Квартири у новобудовах можуть здорожчати у 2025 році на 10-25%

У 2025 році залежно від стадії будівництва, регіону розташування новобудови, якості та класу об’єкта зростання цін на первинному ринку житла може скласти від 10% до 20-25%.

Як заявила у коментарі Delo.ua CMO Alliance Novobud Ірина Міхальова, прогноз цін на первинну нерухомість в Україні на 2025 рік залежить від темпів відновлення економіки, стабільності гривні, попиту на житло, вартості будівельних матеріалів та робіт.

"Якщо макроекономічна ситуація буде більш-менш стабільною, або принаймні не погіршуватиметься, ймовірно, ціни зростатимуть у межах 5–10% через інфляцію та поступове відновлення будівельної галузі. Також підійматимуть ціну попит з боку переселенців та дефіцит нового житла, адже старту нових проєктів майже не було", - зауважила Міхальова.

На її думку, вторинка навряд чи подорожчає, позаяк іпотека "єОселя" тепер не допомагатиме їй через зміну правил. Водночас пропозиція вторинки за останній рік значно виросла через ухвалені рішення власників, які виїхали за кордон, не повертатися. Проте у разі зовнішніх/внутрішніх шоків або нестабільності на фінансових ринках можливе збереження поточних цін.

Ще більше зростання цін прогнозує Маріанна Бігунець, директорка з продажів будівельної компанії GAZDA.

“2025 рік буде непростим на ринку нерухомості. З одного боку існує ціла низка об’єктивних факторів, що впливатимуть на цінову кон’юнктуру. А з іншого — купівельна спроможність громадян залишатиметься на досить низькому рівні”, — заявила Бігунець.

Головними факторами, що можуть призвести до зростання цін у новобудовах, є: 

• Розмір інфляції. За прогнозами, у 2025 році інфляція може скласти 10% — це вплине на здорожчання будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт. 
• Ситуація на валютному ринку. Очікується, що середньозважений курс долара, до якого зазвичай “прив’язані” ціни на первинному ринку, може скласти 45 грн. Тобто порівняно з поточним роком курс долара може зрости в середньому на 10%.
• Зміни в оподаткуванні. Йдеться про збільшення військового збору з 1,5% до 5% (окрім військовослужбовців та осіб прирівняних до них). 
• Рівень попиту. Протягом 2025 року цілком можлива диференціація цін за кількома критеріями: безпечне розташування (регіон будівництва); якість ЖК, що зводиться; стан будівництва; різні способм купівлі житла (іпотека, розтермінування).

“Різниця між об’єктами на початку зведення та на стадії введення в експлуатацію залежно від класу об’єкта може сягати 40%, що в принципі було типовим для “довоєнного” ринку. Натомість ціна на “однокласові” об’єкти в різних регіонах може відрізнятися в межах 10%: наприклад, якісна квартира комфорт-класу в Ужгороді може бути дорожчою за співмірну оселю у Дніпрі чи Полтаві — в регіонах менш безпечних для прожиття. Інакше кажучи, “націнка за безпеку” може скласти близько 10% до наявних цін”, — розповіла Бігунець. 

Попит зменшився: рятує "єОселя"

Щодо реального рівня попиту у 2025 році, то за оцінками будівельної компанії GAZDA, лише 20% від тих, хто фінансово здатен придбати житло (за повну вартість, за допомогою розтермінування чи іпотеки, в тому числі за державною програмою “єОселя”) вирішать вкласти кошти в первинний ринок житла.

У компанії зазначили, що низький рівень попиту може значно посилити конкуренцію на первинному ринку, особливо у відносно безпечних регіонах таких, як Закарпаття, Львівщина, Буковина, Київщина. 

Крім того,  на ринку вже з’явилися спеціальні пропозиції, що передбачають більш вигідні умови придбання житла для ветеранів війни. 

“У 2025 році на кожного реального покупця житла в безпечних регіонах припадатиме в середньому дві квартири, що зводяться. А конкуренція вимагатиме від девелоперів ухвалення низки важливих рішень, пов’язаних зі способами придбання житла: наприклад, вдосконалюватимуться / покращуватимуться програми розтермінування: приміром, потенційне зниження початкового внеску з 30-50% до 10-20%, розширення терміну погашення розтермінування з 3 до 5 років”, — зауважила Маріанна Бігунець.

Найбільший попит мають одно- та двокімнатні квартири в готових будинках, або в будинках на високій стадії будівництва. Продажів на котловані практично немає, пояснює Міхальова. За її словами, у 2025 році рівень попиту на первинну нерухомість в Україні залежатиме від трьох ключових факторів: економічного зростання, кредитної доступності та демографічних трендів. 

"Пожвавлення міграційних процесів всередині країни та повернення частини переселенців можуть створити новий попит, особливо на сучасне та енергоефективне житло. Однак, значна частина потенційних покупців залишатиметься обережною через невизначеність. Попит, швидше за все, залишиться нерівномірним: великі міста та регіони з активною економікою та кращою безпековою ситуацією матимуть перевагу", - додала експертка.

Які квартири купують у новобудовах

Активно купують житлові комплекси комфорт-класу, в столиці та в передмісті. А так як в столиці спостерігається певний дефіцит готового, популярного нині житла, то продажі зростають в заміських житлових комплексах.

За словами Маріанни Бігунець, у першу чергу потенційних покупців-інвесторів цікавлять у новому житлі такі характеристики, як цікава архітектура, енергоощадність, звукоізоляція, самодостатня інфраструктура. 

“Покупці стали “примхливими”, обираючи ЖК, які мають бездоганні архітектурні та інфраструктурні рішення. А шумоізоляція та утеплення стають нагальними якісними характеристиками зокрема в найбільш безпечних для прожиття регіонах. Проте наступного року у покупця буде досить обмежений вибір по-справжньому якісних об’єктів, облаштованих за європейськими принципами шумопоглинання та утеплення. І на такі об’єкти ціна буде об’єктивно вищою, ніж на решту новобудов”, — пояснила вона.

На думку експертки, важливим у 2025 році також слід вважати акцентовану переорієнтацію державної іпотечної програми “єОселя” на первинний ринок. За її прогнозом, наступного року залежно від низки економічних та воєнних обставин близько 30-35% всіх придбань житла на первинному ринку може припасти на цю програму (згідно з офіційною статистикою, кількість квартир, придбаних від забудовника-девелопера за допомогою “єОселі” наприкінці 2024 року вже сягає 24-25%). 

Бігунець наголосила, що збільшення придбань житла на первинному ринку за програмою “єОселя” стане можливим завдяки новій формі анкети об’єкта будівництва, що спрощує процес акредитації житла на стадії зведення.

Щодо частки придбань за іншими механізмами, то на “комерційну” банківську іпотеку може припасти 5-7% продажів (головним чином завдяки спільним програмам банків та девелоперів), обсяг угод купівлі / продажу за повну вартість не перевищить 10%, а кількість придбань за допомогою програм на виплат складе близько 50% від загальної кількості продажів.

Як писало раніше Delo.ua, обсяги введення нового житла в експлуатацію цьогоріч збільшилися майже у всіх обласних центрах України. У відсотковому вираженні найбільший приріст зданих квартир показали Житомир та Чернігів —329% та 316%. При цьому найдорожчими в Україні по середній вартості квадратного метра все ще залишаються новобудови Львова, які за рік додали +14%.