Як зросли податки на купівлю-продаж нерухомості в 2025 році: хто і скільки платить за угоду

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронювати участь

• Які податки при продажу квартири: 4 ціни - 4 різні кейси
• Продавець і покупець: хто і які має сплатити податки при купівлі нерухомості
• Додаткові витрати, пов’язані із продажем квартири
• Купівля-продаж квартири: який термін сплати податків

Після того, як з 1 грудня 2024 року в Україні було підвищено військовий збір з 1,5% до 5% витрати на оформлення угод зросли вдвічі.  Тож, готуючись до підписання договору, важливо підготуватися і до значних витрат, оскільки сплата податків під час купівлі нерухомості в Україні є обов’язковою.

Delo.ua з'ясовувало, скільки коштує у 2025 році оформити угоду з купівлі-продажу квартири.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна визначає стаття 172 Податкового кодексу України.

Які податки при продажу квартири: 4 ціни - 4 різні кейси

Згідно з законодавством, різні ситуації оподаткування  виникають залежно від двох факторів - скільки часу власник володіє нерухомістю і як часто він відчужує майно.

Найвигідніші умови при продажі нерухомості, якщо власник володіє нею три роки і це його перший продаж за календарний рік.

За загальним правилом продавець має сплатити податок на доходи фізосіб (ПДФО) і військовий збір, який станом на 2025 рік становить також 5% ( в 2024 році він складав 1,5%), розповів у коментарі Delo.ua адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва юридичної компанії «Де-юре»  Іван Топор.

"Якщо вартість квартири складає 1 000 000 гривень, то ПДФО та військовий збір складуть 100 000 - по 50 000 гривень кожен", - наголосив адвокат.

Водночас, якщо квартира станом на дату угоди перебувала у власності продавця більше трьох років і це перший продаж, то продавець звільняється від оплати вказаних вище податків, пояснив Топор. Більшість квартир на вторинному ринку продається без ПДФО та військового збору. 

Отже, для кейсу №1 - перший продаж і понад три роки у власності - оподаткування складає:

• збір до пенсійного фонду -  1%,
• держмито - 1%, 
• послуги нотаріуса - 10-20 тисяч гривень, 
• супутні витрати (оцінка квартири, техпаспорт).

Перший продаж стосується не конкретної квартири, а продавця. "Якщо продавець, наприклад, у січні 2024 року продав будинок, потім у березні 2024 року продає квартиру - то це вже другий продаж у цього продавця протягом календарного року. Він протягом року вже вдруге отримує дохід від продажу нерухомості, тому повинен заплатити податок", - пояснила адвокатка Адвокатського об'єднання "Наказ" Наталія Чацкіс.

Дорожче коштуватиме оформлення угоди в кейсі №2 - перший продаж, але квартира до трьох років у власності:

• військовий збір 5%,
• ПДФО - 5% (18% - для нерезидентів),
• збір до пенсійного фонду -  1%,
• держмито - 1%,
• послуги нотаріуса - 10-20 тисяч гривень, 
• супутні витрати (оцінка квартири, техпаспорт).

Для другої угоди, якщо квартира у власності понад три роки - кейс №3 -оподаткування аналогічне, як у другому кейсі: окрім дежжмита та пенсійного збору сплачується 5% ПДФО (18% - для нерезидентів) та військовий збір - 5% від вартості квартири.

"Укладаючи другу угоду протягом року, продавець вже не може застосувати звільнення від оподаткування у зв’язку із володінням квартирою більше трьох років. Тож якщо продавець не поспішає та протягом року він вже продав одну квартиру і хоче зекономити на податках, то йому краще дочекатись настання нового календарного року для застосування звільнення від оподаткування", - наголосив Топор.

На оформлення третьої і подальшої угоди з продажу квартир протягом одного року продавцю слід мати на увазі, що він зобов’язаний буде сплатити податок з доходів фізичних осіб в розмірі 18% від вартості квартири та 5% військово збору.

Так само коштує оформленя угоди у кейсі №4 - другий і більше продаж за рік,квартира у власності до трьох років.

І це випадок з найдорожчим оформленням угоди, який складає майже чверть вартості квартири:

• військовий збір 5%,
• ПДФО - 18% для всіх,
• збір до пенсійного фонду - 1%,
• держмито - 1%,
• послуги нотаріуса - 10-20 тисяч гривень, 
• супутні витрати (оцінка квартири, техпаспорт).

Втім, у Податковому кодексі України передбачена можливість суттєво знизити вартість витрат на податки. За словами Івана Топора, фактично продавець має право сплатити 18% ПДФО та 5% військового збору не від всієї вартості квартири, а від різниці між витратами понесеними ним на купівлю квартири та вартістю цієї квартири станом на момент продажу. 

Наприклад, якщо продавець планує продати квартиру за 1 000 000 гривень, то без застосування пільги він зобов’язаний буде сплатити 180 000 гривень податку на доходи фізичних осіб та 50 000 військового збору. Якщо ж скористатись варіантом мінімізації оподаткування, то розрахунок зміниться.

"За умови, що ви плануєте продати квартиру за 1 000 000 грн, а до цього вона була придбана за 700 000 грн, то різниця між витратами на придбання квартири та ціною її подальшого продажу складе 300 000 грн. Розмір ПДФО від цієї суми складе 54 000 грн (18% від 300 000), а військовий збір 15 000 грн (5% від 300 000)", - підрахував адвокат.

Проте використання цього механізму передбачає наявність у продавця документів, які підтверджують витрати на придбання квартири, які необхідно буде в обов’язковому порядку надати до податкової служби. Власнику треба мати на руках нотаріально посвідчені копії договорів, на підставі яких він раніше купив квартиру, а потім її продав. А також банківські платіжні документи, що підтверджують розрахунок із попереднім власником квартири. 

Є ще також кейс № 5 - при купівлі квартири у забудовника. До основних податків і зборів, які повинен сплатити покупець, належить податок на Пенсійний фонд і держмито, тобто разом 2% від вартості квартири. Додатково до цих податків, покупець має сплатити послуги нотаріуса, які варіюються залежно від його розцінок. 

Продавець і покупець: хто і які має сплатити податки при купівлі нерухомості

Оподаткуванню підлягає вся нерухомість після реєстрації майнових прав на це майно. Тобто продавець підписує у нотаріуса договір купівлі-продажу, після чого нотаріус вносить дані до Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно. І далі сторони повинні обов’язково сплатити податки при купівлі квартири.

Внесок до Пенсійного фонду (1% від вартості квартири) за законом сплачує продавець, як і військовий збір (5%) та податок на доходи фізичних осіб (ПДФО). ПДФО стягується в разі продажу нерухомості, якщо це не перший продаж у поточному році. 5% — якщо це другий продаж нерухомості продавцем протягом року. 18% – якщо це третій чи наступний продаж у поточному році.

Держмито та послуги нотаріуса погоджуються між покупцем і продавцем. Проте розподіл оплати податків на практиці часто перекладається на плечі покупця, особливо, якщо йдеться про продаж нерухомості за програмою "єОселя".

"Точно можу сказати, що покупцям легше не стане. Особливо покупцям по державних програмах. Адже в таких угодах є нюанси: час очікування на погодження та фінансування, незручності зі зняттям коштів продавцями. І власники зазвичай погоджуються на ці незручності, за умови, що покупець буде сплачувати їхні податки. А тепер сума податків стане майже вдвічі більшою", - пояснила президентка Асоціації фахівців з нерухомості Олена Гайдамаха.

За її словами, податкові нововведення, які набули чинності у грудні 2024 році, сповільнили продажі на ринку нерухомості.

"Збільшення військового збору до 5% гальмує ринок. Продавці кажуть покупцям: ви сплачуєте за нас всі податки. Торік це були податки 8,5%, ацього рокуце вже 12%. Враховуючи те, що податок на прибуток виникає на квартири до 3 років, тут з'являється  одразу і військовий збір. Усе це навантаження лягає на покупця. Тож навіть якщо не ростуть ціни, здорожчання угод також впливає на активність на ринку", - зауважила президентка АФНУ.

Додаткові витрати, пов’язані із продажем квартири

Окрім податків і зборів, при оформленні угоди виникають додаткові витрати. Це техпаспорт, оцінка майна, згода іншого з подружжя, зачучення представника за довіреностю.

Оцінка майна, яка потрібна для того, щоб не допустити заниження податків. Тому що всі податки будуть сплачуватися від суми вказаної в договорі, але не нижче ринкової вартості вказаної в довідці про оцінку.

"Навіть якщо ви в договорі вкажете нереально низьку вартість нерухомості, наприклад 10 тис грн., то податки все одно порахують від ринкової вартості об'єкта, яка буде вказана в оцінці", - пояснює Наталя Чацкіс.

Оцінку вартості майна можна замовити в експерта - у Києві ця послуга коштує приблизно 1200 гривень для квартири. Також, за словами адвокатки, можна самостійно і безкоштовно отримати автоматичну оцінку на сайті Фонду держмайна, проте вона не завжди є адекватною.

Згода іншого із подружжя потрібна, якщо продавець на момент купівлі цього майна був у шлюбі, майно швидше за все є спільною сумісною власністю подружжя. Для надання цих згода інший з подружжя може або особисто прибути на угоду, або ж він може заздалегідь оформити нотаріально згоду (для Києва вартість біля 500 - 1000 грн).

Якщо хтось із сторін угоди ( продавець або покупець) не можуть з’явитися на угоду особисто, тоді вони повинні направити свого представника із довіреністю. Довіреність можна оформити як в Україні, так і за кордоном - при купівлі-продажу квартири дистанційно.

Також необхіднооформити технічний паспорт, адже в договорі купівлі-продажу нерухомості нотаріус повинен вказати технічні характеристики квартири. Якщо квартира внесена до Держреєстру речових прав на майно, тоді технічні характеристики нотаріус може взяти з цього реєстру, відповідно нотаріус не повинен вимагати технічний паспорт (хоча на практиці деякі нотаріуси все одно вимагають техпаспорт).

"Якщо ж квартира не зареєстрована в Держреєстрі речових прав на майно (раніше нерухомість реєструвалися в БТІ), доведеться зробити актуальний технічний паспорт. Вартість виготовлення документу залежить від площі нерухомості, для однокімнатної квартири від 2 000 грн", -пояснює  Наталія Чацкіс.

Купівля-продаж квартири: який термін сплати податків

Більшість витрат сплачується під час оформлення угоди. Зазвичай Пенсійний фонд, військовий збір та державне мито сплачуються під час укладення договору у нотаріуса.

ПДФО має бути сплачений до двох тижнів після укладення договору купівлі-продажу.