5 слабких місць іпотеки "єОселя", про які ніхто не говорить

Державна іпотечна програма "єОселя" має чимало переваг, порівняно з попередніми, а тим більше з сьогоднішніми іншими кредитними програмами від банків.

Головними плюсами пільгової іпотеки є:

• доступність умов кредитування: можливість придбати житло в іпотеку під 3% і 7%, - це мрія для багатьох, в той час, коли банки пропонують ставки 15-25%. Кредити беруть представники великих соціальних кластерів, у тому числі вперше - військові та бюджетники.  

•  фіксація суми кредиту у гривні  протягом усього терміну сплати, незалежно від зміни курсу валют і динаміки цін на нерухомість. Окрім того, прогнозована інфляція все одно більша, ніж відсоток по кредитах "єОселя". 

•  програма максимально цифровізована: заявку можна подати онлайн – через портал "Дія", тож процес отримання пільгової іпотеки є зручним і доступним.

• квартира залишається застрахованою після оформлення іпотечного кредиту, тобто протягом усього періоду сплати. 

Проте, як показав досвід останнього року, програма має і чимало перепон, які варто враховувати при підготовці до оформлення іпотеки.

Іпотека "єОселя": 5 слабких місць

По-перше, найбільш вразливим місцем державної програми є можлива нестабільність "єОселі" з точки зору забезпечення коштів, вважає експерт з нерухомості Юрій Піта.

“Головне, щоб програма працювала з точки зору порядку і не було тих збоїв, як це було минулого року: то грошей нема, то банки не акредитовують, то бюрократичні проблеми. Це слід врегулювати. Бо коли власник продає своє майно по “єОселі”, він розраховує на продаж, а не на очікування півроку, поки гроші виділяться. Починають зриватись угоди, страждає репутація самого проєкту”, - пояснив рієлтор. 

Зважаючи на це, при погодженні кредиту навіть для пільговиків під 3% банк оцінює платоспроможність під 7% - у випадку зміни умов.

По-друге, потенційних клієнтів збиває з пантелику різне трактування умов програми акредитованими банками. Як розповіла в коментарі Delo.ua власниця першої іпотечної агенції нерухомості DODOMU Ірина Шапка, кожен банк її адаптує під свою кредитну політику, попри те, що державна програма ніби одна. Це значить, що  у одному банку вам можуть зробити пропозицію по єОселі, а в іншому відмовити. 

"До нас звернулася медсестра з Інституту серця, щоб допомогти в оформленні іпотеки. Але в  "Ощадбанку" їй відмовили - тому що за пільговими умовами у науково-дослідному інституті вони дають позику лише науковцям. Медсестра отримати кошти під 3% може лише у випадку, якщо вона працює у медзакладі. Проте в іншому банку клієнтці погодили пільговий кредит. Зараз вона сплачує іпотеку щомісячно 7 тис. грн, а раніше платила за оренду 15 тис. грн", - пояснила експертка.

За її словами, подібні нюанси виникають і щодо військових: у одному банку контрактник може отримати іпотеку за будь-яким документом, що підтверджує його статус (військовий квиток, наказ (витяг), контракт, виписка з частини), а в іншому затребують увесь пакет документів, ще й завірені органом, який їх видав. Тому є випадки, що навіть військові не хочуть заморочуватись.

Третій мінус програми - дуже обмежений вибір квартир.  Жорсткі вимоги до житла - це "вузьке горло" іпотеки "єОлеся". Адже спробуй знайти, наприклад, у райцентрі будинки не старші 3 років (під 7%) та 10 років (під 3%), на яке можуть претендувати пільговики, коли там вже давно нічого не будувалось. 

Навіть у Києві, де останні роки спостерігався будівельний бум, з доступних пропозицій, які підпадають під програму (не більше 3 і не більше 10 років), дуже обмежений вибір об'єктів.

На переконання рієлторів, якщо вибір об'єктів не розширять, з часом цей фактор ще більше стримуватиме програму. 

На первинному ринку, за даними ЛУН, забудовники відкривають відділи продажів, але будують відчутно менш активно, порівнюючи з довоєнними темпами. За 3 квартали 2023-го ввели в експлуатацію у столиці на 15% менше житла, у Київській області – на 35% менше, у Львові на 38% менше. Це може спровокувати дефіцит нових метрів, що критично для охочих взяти пільгову іпотеку єОселя 7%, за умовами якої будинку має бути не більше 3 років.

“До покупця висуваються майже неможливі вимоги до квартир. Бо знайти у Києві об'єкт не більше трьох років сьогодні дуже проблематично. Чому б державі не розширити програму на більш старші об'єкти вторинного ринку? Це спростить вибір і дозволить розглянути інші цінові категорії”, - вважає Юрій Піта.

Четвертим “сюрпризом” для покупця є також кредитування оціночної вартості житла. Тобто банк дає позику лише на оціночну вартість квартири, яку має проводити акредитований банком оцінщик.

Саме тому оцінка банку часто суттєво - у десятки тисяч гривень - відрізняється від реальної вартості квартири в оголошенні - тоді клієнту потрібно доплачувати покупцю різницю поза іпотекою. Покупець, наприклад, розраховує на позику під оголошену вартість квартири в $65 тис, а її оцінюють у 50. Здебільшого нерухомість оцінюють з точки зору конструкцій - без ремонту та начиння у квартирі.

“Також велика проблема програми - неспівпадіння техпаспорту з реальним об'єктом. Тобто добудували чи пересунули стінку - треба терміново техпаспорт переробляти”, - пояснює Ірина Шапка. 

По-п’яте, і чи не найважливіше те, що більшість власників відмовляються продавати майно через "єОселю" - через фінансові ризики, пов’язані з гривневими платежами, які, до того ж часто надходять не одразу і частинами. Потрібно знімати гривні та конвертувати їх у валюту, що непросто через обмеження на зняття та конвертацію у валюту. Це також і додаткові витрати на компенсацію для покупців. Продавець вважає це суттєвим ризиком і віддає перевагу розрахункам у доларах.

Якщо ж власник і погодиться на проплату через "єОселю",  на торг чи лояльність у домовленостях годі й сподіватись. Як пояснюють рієлтори, найчастіше покупцю пропонують взяти на себе усі супутні витрати - нотаріса, 6,5% податку - інколи це переплата у $3-4 тис.  

Як описують з власного досвіду клієнти "єОселі", через це часто зриваються угоди, навіть якщо покупець дав згоду. До моменту підписання договору у нотаріуса власники можуть спокійно продати квартиру за готівку, жодних заборон на це не передбачено.

Більше про умови пільгової іпотеки читайте у аналітиці від Delo.ua "Як працює іпотека по програмі "єОселя": відгуки, переваги та недоліки".