Антон Тараненко: Більшість людей не вірить, що можна чесно заробити $100 тисяч

Як давно Ви почали інвестувати? Які б Ви дали собі поради?

- Перші свої інвестиції я вклав 10 років тому в київські квартири, щоб згодом здавати їх в оренду. У 2020-2021 роках - почав вкладати в заміську нерухомість Київщини (Буча, Ірпінь), де почав стрімко розвиватись ринок. Далі спробував диверсифікувати частину грошей: Після досить вдалих інвестицій в Україні я одразу почав реінвестувати у закордонні проєкти. Фактично з цих інвестицій згодом з’явилась ідея не тільки інвестувати, а й почати будувати.

Перший досвід був непростим. Адже я - один з інвесторів в проєкти сумно відомої групи компаній "Укогруп" Анатолія Войцеховського. 

Тому моя головна порада початківцям - ретельно обирати девелопера: перевіряти, що і як збудував забудовник, спілкуватись з іншими власниками вже завершених його проєктів. До того ж, варто порівняти ціни на ринку: якщо вартість квадрату значно дешевша за ринкову, - оминайте таку пропозицію, це 99% якась халепа.

Друга порада - щодо заміської нерухомості: якщо інвестор купує дім для власного проживання і одночасно для оренди, краще одразу передати об’єкт керуючій компанії. Адже це надскладний бізнес: треба постійно бути на зв’язку з орендарями та ремонтними службами, перевіряти, доглядати за майном. 

Подумайте, хто буде управляти майном. Бо навіть маленька квартира має приносити дохід і цим мають займатись фахівці. Адже ефективність інвестиції залежить від показника наповнюваності, з нього розраховується показник повернення інвестицій.

Квартира може місяцями не здаватись, бо ви за кордоном і не можете полагодити кран - це поширена проблема дрібних інвесторів, які купили кілька квартир і хочуть на цьому заробляти. В Україні вже діє купа компаній, які забирають вашу квартиру в свій пул і займаються управлінням.

Третя порада - дешева інвестиція не генерує високі прибутки. Іноді люди думають: плюс-мінус один і той самий район, але краще я придбаю квартиру економ-класу, а не бізнес-клас. Хоча різниця в ціні 30-40%, але я б радив брати щось вагоміше, бо вищий клас - це значить є якась інфраструктура, паркінг, внутрішня зона для відпочинку. Ця нерухомість завжди ліквідніша і дає більше доходу як при продажу, так і при здачі в оренду. 

З якою мінімальною сумою краще починати інвестувати?

- Немає конкретної суми - $1 тисяча чи $100 тисяч. Залежить від того, які є пропозиції на ринку і на скільки людина здатна ризикувати. Сьогодні є можливість навіть дольового інвестування: можна купити частку в проєкті. Наприклад, об'єкт коштує $100 тисяч, у тебе лише  $10 тисяч - ти стаєш частиною інвестиції і отримуєш дохід на свою частку. 

Працює це так само які у повноцінній інвестиції. Якщо потенційний ROI - 10% прибутку на рік, ти на ці $10 тисяч отримаєш плюс $1 тисячу, приблизно по $100 на місяць Єдиний момент, якщо ви купуєте  частку об’єкту, ви не є власником цієї інвестиції, у вас пай в об’єкті. І якщо хочете перепродати, дивіться уважно умови договору, щоб  мати можливість продати пай самому девелоперу. Якщо девелопер не викуповує автоматично частку, її складно самостійно продати. 

У нас є така опція. Ми викуповуємо частки у наших інвесторів, якщо вони хочуть вийти з проєкту - за ринковою вартістю. Наприклад на вході вона коштувала $10 тисяч, а зараз $12 тисяч.

В ідеалі інвестиції в нерухомість - це десятки тисяч доларів. Якщо говоримо про фондовий ринок, акції  або криптовалюта, там можуть бути інвестиції і від $100.

У мене є  портфель на фондовому ринку і в криптовалюті. Іноді люди думають, що воно само там приростає: ти поклав і забув. Такого не буває. Найбільш спокійний інструмент для інвестування, де ти найменше втручаєшся, - це нерухомість. А найбільш динамічний, де треба слідкувати, постійно бути присутнім, - це крипта та фондовий ринок. Вони постійно скачуть вниз-вгору, треба ловити хвилю. Тому багато людей обирають нерухомість як більш спокійні інвестиції.

На якому інвестиційному рішенні Ви втратили найбільше грошей? Це були квартири Войцеховського чи інший кейс?

- На нерухомості Войцеховського я втратив на початку, бо девелопер незавершивоб'єкт. Але з часом ця інвестиція окупилась. Адже я купив набагато дешевше, ніж вони зараз коштують.

Нам, інвесторам та мешканцям, вдалось об’єднатись і самим добудувати проблемний ЖК “Науковий”. Пощастило, що об’єкт був майже завершений, прокладено більшість комунікацій. Треба було доставити ліфти, організувати деякі технічні нюанси. Із цим ми впорались. І з 2020 року будинок вже працює. Втім, я отримав ці квартири, але у мене досі немає права власності, бо девелопер мав проблеми із документами на земельну ділянку.

Якщо говорити про реальні втрати, найбільше грошей “з’їла” крипта і фондовий ринок - близько $50 тисяч. Ніби не так багато, та все одно неприємно. У мене на фондовому ринку портфель інвестицій  з 2022 року і за три роки я нічого не заробив - нуль. У мене зараз  мінус $20 тисяч на портфелі, хоча в моменті було +15 тисяч. Тобто у цей момент я міг зняти і виграти. 

Яке інвестиційне рішення принесло найбільше грошей? І який досвід у цьому Ви отримали?

- Перший вагомий виграш я отримав в Дубаї: інвестував у нерухомість, шукаючи можливості для диверсифікації активів. В Україні вже була нерухомість і я не хотів збільшувати тут портфель. 

У 2022 році був дуже популярний Дубай. Я купив там кілька об’єктів, які дали мені хороший прибуток. Один з об’єктів подорожчав непогано. Коли ми його продали, тоді й запустили новий проєкт на Балі, щоб диверсифікувати кошти.

В нерухомість важливо заходити у правильний час. Є так званий формат pre-sale, коли офіційно продажі ще не стартували, інформацію розповсюджують по закритих каналах. Тоді можна купити на 15-20% дешевше, ніж оголошена вартість на старті продажу із різницею в 30-40% з ціною на фінальній стадії. На цьому справді можна непогано заробити.

У Дубаї на той момент ми  купували за супер вигідною ціною - на вкладенні 50%. Загальна вартість 20% виграшу за два роки. 

Проте найкраще вдалось заробити у Туреччині. З початком вторгнення багато людей почали диверсифікувати активи, вкладати в нерухомість за кордоном. Однією з найбільш популярних була Анталія (Туреччина), де квартири коштували не так багато. 

Ти купуєш по $100 тисяч, і за два роки  продаєш за $180 тисяч. Я заходив у інвестицію,  купуючи багато квартир у одного із забудовників. І прибуток склав 80% на кожній квартирі. Згодом почали самі будувати. 

Як взагалі інвестор може перетворитись на девелопера - у чому фокус?

- Девелоперський досвід вийшов з отриманого інвестиційного досвіду - з’явилось бажання будувати самим. Після інвестицій в заміську нерухомість Києва наступний ринок, який зацікавив, - це був Дубай. Далі створили компанію, яка почала будувати нерухомість в Туреччині та в Індонезії (на острові Балі).    

Ми займаємось будівництвом і передаємо об’єкти в управління міжнародним компаніями, готельним брендами - таким як Radisson, Rixos, Ramada.

Щоб стартувати, треба мати дві важливі речі - це бажання і можливості. Решта прикладеться - уявлення про організацію процесу і відповідальна команда. 

Своїм інвесторам у закордонну нерухомість ми теж даємо поради: завжди перевіряти забудовника, дивитись на локацію, контролювати процес будівництва. Ну, і обирати максимально ліквідний об’єкт, який ти можеш швидко перепродати і при потребі легко вийти з об’єкта, щоб він не став тягарем. 

Як будувати на Балі - девелоперський бізнес дуже відрізняється від українського?

- Модель фінансування і організації процесу дуже схожа. На Балі ми зайшли як девелопер, почавши з суми $2 мільйони. Купили земельну ділянку і залучили $2-3 млн від великих інвесторів. Почали будівництво готельного комплексу на 117 номерів загальним бюджетом $20 млн. На сьогодні завершили монолітні роботи, здача планується на ІІ квартал 2026 року. Це буде об'єкт під керівництвом української групи Ribas Hotel Group.

Другим проєктом управлятиме міжнародна компанія Ramada Encore by Whyndham. Це ще більший об’єкт - на 15 тисяч кв. метрів забудови (170 юнітів, 56 вілл і решта - номери). 

Подібно як в Україні, ми вкладаємо 30-40% своїх коштів, які зазвичай йдуть на купівлю земельної ділянки, старт будівництва і команду. Ще 60-70% залучають від інвесторів або моноінвесторів, або дрібних вкладників. Саме тому українці й вкладають, їм зрозумілий механізм. Єдина різниця, що на Балі зараз вища дохідність, ніж в Україні: 12%, якщо йдеться про оренду і 20-30%, якщо це перепродаж, залежно від стадії входження  в проєкт. 

Для девелопера є різниця в тому, що на Балі земельні ділянки надаються у довгострокову оренду на 50 років із можливістю подальшого збільшення. В Україні ти на все життя купуєш право власності.

В які активи інвестувати під час війни з мінімальним ризиком? 

- Я б рекомендував нерухомість за кордоном, хоча патріотично ставлюсь до бізнесу і планую в подальшому розвивати девелоперські проєкти в Україні. Проте все ж яйця варто розкладати у різні кошики.

У девелоперському бізнесі диверсифікація життєво необхідна: не треба накопичувати більше 30-40% активів в одному місці. Зараз в українців, які купують квартири за кордоном, є можливість купувати в українських девелоперів, які почали працювати по всьому світу.

Наш успіх з нерухомістю в Туреччині і на Балі у тому числі пояснюється тим, що нашими клієнтами зазвичай є українці. У цьому випадку довіра і навіть мова має значення.  

Звісно зараз у інвесторів в тренді Балі за рахунок високої дохідності на оренді , якщо цікавить перепродаж і заробіток на перепродажі - це Анталія, де можна 20% заробити. Європа у випадку диверсифікації дає не більше 5% на оренді . У Дубаї можна заробити 6% на оренді.

Якби у мене були зараз зайві гроші, я б так і диверсифікував: 70% на нерухомість, з пріоритетом на Індонезію та Туреччину, які мають позитивне зростання. У першу чергу я б розглядав  високоліквідну туристичну нерухомість, тому що там завжди є потік туристів.

Ще 20% витратив би на фондовий ринок. Купив би “голубі фішки” (акції сталих компаній - Apple, Amazon, Microsoft) - не багато заробиш, але стабільно. І на 10% купив би біткоїн: тут треба дочекатись падіння і продавати в моменті. Точку беззбитковості зафіксував би: біткоїн - ціна на вхід не менше $75 тисяч, а вихід не більше $90 тисяч. Вартість крипти стрибає кілька разів на місяць, але для спекулятивних ризиків потрібен холодний розум.

А які інвестиції варто відкласти на повоєнний час?

Можливо з інвестиціями в євробонди - це фактично інвестиції в державу. Я купив їх у 2022 році і зараз у мене йде реструктуризація, тобто я втрачаю кошти. Як на мене, тут варто дочекатись стабілізації, коли відновиться кредит довіри до держави  і не буде реструктуризації боргів.

Які інвестиції вистрелять після війни, але вкладатись треба вже зараз?

- Там, де сьогодні дуже низька ціна за рахунок бойових дій. Я б вклав кошти в регіони, які сьогодні умовно на передку або близькі до лінії зіткнення. Сьогодні тут все коштує дешевше, але є високий ризик. Купувати варто лише тоді, коли перемир'я стане більш реальнішим, а не на словах.

Наприклад, Харків - дуже перспективне місто після війни. Впевнений, що зараз там активи коштують небагато. Після війни в регіон буде інвестуватись чимало грошей. 

По-друге, я вірю в Карпати. Тут усі місця ще не розкриті і будуть мати великий попит навіть після війни. У післявоєнний час люди почнуть повертатись, згадайте, скільки у нас ще замінованої території. Я сам ВПО, до 2014 року проживав в Донецьку, тому розумію, що потреби в будівництві будуть величезними. Івано-Франківщина, Закарпаття, окрім житлової забудови мають і рекреаційний потенціал. Якщо говоримо про інвестування в будівництво, варто приглянутись до Яблуниці, Ворохти, нових курортних проєктів.

Якщо підуть гроші на відновлення України, буде зростати будівництво у всіх регіонах, будуть зростати всі сектори економіки. 

При цьому іноземці теж активно почнуть інвестувати в Україну. Зараз 95% всіх інвестиційних угод в Україні роблять українці.

Яка угода є прикладом найприбутковішої інвестиції?

- Мене здивував у цьому Дональд Трамп. З фінансовою допомогою батька йому вдалося укласти непросту угоду щодо купівлі покинутого готелю Commodore Hotel під реновацію, і відкрив на цьому місці у 1980 році Grand Hyatt Hotel. Це стало першим успіхом Трампа, який приніс йому великі прибутки і зробив з нього магната нерухомості.

Ще одна історія - проєкт Marina Bay Sands - інтегрований курорт з видом на затоку в центральному районі Сінгапуру. Це вражаючий комплекс, де на трьох вежах стоїть великий корабель. 

Інвестував у хмарочос-казино власник компанії Las Vegas Sands Шелдон Адельсон. Спочатку він створив міжнародний бренд п’ятизіркових казино у Лас-Вегасі, згодом масштабував досвід у Сингапурі. Marina Bay Sands вважається найдорожчим казино у світі, яке генерує щороку $1,5 млрд при $6 млрд інвестиціях. Окупність проєкту 7-8 років.

Сьогодні нікого не вражають прості бетонні споруди. Обов’язково має бути концепт і додаткова складова: або гральний, або велнес, або зараз популярний медичний концепт, коли в готелі працює клініка з відновлювальними процедурами. Тоді ціни за номер зростають втричі - за рахунок послуг, які можуть давати додану вартість.

Назвіть кілька книг, які змінили ваше ставлення до грошей.

- Бестселери "Не ний" і "не бійся" - вони дають розуміння, що кожен може заробляти супервеликі гроші.  У більшості людей є внутрішній бар'єр: вони не розуміють, як можна чесно заробити 100 тисяч доларів. Книга пояснює, що це цілком можливо.  І для цього не треба грабувати банк чи провертати афери. Також "Багатий тато, бідний тато" допомагає - я своїх дітей змалку привчаю до грошей. 

Кого Ви вважаєте найкращим інвестором світу і чому?

- Без сумніву, це американець Воррен Баффет. Він вкладає у різні сектори і є ціла стратегія, коли інвестиції зростають постійно, але повільно. До того ж, у нього є портфель в нерухомості.

Другий більше епатажний, але не менш успішний - Дональд Трамп. Мені цікаво, що він через реновацію перетворює занедбані зони в розкішні райони. До того ж, він перший почав інвестувати в казино в Неваді.

Третій - мільярдер з Дубая шейх Рашид, який з нічого створив велике місто, яке згодом стало магнітом для інвестицій з усього світу.

І ще про гроші: чи соромно Вам за якийсь випадок, коли розтринькали гроші, якщо так, яка це була сума?

- У мене немає жалю за грішми. Було й загуло, пішли далі. Якщо говорити про втрати в моменті, це були втрати на десятки тисяч доларів.   

Проте сама суть бізнесу - це прояв спритності і розуміння процесів. Якщо ти не вчасно щось закупив, за тиждень товар подорожчав і можеш втратити 100 тисяч доларів, а якщо вчасно закупив, зекономиш ці 100 тисяч. 

У що Ви більше ніколи не вкладете?

- Коли зростуть акції, я точно зменшу об'єм інвестицій в акції до розумного мінімуму. Тому що я не отримав за ці три роки прибутку. А ці гроші я міг покрутити 4-5 разів на нерухомості і заробити набагато більше.

Яке слово у Вас асоціюється із грішми?

- Можливості і свобода.

Ви розумієте, що більшість людей не зможе повторити Ваш шлях?

- Багато людей має навіть кращий шлях, ніж я. І я дивлюсь туди. Хто захоче повторити, точно зможе. А дехто зможе й краще, ніж я.