньо новий для України, але має перспективи послабити житлову кризу, що розгортається внаслідок воєнної агресії ворога, що вже зруйнував або пошкодив понад 27 000 багатоквартирних будинків.

Ключовою перевагою у перше чергу є фіксована ціна на квартиру в гривнях. Значить відсутні валютні ризики в порівнянні з переважною більшістю розтермінувань від забудовників, що так чи інакше мають привʼязку до валюти, або до поточної вартості метру на ринку, ціни на якому також залежать від валютних коливань.

"Другий плюс – можливість укладання договору оренди до 10 років, така практика в Україні представлена чи не вперше. Це дає майбутнім жильцям відчуття стабільності, бо, на жаль, на ринку не рідка практика, коли власники житла несподівано просять орендарів виселитись протягом тижнів, а то й днів", - наголосив Суділковський

Третя перевага – це розуміння своїх щомісячних платежів, бо перегляд вартості оренди відбувається лише раз на рік сертифікованим експертом, а вартість житла для купівлі залишається фіксованою на момент укладання угоди.  

"Ідея Domivka+ сприймається на ринку як можливість в комфортних умовах стати власником житла. Знижка 50% на оренду для ВПО та учасників бойових дій робить цю ініціативу доволі унікальною навіть без частини про викуп нерухомості", - наголосив Суділковський.

Ініціатива варта до розгляду для тих, хто планував придбання житла для себе на виплат у забудовника чи за банківський кредит. "За відвідуваністю розділу з цими квартирами на нашому Rieltor.ua, вже бачимо великий інтерес з боку потенційних покупців до такої пропозиції", - пояснюють в ЛУН. 

За словами Олексія Коваля з Perfect Group, механізм оренди з переважним правом викупу дозволяє орендарям проживати у квартирі за умови поетапної накопичувальної оплати, з опцією викупу цієї нерухомості у майбутньому за фіксованою ціною.

Таким чином орендарі можуть користуватися квартирою, платити орендну плату, яка зазвичай містить частину оплати за право викупу, та поетапно накопичувати капітал для майбутньої покупки. 

"Для порівняння умов Domivka+ та єОселя, за даними ЛУН, середня вартість оренди 1-кімнатної квартири в Києві становить 13 500 грн на місяць, двокімнатної – 19 200 грн. Орієнтовна щомісячна виплата за пільговою державною іпотекою єОселя за 1-кімнатну квартиру площею у 50 метрів в новому будинку вартістю в 3 млн грн з мінімальним 20% першим внеском при 3% річних становитиме приблизно 15 800 грн, а при 7% – 23 600 грн протягом 20 років. При цьому щомісячно виплати по кредиту становитимуть близько 52 тисяч гривень, тоді як за орендою з правом викупу треба буде платити по 63 тисячі. Різниця пояснюється меншим першим внеском у випадку оренду - фактично, його суму можна розтягнути на увесь період покупки", - пояснив Коваль. 

Водночас Domivka+ має і чимало недоліків. По-перше, високі щомісячні платежі. 

По-друге, є певні нехручності, пов'язані з тим, що орендар за договором має періодично надавати доступ до квартири представникам орендодавця з метою її огляду. Також передбачене щорічне укладання нотаріально посвідченої додаткової угоди до Договору оренди щодо зміни розміру орендної плати, розмір якої переглядається.

До мінусів можна віднести і штрафи.  За умовами договору клієнт може "відступити" квартиру родичам за 1% від вартості, третім особам - за 3%. У разі відмови від купівлі орендованої квартири передбачаються штрафні санкції - 20%. Решта сплаченої за час винайму вартості буде повернено орендарям, пояснюють в компанії.

Як перевірити орендодавця та договір: поради юристів

Обмеження оренди з переважним правом викупу включають ризик невиконання умов контракту, які можуть призвести до втрати частини оплаченого капіталу та нерухомості. Крім того, контракти можуть містити складні умови, які роблять їх непрозорими та можуть призвести до конфліктів між сторонами.

Загалом же, за словами адвокатки DixiLex Яни Северин, договір оренди житла з викупом укладається виключно в письмовій формі та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Договір має обов'язково містити істотні умови договору:

• найменування сторін; 
• характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом; 
• строк, на який укладається договір; розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду; 
• умови дострокового розірвання договору; 
• порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору; 
• права, зобов'язання та відповідальність сторін.

Крім того, договір оренди житла з викупом має відповідати загальним вимогам, дотримання яких є необхідними для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, її волевиявлення має бути вільним, а правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

“Недотримання вищезазначених вимог законодавства України при укладення правочину оренди житла з викупом, може бути наслідком визнання його недійсним чи нікчемним в судовому порядку”, - наолосила Яна Северин у коментарі Delo.ua.

Зоряна Пелех, засновниця юридичного офісу ZP Law office of Zoriana Pelekh, зауважила, що при укладанні договору з найму з викупом слід відповідально підійти до обрання особи-орендодавця, зокрема з’ясувати відомості щодо наявності/відсутності відносно останнього судових спорів, відкритих виконавчих проваджень, а також перевірити сам об’єкт оренди, який підлягає викупу, зокрема чи не перебуває він під обтяженнями.

Перш ніж укладати договір, орендарю-покупцю варто:

•  ознайомитися з правоустановчими документами орендодавця на житло;  
• перевірити на добросовісність орендодавця через вебсайт «Судова влада України», пересвідчившись у наявності або відсутності відповідних судових проваджень та рішень суду; 
• перевірити реєстр боржників і санкцій, державний реєстр речових прав на наявність обтяжень та прав третіх осіб, а також наявність прописаних осіб; 
• пересвідчитись в наявності згоди подружжя орендодавця; 
• перевірити документи, що засвідчують сплату комунальних послуг по об'єкту.

"Права та обов'язки орендаря за договором оренди житла входять до складу спадщини і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так і відповідно до закону. Спадкоємці мають право вимагати й дострокового припинення договору оренди у порядку, визначеному чинним законодавством. Водночас вони мають право відмовитись від прийняття спадщини, до складу якої входять права та обов'язки орендаря", - пояснила юрист.

Відповідно до п.11 Порядку оренди житла з викупом, договір оренди може бути розірваний відповідно до закону.  У разі розірвання договору за згодою сторін повернення коштів здійснюється відповідно до умов договору. У разі розірвання зазначеного договору за рішенням суду повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду.