Зі сходу на захід і подалі від передмість: як зміниться ринок нерухомості до кінця війни

За місяць український ринок нерухомості і в сегменті оренди, і сегменті продажу кардинально змінився. А до кінця війни зміни можуть стати ще суттєвішими: житло в містах-мільйонниках на сході та півночі країни, а також у Києві та його передмістях може різко втратити свою привабливість і, відповідно, втратити у вартості. А квартири в Західній Україні навпаки: попит на них, а відповідно, і вартість зростатимуть. Розповідаємо, як і чому.

Як заробляють на подобовій оренді власники "місячних" квартир

Delo.ua вже писало про те, що ринок купівлі-продажу квартир у столиці, на сході та на півдні країни поки не подає ознак життя. По-перше, через військові дії, по-друге, через те, що місяць тому Міністерство юстиції України обмежило роботу держреєстру прав на нерухоме майно.

Аргументація відомства — агресор активно цікавиться ключовими реєстрами Мін'юсту. Втім, за кілька днів, 6 березня, Кабмін ухвалив постанову № 209 про те, як можна реєструвати права на нерухомість в умовах воєнного стану. Однак бажаючих купувати квартири або інвестувати в їх будівництво в регіонах з активними бойовими діями все одно немає.

Експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов повідомив Delo.ua, що одночасно з падінням у сегменті купівлі-продажу значно активізувався попит на оренду житла, особливо у сегменті подобової оренди у містах та селах у напрямку західних пропускних пунктів на кордоні України.

“Заради справедливості необхідно відзначити, що попит, що виник, в основному не сприймається як комерційна можливість. Волонтери та власники нерухомості допомагають із житлом безкоштовно або за символічну подяку на розсуд мешканців”, — пояснює Артюхов.

За його словами, попит на короткострокове житло зріс більш ніж у сотні разів щодо ринкової ситуації у першій половині лютого 2022 року. Пропозиція сформована вибуховим попитом, носить соціальний характер та забезпечується підселенням у будинках та квартирах, наданням нічлігу у приміщеннях шкіл, молитовних будинків, будинків культури та адміністративно-господарських будівель.

“Близько 3 мільйонів українців перетнули кордони у напрямку Польщі, Словаччини, Угорщини, Румунії та Молдови за кінець лютого – початок березня 2022 року. Близько 300 тисяч людей виїхали у зворотному напрямку. Дорога, як правило, займала 3 доби з урахуванням завантаження доріг, тобто попит на нічліг у цей період становив 5-7 млн ночей”, – пояснює Артюхов.

Порівнюючи ситуацію, що склалася з міграцією населення в 2014 році, можна відзначити, що зараз стрибок цін на короткострокову оренду не такий значний, як це було 8 років, коли ціни підвищилися в 1,5-2,5 рази. За словами Михайла Артюхова, з одного боку, це пов'язано з милосердям українців та активною підтримкою керівників територіальних громад, яка, по суті, була безпрецедентною в історії незалежної України. З іншого боку, на допомогу прийшла волонтерська підтримка з усього світу.

“Наприклад, міжнародний сервіс оренди житла Airbnb забезпечив близько 10% потреб у короткостроковому житлі за рахунок благодійних платежів на суму 450 млн. гривень протягом місяця. Зростання цін на короткострокову оренду житла склало 20-30% і припиняється учасниками ринку», - вважає Михайло Артюхов.

Що стосується довгострокової оренди, тенденція протилежна. За даними Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, у містах з активнішими бойовими діями (Дніпро, Запоріжжя, Одеса, Полтава) плата за оренду житла з початку війни знизилася вдвічі. Більше того, деякі власники готові здавати квартири на тих же умовах, що й під час локдауну у березні 2020 року, тобто за комуналку.

Особняком у цьому випадку стоїть, як не дивно, Київ. Вартість довгострокової оренди у столиці знизилася при тому, що у сегменті короткострокової оренди зросла приблизно на третину порівняно з довоєнним часом. Експерти пояснюють цю тенденцію тим, що Київ багато українців сьогодні використовують як перевалочний пункт: надовго орендувати тут житло небезпечно через те, що будь-якої миті ситуація може змінитися. Тому деякі столичні рантьє змінюють свою бізнес-модель, переводячи "місячні" квартири у "подобові".

Де оселитися, якщо Львів зайнятий

Вартість оренди житлової нерухомості у західному регіоні України, навпаки, б'є усі рекорди. Однак у головному місті Західної України Львові, де вартість довгострокової оренди підвищилася настільки, що мер міста прирівняв рантьє до мародерів, уже кілька тижнів не оселитися навіть за всі гроші світу.

Як уже писало Delo.ua, через війну перше піднесення на львівському ринку оренди відбулося ще до початку військових дій, у першій половині лютого. Тоді розібрали всі якісні квартири преміум-класу в центрі міста та його околицях. Потім за перші два дні військових дій повністю "ліг" ринок подобової оренди - квартир не лишилося взагалі. А на третій та четвертий день війни також повністю "ліг" ринок довгострокової оренди. Тому наступні тижні українці освоювали інші райони Західної України та винаймали житло у Тернопільській та Івано-Франківській областях.

За словами власника агентства Burdinsky Realty Андрія Бурдинського, до війни там щомісяця здавалося до 2 тисяч квартир. Але сьогодні там офіційно зареєструвалося відповідно 12 тисяч та 16,5 тисяч внутрішньо переміщених осіб. Усім їм потрібно десь жити, тож попит на житло у цьому регіоні зріс мінімум у 5 разів.

Це не могло не позначитися на вартості оренди. Проте львівському прикладу рантьє Тернопільської, Івано-Франківської та Хмельницької областей не наслідували. Тому вартість оренди якщо й збільшилась, то незначно. Однокімнатні квартири в цих областях, як і раніше, здають у діапазоні 5-8 тисяч гривень, двокімнатні — 6-11 тисяч гривень. Тому головна проблема українців, які тікають від війни до цього регіону, не вартість житла, а обмеженість його пропозиції. Андрій Бурдинський зазначає, що вільні варіанти відлітають миттєво, у ріелторів вишиковуються черги з бажаючих, які нерідко намагаються перебити ціну один одного.

Що стосується купівлі квартир в областях Західної України, що є сусідами зі Львівською, ціни також не особливо зросли. Наприклад, 1-кімнатна квартира в старому житловому фонді коштуватиме від $30 тисяч, а житло в самому центрі коштуватиме $35-50 тисяч. При цьому квартира в новобудові в цих областях буде коштувати $800-1000 за квадратний метр.

За словами Андрія Бурдинського, прогнозувати, яким буде попит на оренду та купівлю-продаж після війни, поки що і складно, і рано. Проте експерт впевнений, що якщо війна затягнеться, попит на житло в Києві однозначно знизиться ще більше. Наприклад, у нього точно перестануть інвестувати іноземці, які останні 10 років активно викуповували київські квартири в центрі з подальшим здаванням в оренду.

“А ціни на житло на заході країни, ймовірно, зростатимуть. Через близькість до Заходу, який здається свого роду безпечною “кам'яною стіною”, житло там буде однозначно дорожчим. І масштаби цього “дорожчі” безпосередньо залежать від руйнувань на сході України. Чим більше будинків постраждає там, тим дорожче буде тут”, — підсумував Андрій Бурдинський.