Покупаем квартиру для сдачи в аренду: есть ли перспективы у такой инвестиции

Инвестиции в недвижимость остаются для украинцев одним из самых популярных способов сбережения средств и получения прибыли. Уже не первый десяток лет приобретение квартиры для сдачи в аренду является более понятным финансовым инструментом, чем, например, криптовалюты или ценные бумаги. Кроме того, при отсутствии арендаторов в квартире может проживать сам собственник или его семья.

Начало великой войны добавило ряд рисков на рынке недвижимости - от вероятности "прилета" российской ракеты или дрона в только что приобретенную квартиру и до уменьшения спроса со стороны арендаторов в крупных городах, ведущему к невозможности выгодно сдать жилье и окупить инвестицию.

Однако, в условиях войны не намного лучше и другие варианты сохранения сбережений. Валютные сбережения "под матрасом" тоже могут быть уничтожены в результате российских обстрелов, население не спешит нести деньги в банки, инвестиции в сельскохозяйственную землю существуют относительно недолго и до сих пор не завоевали популярности среди граждан, а хранение средств в криптовалютах не подходит для большого количества людей с недостаточной IT-грамотностью.

Главное правило инвестиций в жилье – искать хорошую окупаемость

Собеседник издания Андрей Романов, директор агентства недвижимости "КиевДомСервис" напоминает, что главным критерием инвестиционной привлекательности квартиры является количество лет в аренде, за которые она окупится и начнет приносить прибыль. Для многоквартирных домов средняя окупаемость жилья составляет 10-12 лет, и именно эти цифры можно сейчас увидеть на рынке. Однако, если удается найти предложение со сроком окупаемости менее 8 лет, то к такой квартире следует присмотреться.

Чтобы проанализировать ситуацию с окупаемостью квартир для сдачи в аренду, издание получило у онлайн-платформы ЛУН актуальную статистику по стоимости покупки и аренды жилья. Благодаря ей стало возможным приблизительно оценить окупаемость квартир, разделив среднюю цену квартиры на среднюю цену ее аренды. Чтобы не перегружать исследования расчетами, оценивались двухкомнатные квартиры, наиболее популярные на рынке.

Согласно этим данным, квартиры в Днепре и Запорожье можно отнести к инвестиционно привлекательным, хотя это лишь временная аномалия на рынке. Андрей Романов объяснил, что в приближенных к линии фронта города, как и в прифронтовых Славянске или Краматорске, стоимость аренды жилья значительно подскочила за счет временного увеличения спроса – кое-где цены подскочили вдвое. Это объясняется тем, что в прифронтовых городах сейчас квартируются многие военные и работники государственных служб, жилье для которых снимается за бюджетные средства.

С другой стороны, не стоит завидовать их временному заработку – продать квартиру в прифронтовых городах за более или менее приличные деньги невозможно.

Как обстоят дела в конкретных городах?

Киев. По словам эксперта, у столицы два основных тренда, которые отличают ее рынок недвижимости от других украинских городов:

Лучшее в Украине ПВО. Развернутые в столице западные комплексы противовоздушной и противоракетной обороны вместе с мастерством украинских военных оказывают положительное влияние на рынок недвижимости. Возможность эффективно перехватывать российские "аналоговнетные" аэробалистические ракеты "Кинжал" и публикации в западных СМИ о лучшем в мире киевском ПВО привела к росту цен - например, киевская двухкомнатная квартира на вторичном рынке подорожала с марта по июль 2023 года на четверть - с $56 тыс. до $70,35 тыс. В общем, рост всего рынка за это время Андрей Романов оценивает примерно в 10%.

В Киеве квартиры не простаивают. С началом большой войны из Украины выехали многие люди, и в некоторых городах не заселена чуть ли не половина квартир. Но эта тенденция не касается Киева, где вместо выбывших жителей заехали новые жильцы или переселенцы. Конечно, сейчас в Киеве проживает меньше людей, чем перед полномасштабным вторжением, но сокращение населения не столь катастрофическое, как, например, в Херсоне.

Во многих городах из-за военных рисков, выезда населения и большого предложения на вторичке теряется смысл строить новое жилье, но этот вопрос не касается Киева. В столице жилье на первичке продолжает строиться, поскольку остается некоторое количество покупателей с запросом на более качественную инфраструктуру домов, новые коммуникации и энергосберегающие технологии в квартирах.

Основные цифры по Киеву, которые нужно знать инвестору (здесь и дальше расчеты проведены по данным ЛУН):

• Средняя окупаемость однокомнатной квартиры – 11,6 лет;
• Средняя окупаемость двухкомнатной квартиры – 16,48 лет;
  
• Введено в эксплуатацию с начала 2023 года – 170 тыс. кв. м (за 2022 год – 910 тыс. кв. м, за 2021 год – 1960 тыс. кв. м;
  
• Новостроек с доступными для продажи квартирами - 180.

Днепр. По словам Андрея Романова, в Днепре в целом достаточно неплохая ситуация на рынке недвижимости, поскольку в этот город переместились многие граждане и коммерческие учреждения со всей восточной Украины. Приток людей и капитала способствовал стабильному росту цен на этом рынке на 7-10% за последние 3-4 месяца. Из-за нестабильной ситуации на фоне полномасштабной войны, по Днепру нет конкретных прогнозов – люди оценивают обстановку и принимают решение об инвестициях в жилье исходя из своих потребностей и возможностей.

В общем, в городе ситуация с недвижимостью похожа на столичную, но без "прокачанного" ПВО для защиты от российских обстрелов. Днепр реже Киева страдает от российских обстрелов, хотя из-за приближенности к линии боевого столкновения к нему гораздо быстрее долетают ракеты и дроны.

Основные цифры по Днепру:

• Средняя окупаемость однокомнатной квартиры – 9,5 лет;
• Средняя окупаемость двухкомнатной квартиры – 9,14 лет;
  
• Средняя окупаемость трехкомнатной квартиры – 11,66 лет;
  
• Новостроек с доступными квартирами - 54.
  

Львов и западные регионы. Директор агентства отмечает, что Львов и западные регионы, очевидно, сейчас востребованы для сдачи жилья в аренду. При этом мероприятие привлекательно с точки зрения инвестиций не только из-за удаленности от российской границы и релокации туда части предприятий с работниками, но и из-за наличия курортных зон, которые посещают многие туристы.

Именно Львов и дальше останется инвестиционно привлекательным городом с точки зрения покупки недвижимости, тогда как всплеск интереса к другим небольшим городам в регионе является временным явлением.

Из-за этого нельзя говорить о явно выраженной выгоде от покупки недвижимости в городах на западе Украины, где спрос на жилье имеет выраженную цикличность - на время приезжает определенное количество людей, которые хотят там побыть, а потом спрос снова падает. Поэтому если не учитывать Львов, то достаточно трудно сказать, что на западе Украины выгодно сдавать жилье .

Основные цифры по городам запада Украины:

• Львов, средняя окупаемость однокомнатной квартиры – 11,9 лет;
• Львов, средняя окупаемость двухкомнатной квартиры – 15,65 лет;
  
• Львов, средняя окупаемость трехкомнатной квартиры – 11,66 лет;
  
• Львов, новостроек с доступными квартирами - 125;
  
• Ивано-Франковск, средняя окупаемость однокомнатной квартиры – 8,05 лет;
  
• Ивано-Франковск, средняя окупаемость двухкомнатной квартиры – 10,73 года;
  
• Ивано-Франковск, средняя окупаемость трехкомнатной квартиры – 13,33 года;
  
• Черновцы, средняя окупаемость однокомнатной квартиры – 11,13 лет;
• Черновцы, средняя окупаемость двухкомнатной квартиры – 15,42 года;
  
• Черновцы, средняя окупаемость трехкомнатной квартиры – 17,81 года.

Одесса. До войны квартиры в Одессе были едва ли не самым выгодным объектом инвестиций, но российские обстрелы серьезно "заморозили" этот рынок. В городе также наблюдаются значительные перепады настроения покупателей, люди притормозили сделки с недвижимостью. То есть квартиры остаются в продаже, объявления с сайтов никто не удалял, но заключение сделок купли-продажи почти остановилось.

Эксперт пояснил, что сейчас одесский рынок постепенно начинает восстанавливаться, но нельзя говорить о каком-то росте цен в Одессе. Сезон отпусков заметно не улучшит ситуацию из-за закрытия большинства пляжей в городе, причем полицейские патрули внимательно следят за соблюдением запрета, что также негативно влияет на настроения в городе.

Основные цифры по Одессе:

• Средняя окупаемость однокомнатной квартиры – 16,97 лет;
• Средняя окупаемость двухкомнатной квартиры – 26,71 лет;
  
• Введено в эксплуатацию с начала 2023 года – 80 тыс. кв. м (за 2022 год – 690 тыс. кв. м, за 2021 год – 1040 тыс. кв. м;
  
• Новостроек с доступными квартирами - 79.
  

Первичный или вторичный рынок?

Андрей Романов уточнил, что выгоднее всего - искать квартиру на первичном рынке с дисконтом. Действительно, из-за войны "отвалилась" возможность лучшего заработка на покупке жилья еще на стадиях проектирования или котлована, так как сейчас заморожено очень много строек, и их будущее неизвестно. Однако все еще самый выгодный вариант – приобрести квартиру в недавно сданном доме, сделать там ремонт и сдавать ее в аренду.

При этом на первичке сейчас почти не ведется строительство. Например, у крупного застройщика "Киевгорстрой" из 30 открытых проектов возводятся только 4, и даже они двигаются в довольно вялом "текущем" режиме. Аналогичная, если не хуже, ситуация сейчас и у других застройщиков – кто-то достраивает только самые выгодные проекты, кто-то вообще заморозил строительство до лучших времен. Соответственно, количество сделок на первичке остается небольшим – речь идет о не более пяти квартирах в месяц для отдельных строительных компаний, в то время как вторичный рынок измеряется сотнями и тысячами квартир.

В условиях неоднозначной ситуации на первичке, когда покупатели не готовы рисковать своими деньгами, для застройщика единственным эффективным способом продать жилье есть большие скидки.

В свою очередь, вторичный рынок жилья остается достаточно активным, но на нем пока люди покупают жилье скорее для себя, а не для последующей сдачи в аренду. Кроме того, для вторичного рынка действуют государственные программы, такие как "еОселя", предоставляющая возможность взять квадратные метры в ипотеку под 3% или 7% .

Также следует привести динамику изменения стоимости квадратного метра в новостройках за время войны.

Стоит отметить, что за время войны гривна подешевела к доллару США на 25% – с 29,25/$ грн до фиксированных 36,56 грн/$. Из этого следует, что квартиры в новостройках в вышеупомянутых городах за время войны подорожали повсюду, кроме Харькова.

На что обратить внимание при покупке квартиры

• Личность продавца или владельца квартиры, который должен иметь право на продажу имущества;
• Наличие полного пакета документов - оригиналов выписки из Реестра прав на недвижимое имущество, свидетельство о праве на наследство, техпаспорт на квартиру и т.п.;
• Отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
• Проверить в Едином государственном реестре судебных решений, не является ли жилье объектом судебного разбирательства, не находится под залогом или арестом;
• Квартира в новостройке должна строиться на земельном участке, который компания-застройщик использует законно. Также здание должно отвечать действующим градостроительным условиям и ограничениям, выданным городским советом, а застройщик должен иметь разрешение на начало строительных работ от Госархстройконтроля.

Директор "КиевДомСервиса" отмечает, что кроме проверки документов следует обратить внимание на следующие факторы:

• Избегать верхних этажей. В условиях блэкаутов, веерных отключений света и рисков для украинской энергосистемы со стороны российских захватчиков, следует выбирать этажи, на которые можно добраться без лифта. Кроме того, есть риск простоя высоко расположенной квартиры – прошлой зимой многие арендаторы прямо заявляли, что не рассматривают варианты выше пятого этажа;
• Экономить на коммуналке. Достаточно дорогие расходы на коммуналку  могут "съесть" существенную часть прибыли от сдачи жилья. Поэтому лучшие инвестиции – в жилье с индивидуальным тепловым пунктом и возможностью регулировать температуру в квартире, наличием всех доступных счетчиков и высокой общей энергоэффективностью. Желательно, чтобы дом был утеплен минеральной ватой или, как минимум, пенопластом.

Впрочем, реально сдать и квартиру на верхних этажах панельной "брежневки", объясняет эксперт. Сейчас на первичном и вторичном рынке не очень велик выбор квартир, с началом войны он сократился примерно на 40%. Поэтому арендаторы возьмут и верхние этажи, но если поблизости не будет вариантов получше.

Кроме того, следует учитывать определенное изменение целевой аудитории на рынке недвижимости, вызванное миграционными процессами.

Сколько еще закладывать на покупку жилья?

Специалист по недвижимости объясняет, что ремонт и мебель - дело индивидуальное, но и здесь существуют некоторые общие нормативы. Для квартир, которые будут сдаваться в аренду, ремонт среднего уровня с мебелью и бытовой техникой обычно стоит $300-400 (11-14,6 тыс. грн) за квадратный метр. Ремонт хорошего уровня стоит уже $700-900 (25,6-33 тыс. грн) за "квадрат".

Учитывая, что очень яркое оформление квартиры может нравиться или не нравиться потенциальным арендаторам, для жилья под сдачу часто используют скандинавский стиль с белыми стенами и оформлением в нейтральных белых и серых цветах.

Таким образом, при стоимости квадратного метра экономкласса в Киеве в $1000-1200/кв. м , стоит закладывать около трети суммы покупки на ремонт, мебель и бытовую технику. Через сколько лет нужно будет делать следующий ремонт – сложно прогнозировать, так как арендаторы могут "убить" его за месяц, хотя он может сохранять "товарный" вид и 15-20 лет .

Кроме того, следует учесть услуги риэлтора, занимающегося сопровождением сделки и осуществляющего анализ объекта, документов, истории квартиры, а также готовящего все необходимые документы для заключения договора купли-продажи. Сопровождение агента по недвижимости будет стоить еще около 3-5% от стоимости квартиры.

Что касается налогов на прибыль, полученную в результате сдачи жилья в аренду, то их уплачивают единицы - 1-2% владельцев квартир. По большей части стороны ограничиваются заключением договора аренды, в котором прописаны все условия сделки Настоящий договор регулируется Гражданским кодексом Украины и может рассматриваться правоохранительными органами для разрешения споров. При этом полиция не может отказаться рассматривать спор вокруг квартиры, за аренду которой не уплачен налог на прибыль, так как вопросы налогообложения не входят в ее компетенции, им занимается налоговая служба.