Українці почали масово дарувати квартири: з чим це пов'язано

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронювати участь

Українці при відчуженні майна все частіше вдаються до договорів дарування. Якщо у 2023 році число так званих дарчих складало 28% у загальній структурі угод на ринку нерухомості, то у 2024 році цим типом договору скористалось вже 42%. До цього висновку прийшло Delo.ua, проаналізувавши статистику Мін'юста щодо динаміки різного типу угод на ринку за останні роки.

У довоєнні часи у загальній кількості угод частка подарованого майна зазвичай складала чверть усіх угод.  У статистиці враховані лише про угоди щодо квартир та приватних будинків, без  включення даних про договори на відчуження земельних ділянок і земельних паїв.

2Зокрема, у загальній структурі транзакцій ринку нерухомості за довоєнний 2021 було укладено 577 388 договорів з відчуження прав власності на нерухоме майно - них 139 313 (24%) - це договори дарування. У 2023 році дарчими процедурами скористалась 28%, а в 2024 році - вже 42% власників майна. 

До речі, на відміну від дарування угоди з купівлі-продажу ще не досягли довоєнного рівня - на 40% нижчі.

Загалом за даними Мін'юста, число дарувань різко зросло саме у 2024 році - у порівнянні з 2023 роком в абсолютних числах дарування зросло удвічі. 

Договір дарування: три причини його популярності в Україні

Важливо зазначити, що статистика кардинально змінилась саме в 2024 році, наголосив в коментарі Delo.ua юрист з нерухомості  Андрій Ставнюк. За його словами, раніше процедура дарування була більш рідкісною процедурою правочину, ніж зараз.

19 травня 2024 року набули чинності зміни до ст.ст. 210 та 210¹ Кодексу України про адміністративні правопорушення. Закон №10379 передбачає штрафи від 17 тисяч до 59,5 тисяч гривень. У межах примусового виконання правочину виконавча служба може накласти арешт - для цього ухвалюється постанова про арешт майна (або коштів) ухилянта-боржника або про опис та арешт.

"У 2024 році  бачимо кардинальне зростання угод через те, що дарування вже мало під собою не просто бажання подарувати майно рідним, й бажання також вивести його з-під володіння чоловіків мобілізаційного віку. Зрозуміло, це робиться для того, щоб в подальшому при штрафах чи інших негативних сценаріях майно не потрапило під арешт", - наголосив Ставнюк.

За його словами, з практики багато хто подарував майно на близьких родичів - навіть на дружину. Адже це все одно виводить нерухомість з-під власності, оскільки дарування не є спільною сумісною власністю. Проте ця процедура найбільш доречна між близькими родичами - і оформляється з мінімальним оподаткуванням. У випадку дарування стороннім особам в Україні застосовується нелояльне оподаткування.

"У випадку дарування дружина чи інший родич зможе продати це майно чи ще якимсь чином його позбутися, щоб воно не потрапило під арешт чи під сплату штрафу", - додав експерт.

Заступниця голови військового комітету Асоціації правників України Катерина Аніщенко теж вважає, що таке вагоме збільшення угод дарування пов'язане зі зміною мобілізаційного законодавства.

"У закон були внесені зміни про те, що особи, які ухиляються від військової служби, в подальшому можуть поплатитися своїм майном. Тому чоловіки почали дарувати нерухомість, автомобілі. З цим пов'язані велетенські черги у МРЕО на перереєстрацію", - уточнила адвокатка.

За її словами, якщо чоловіка за порушення буде притягнуто до відповідальності - за неявку по повістці чи за непроходження ВЛК, у подальшому ці постанови передають до виконавчої служби.

"Постанова про накладення штрафу, винесена керівником ТЦК, - також виконавчий документ. Тому можна припустити, що якщо людина не сплачує штраф добровільно, сума може подвоїтись і відповідно виконавець зможе накласти арешт на нерухоме майно. Але в першу під арешт потраплять карткові рахунки. Якщо на рахунках буде не достатньо коштів, тоді арешт накладається і на майно боржника", - пояснює Катерина Аніщенко.

На думку Наталі Прудникової, заступниці керуючого партнера Адвокатського об'єднання "Актум", збільшення інтересу до дарування майна можна пояснити трьома причинами - і всі вони пов'язані з війною.

По-перше, люди під час війни думають про смерть і хвилюються, кому дістанеться їхнє майно у випадку смерті власника, зауважила адвокатка.

Зазвичай у таких випадках відчуження може бути оформлене через заповіт чи спадщин Але цей договір не завжди вигідний, тому що у ньому існує таке поняття, як обов'язкове право на спадщину, пояснила в коментарі Delo.ua Прудникова.

"Умовно кажучи, чоловік йде на війну і на випадок, якщо з ним щось трапиться, він хоче, щоб його квартира перейшла у власність дружини та дітей. Але якщо  він оформить заповіт, на майно претендуватимуть і його непрацездатні батьки. Їхня частка може бути значно меншою, але це в майбутньому ця історія може закінчитись судовою тяганиною. Єдиний варіант, щоб на 100% його житло дісталось дружині чи дитині - це дарування", - наголосила адвокатка. 

По-друге, українці виїжджають і з пересторогою ставляться до того, щоб продавати майно дистанційно з-за-кордону - за довіреністю. 

Квартири з угодами дарування справді дедалі частіше зустрічаються на ринку, підтверджує Прудникова. Є історії, коли на одну квартиру дарування оформлялось по кілька разів лише за час війни.

"Нещодавно ми перевіряли документи на квартиру на продаж, у якої за останній рік двічі було оформлене дарування, що є великою рідкістю. Зазвичай це викликає запитання, проте виявилось, що дарування відбулось двічі в межах однієї родини. Спочатку чоловік мобілізовувався і про всяк випадок подарував майно дружині. Потім вона вирішила виїхати за кордон. І вирішила, що безпечніше подарувати і продати через родичів, ніж робити це з-за кордону. Таким чином по одній квартирі вийшло два дарування, і все пов'язано з війною - мобілізація і виїзд за кордон", - наголосила Прудникова.

За її словами, третьою популярною причиною дарування майна є намагання перестрахуватись, якщо квартиру арештують. Йдеться про чоловіків, які передають рідним своє майно, бо бояться штрафів.

Юристи також наголошують, що популярність договору дарування пов'язана також з  демократичними податками на її оформлення. Зазвичай уся процедура обходиться в межах 10 тисяч гривень, якщо воно відбувається між близькими родичами.

"Процедура дарування - надійніша, якщо власник хоче, щоб його майно дісталось конкретній людині. Заповіт - це не гарантія того, що квартира дістанеться тій особі, на яку ти оформив. Якщо він подарував - вже ніхто не зможе на неї претендувати", - наголосила Прудникова.

Раніше Delo.ua повідомляло про те, що за певних обставин укладати договір дарування є дуже ризиково. Адже збільшення ставки військового збору вплинуло не тільки на оформлення угод з купівлі-продажу нерухомості, а й на інші операції з відчуження майна.