5 слабких місць іпотеки "єОселя", про які ніхто не говорить

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронювати участь

Державна іпотечна програма "єОселя" має чимало переваг, порівняно з попередніми, а тим більше з сьогоднішніми іншими кредитними програмами від банків.

Головними плюсами пільгової іпотеки є:

• доступність умов кредитування: можливість придбати житло в іпотеку під 3% і 7%, - це мрія для багатьох, в той час, коли банки пропонують ставки 15-25%. Кредити беруть представники великих соціальних кластерів, у тому числі вперше - військові та бюджетники.  

•  фіксація суми кредиту у гривні  протягом усього терміну сплати, незалежно від зміни курсу валют і динаміки цін на нерухомість. Окрім того, прогнозована інфляція все одно більша, ніж відсоток по кредитах "єОселя". 

•  програма максимально цифровізована: заявку можна подати онлайн – через портал "Дія", тож процес отримання пільгової іпотеки є зручним і доступним.

• квартира залишається застрахованою після оформлення іпотечного кредиту, тобто протягом усього періоду сплати. 

Проте, як показав досвід останнього року, програма має і чимало перепон, які варто враховувати при підготовці до оформлення іпотеки.

Іпотека "єОселя": 5 слабких місць

По-перше, найбільш вразливим місцем державної програми є можлива нестабільність "єОселі" з точки зору забезпечення коштів, вважає експерт з нерухомості Юрій Піта.

“Головне, щоб програма працювала з точки зору порядку і не було тих збоїв, як це було минулого року: то грошей нема, то банки не акредитовують, то бюрократичні проблеми. Це слід врегулювати. Бо коли власник продає своє майно по “єОселі”, він розраховує на продаж, а не на очікування півроку, поки гроші виділяться. Починають зриватись угоди, страждає репутація самого проєкту”, - пояснив рієлтор. 

Зважаючи на це, при погодженні кредиту навіть для пільговиків під 3% банк оцінює платоспроможність під 7% - у випадку зміни умов.

По-друге, потенційних клієнтів збиває з пантелику різне трактування умов програми акредитованими банками. Як розповіла в коментарі Delo.ua власниця першої іпотечної агенції нерухомості DODOMU Ірина Шапка, кожен банк її адаптує під свою кредитну політику, попри те, що державна програма ніби одна. Це значить, що  у одному банку вам можуть зробити пропозицію по єОселі, а в іншому відмовити. 

"До нас звернулася медсестра з Інституту серця, щоб допомогти в оформленні іпотеки. Але в  "Ощадбанку" їй відмовили - тому що за пільговими умовами у науково-дослідному інституті вони дають позику лише науковцям. Медсестра отримати кошти під 3% може лише у випадку, якщо вона працює у медзакладі. Проте в іншому банку клієнтці погодили пільговий кредит. Зараз вона сплачує іпотеку щомісячно 7 тис. грн, а раніше платила за оренду 15 тис. грн", - пояснила експертка.

За її словами, подібні нюанси виникають і щодо військових: у одному банку контрактник може отримати іпотеку за будь-яким документом, що підтверджує його статус (військовий квиток, наказ (витяг), контракт, виписка з частини), а в іншому затребують увесь пакет документів, ще й завірені органом, який їх видав. Тому є випадки, що навіть військові не хочуть заморочуватись.

Третій мінус програми - дуже обмежений вибір квартир.  Жорсткі вимоги до житла - це "вузьке горло" іпотеки "єОлеся". Адже спробуй знайти, наприклад, у райцентрі будинки не старші 3 років (під 7%) та 10 років (під 3%), на яке можуть претендувати пільговики, коли там вже давно нічого не будувалось. 

Навіть у Києві, де останні роки спостерігався будівельний бум, з доступних пропозицій, які підпадають під програму (не більше 3 і не більше 10 років), дуже обмежений вибір об'єктів.

На переконання рієлторів, якщо вибір об'єктів не розширять, з часом цей фактор ще більше стримуватиме програму. 

На первинному ринку, за даними ЛУН, забудовники відкривають відділи продажів, але будують відчутно менш активно, порівнюючи з довоєнними темпами. За 3 квартали 2023-го ввели в експлуатацію у столиці на 15% менше житла, у Київській області – на 35% менше, у Львові на 38% менше. Це може спровокувати дефіцит нових метрів, що критично для охочих взяти пільгову іпотеку єОселя 7%, за умовами якої будинку має бути не більше 3 років.

“До покупця висуваються майже неможливі вимоги до квартир. Бо знайти у Києві об'єкт не більше трьох років сьогодні дуже проблематично. Чому б державі не розширити програму на більш старші об'єкти вторинного ринку? Це спростить вибір і дозволить розглянути інші цінові категорії”, - вважає Юрій Піта.

Четвертим “сюрпризом” для покупця є також кредитування оціночної вартості житла. Тобто банк дає позику лише на оціночну вартість квартири, яку має проводити акредитований банком оцінщик.

Саме тому оцінка банку часто суттєво - у десятки тисяч гривень - відрізняється від реальної вартості квартири в оголошенні - тоді клієнту потрібно доплачувати покупцю різницю поза іпотекою. Покупець, наприклад, розраховує на позику під оголошену вартість квартири в $65 тис, а її оцінюють у 50. Здебільшого нерухомість оцінюють з точки зору конструкцій - без ремонту та начиння у квартирі.

“Також велика проблема програми - неспівпадіння техпаспорту з реальним об'єктом. Тобто добудували чи пересунули стінку - треба терміново техпаспорт переробляти”, - пояснює Ірина Шапка. 

По-п’яте, і чи не найважливіше те, що більшість власників відмовляються продавати майно через "єОселю" - через фінансові ризики, пов’язані з гривневими платежами, які, до того ж часто надходять не одразу і частинами. Потрібно знімати гривні та конвертувати їх у валюту, що непросто через обмеження на зняття та конвертацію у валюту. Це також і додаткові витрати на компенсацію для покупців. Продавець вважає це суттєвим ризиком і віддає перевагу розрахункам у доларах.

Якщо ж власник і погодиться на проплату через "єОселю",  на торг чи лояльність у домовленостях годі й сподіватись. Як пояснюють рієлтори, найчастіше покупцю пропонують взяти на себе усі супутні витрати - нотаріса, 6,5% податку - інколи це переплата у $3-4 тис.  

Як описують з власного досвіду клієнти "єОселі", через це часто зриваються угоди, навіть якщо покупець дав згоду. До моменту підписання договору у нотаріуса власники можуть спокійно продати квартиру за готівку, жодних заборон на це не передбачено.

Більше про умови пільгової іпотеки читайте у аналітиці від Delo.ua "Як працює іпотека по програмі "єОселя": відгуки, переваги та недоліки".