Раніше в ЖК продавали 100 квартир на місяць, зараз – 20-25, і будувати все одно вигідно, – засновник KAN Development Ігор Ніконов

Цього разу розмовляємо з девелопером Ігорем Ніконовим, засновником KAN Development, який одним з перших відновив будівництво в столиці у 2022 році.

Пане Ігоре, пригадайте кілька важливих управлінських рішень, ухвалених Вами напередодні вторгнення чи під час перших місяців великої війни. Чи робили б Ви щось інакше?

На початку повномасштабної війни усі ми опинились перед фактом, що треба робити те, що вмієш. Як і інші девелоперські компанії, ми долучились до зведення лінії оборони Києва. Вже у травні KAN відновив будівництво на всіх своїх проєктах, які були в продажу. Ми вважали, що це дає можливість вистояти. Врешті-решт, мусили  будувати, виконувати свої зобов’язання, платити працівникам зарплати, незалежно від того, були люди в Україні чи за її межами.

Безперечно, довелось реструктурувати плани: багато проєктів, де не було продано жодної квартири, відклали до кращих часів. Переконаний, що це було правильним рішенням - надто ризиковано починати з нуля об’єкт, коли ринок впав в 4-5 разів.

Слід було зосередитись на діючих об’єктах - переналаштовувати логістику, будувати укриття.

Чим відрізняється KAN сьогодні від  тієї компанії, якою вона була напередодні вторгнення? Що ви втратили з лютого 2022-го – в грошах чи активах, і що набули за цей час?

- По-перше, компанія зменшилась на 30%. Когось в армію забрали, хтось покинув країну або не міг працювати.

По-друге, у нас є працівники, які долучаються до проєктів з-за кордону, чого я не міг собі раніше уявити. Але зараз налаштували роботу і це працює - щоправда, таких людей небагато, і вони з високим рівнем кваліфікації.

По-третє, довелось послабити жорстку дисципліну. Через стрес, повітряні тривоги ми запровадили для працівників вільніший графік, щоб люди могли підлаштовувати режим роботи під свої потреби.

Однією  з найкрупніших втрат є зруйнований під час російського ракетного обстрілу у жовтні 2022-го бізнес-центр 101 Tower. Також багато прильотів було в ЖК "Файна таун" - за один з обстрілів постраждало 400 квартир. Проте ми відновили пошкодження в ЖК.

Які найбільші уроки компанія отримала за останні три роки?

- Знов підтвердилось, що відсутність перехресного фінансування (коли кошти з одного проєкту не перекидають на інший) дає нам змогу нормально функціонувати. Як результат -  KAN не має жодного замороженого об’єкту. З іншого боку, бізнес на плаву також підтримала наша концепція ЖК “місто в місті” - з максимальним комфортом для життя. А зараз як ніколи - усі розуміють,  що треба жити повноцінно.

Більше того, ми не тільки не економимо на розвиненій інфраструктурі ЖК під час війни. Навпаки - ми ще більше її покращуємо, розуміючи, що людям треба якось знімати стрес - відкриваємо басейни, зони барбекю та спортивні комплекси.

Будувати в умовах, коли об’єм первинного ринку житла значно впав, - це вірити у перемогу, у свою країну і розуміти, що ми зводимо житло, щоб жити тут і зараз. Адже у війну ще більше цінуєш життя.

Розуміти, що зводити нове житло, навіть якщо в кожному проєкті раніше продавали 100 квартир на місяць, а зараз 20-25 - все одно вигідно. Вигідніше, ніж заморожувати, залишати за собою довгобуди.

Будівництво під час війни має бути ще більш осмислене. Ми не призупинили свої освітні проєкти, навпаки - докладаємо до них ще більше зусиль.

У всіх наших школах мережі А+, збудованих раніше, з’явились сховища.  Хоча це нам коштувало 130 мільйонів, але діти у першу чергу мають бути захищеними.

Крім того, в період війни закінчили будівництво великої школи з дитсадком на території Файна Таун. Інвестиції лише в школу склали 23 мільйони доларів. Окрім того, почали зводити ще дві школи - в ЖК Республіка та в новому проєкті на вул. Маккейна.

Як змінився клієнт KAN за ці три роки?

За цей час кардинально змінився ринок нерухомості: зовсім інші підходи до житла, інший покупець. На 15% збільшилась кількість покупців-військових, на 10% зросла кількість людей, які купують квартири для здачі в оренду.

Ми зосередились на проєктах комфорт класу. З кінця 2022 року ринок частково піднявся і працює на сповільнених оборотах - в межах 25% до довоєнного рівня - але ж працює.

У першочергових вимогах до житла з’явився обов’язковий пункт - укриття. Раніше у будівлях комфорт класу ми не завжди робили підземні паркінги, але тепер робимо - вони служать водночас укриттями.

Також забезпечуємо ЖК генераторами, бо принаймні ліфти мають працювати у разі, якщо світла немає. У наших комплексах 80% людей не виїжджають із ЖК взагалі - адже уся інфраструктура та послуги - на місці.

Що далі? Якими Ви бачите перспективи ринку нерухомості?

Ринок нерухомості пристосувався до  війни, хоча й працює набагато повільніше. Але поки він  стабільний. Ніяких обвалів не передбачається.

Ми продовжуємо будувати попри те, що прибутки впали в рази. Навіть в умовах, коли собівартість будівництва росте, коли зарплата будівельників зросла удвічі порівняно з довоєнним часом. Адже до війни багато робітників приїжджали з інших регіонів, їх влаштовувала і невисока зарплата, сьогодні в основному на об’єктах працюють кияни, у них інші потреби.

Зважаючи на те, що Київ залишається чи не найбезпечнішим містом України, навіть попри часті тривоги, сюди  їдуть люди з прифронтових районів. Тому будівництво житла буде затребуваним ще багато років. 

Тим більше, що тільки в Києві на сьогодні є близько 10 тисяч старих і зношених будинків, багато з них треба знести. Окрім того, в Україні на людину припадає 2-3 квадратних метри житла,  в той час як у США - 68-70 "квадратів" на людину. Так що є що будувати і що покращувати. Для будівельників тут роботи ще багато - на пару століть вперед.