Оренда житла напередодні осені. Люди поступово повертаються до Києва, але винаймати квартиру у Львові все ще дорожче

На початку повномасштабної війни з Росією з прифронтових міст, а також мегаполісів, котрі потерпали від обстрілів у відносно безпечні міста західних областей виїхало багато внутрішніх переселенців. Це спричинило бум на ринку оренди житла в обласних центрах на заході країни. Через це орендувати квартиру у Львові чи Ужгороді стало дорожче ніж у Києві. 

За півтора року повномасштабної війни багато переселенців вже повернулися додому. Проте, якщо не брати до уваги елітні пропозиції на ринку, житло на заході України є все ще дорожчим ніж у столиці. Однокімнатну квартиру в Києві у серпні можна орендувати за 6500 гривень, тоді як у Львові вартість оренди однокімнатної квартири стартує від 13,6 тисячі гривень, а в Ужгороді від 14,9 тисячі гривень. 

Разом з цим ринок оренди житла на заході країни вже дещо охолов і основним драйвером попиту на житло у Львові напередодні осені вже є не переселенці, а студенти, котрі приїздять до міста на офлайн навчання. Тоді як в Києві вартість оренди навпаки зростає через велику кількість охочих повернутися чи переїхати жити до столиці. Проте значна частина орендарів при виборі життя все ще віддає перевагу безпеці та залишається в далеких від лінії фронту західних областях.

Разом зі значною кількістю людей які виїхали зі столиці, з початком війни скоротилась і кількість охочих здавати в оренду житло. Головним чином це пов’язано з економічною нестабільністю та невизначеністю майбутнього.

Експерти та учасники ринку нерухомості прогнозують пожвавлення оренди після закінчення війни. Хоча все багато в чому залежатиме від того як саме ця війна скінчиться. Однак після війни ринок оренди житла може пережити значну трансформацію, котра буде виражатися через встановлення на цьому ринку правил гри. Оренда житла досі залишається “сірим ринком” де орендодавці не платять податки, права орендарів жодним чином не захищені, а договори про оренду житла не мають юридичної сили. 

Пересічним рантьє в Україні є здебільшого представник середнього класу, котрий купуючи квартиру для здачі в оренду бачить у цьому чи не єдину можливість інвестувати зароблені кошти. Пересічний орендар, це здебільшого або переселенець, або людина що переїздить до іншого міста для роботи чи навчання. Після закінчення повномасштабної війни до України можуть повернутися багато біженців, котрі встигли пожити та попрацювати в країнах ЄС де регуляції оренди житла давно працюють, а орендарі захищені державою від раптового виселення чи підвищення ціни. Це може стимулювати попит на такі зміни і в Україні.

Загалом спроби впорядкувати ринок орендованого житла були до повномасштабної війни, але те як швидко в цьому сегменті ринку нерухомості завершиться епоха “Дикого Заходу” залежатиме головним чином від того наскільки буде розвинутою економіка всередині України. 

Ринок оренди житла в країні від початку повномасштабної війни

В прес-службі компанії ЛУН розповіли, що після початку повномасштабної війни весною та влітку 2022 року столиця і міста на сході почали втрачати своїх жителів у зв’язку з міграцією. 

“Навесні минулого року не рідко можна було орендувати квартиру в Києві лише за сплату комунальних. Водночас у західних регіонах вимушеним переселенцям здавали все придатне до життя. Окрім квартир, здавали та окремі кімнати й частинки будинків, попит перевищував пропозицію у рази. Але не тільки західні регіони отримали переселенців. Дніпро, Полтава, Вінниця — теж прийняли значну частину людей, що тікали від війни. Ці регіони отримали попит на оренду у 3-5 рази більший за звичний”, - зауважили в прес-службі.

Однак вже з осені минулого року обстріли енергетичної інфраструктури та загалом очікування складної зими 2022-2023 років спровокували на ринку декілька змін. По-перше, житло якомога далі від ТЕЦ/ТЕС, потенційних об’єктів російських обстрілів, стало вимогою за замовчуванням. Крім того, багато хто розглядав переїзд у передмістя, де була можливість встановити генератор або мати піч чи камін і цим вже забезпечити тепло.

А от після зими спостерігається відновлення попиту в столичному регіоні, що відображається і на зростанні цін в Києві. Водночас оренда у Львові продовжує знижуватися. В ЛУН очікують, що з початком нового шкільного сезону зростання столичних цін продовжиться через повернення жінок з дітьми додому. 

В компанії також зауважують, що перед повномасштабною війною в Україні закладався тренд на прибуткові будинки, де управляюча компанія готова була здавати в оренду придбане житло за невеликий відсоток. Але наразі через зниження орендних ставок, цей бізнес стає менш економічно вигідним. Так, якщо до вторгнення окупність квартири була в межах 10 років, то зараз в Києві цей термін подвоївся і вже складає 20 років.

“Впровадження повноцінних REIT залежить більше від дорослішання не ринку України, а самої економіки. Де-факто, в Україні не існує біржі, а інвестиції в нерухомість альтернативні купівлі квартир для здачі в оренду (чи для перепродажу пізніше) представлені десятком апарт-готелів та декількома компаніями, що спеціалізуються на здачі в оренду комерційних площ та пробують залучати для цього приватний капітал інвесторів”, - кажуть в ЛУН.

Хоч зміни і невеликі, але перші серйозні кроки вже йдуть. Зокрема, представники влади розуміють, що за для залучення іноземного капіталу треба розв'язувати проблему страхування воєнних ризиків. При створенні повноцінного страхового ринку у нас, нерухомість також виграє і потягне за собою більшу транспарентність всіх відносин. Наприклад, застрахувати житло, що здається в оренду без укладання офіційних контрактів і сплаті податків — буде неможливо.

Головним драйвером пошуку орендованого житла залишаються потреба в комфорті та безпеці

Керівниця напрямку OLX Нерухомість Оксана Остапчук розповідає, що компанія щоквартально проводить незалежні опитування серед шукачів нерухомості. Згідно з результатами таких опитувань основним драйвером пошуку житла в оренду залишається потреба в зручному та безпечному житлі.

“На жаль, серед основних драйверів пошуку житла в оренду є ті, які пов'язані з повномасштабним вторгненням і займають велику частку серед опитаних”, - каже Остапчук.

Ціни на оренду житла на Заході країни стабілізувались, а в Києві можуть зрости

За словами Остапчук, до повномасштабного вторгнення від початку серпня починався дуже активний попит у довгостроковій оренді після літнього затишшя. Попит зростав внаслідок багатьох факторів: новий потік студентів, життя за містом вже ставало незручним і з'являлась потреба переїхати в місто, початок нового навчального року, початок активного робочого періоду після відпусток тощо.

Натомість в цьому році ринок оренди в кількості пропозицій в Києві та Київській області продовжує падати протягом останніх місяців. Падіння в столиці не критичне, але від місяця до місяця відбувається зменшення кількості активних оголошень на OLX. Натомість ринок продажу продовжує рости.

“Водночас кількість відгуків на об'єкти довгострокової оренди продовжуються зростати.  У різних регіонах ринок оренди восени зможе проявити себе по-різному. Якщо кількість пропозицій у Києві та області продовжить падати, а попит зростатиме, ми точно побачимо зростання  цін на об'єкти. З грудня 22 року ми спостерігаємо незначне підвищення цін на оренду щомісяця, тому ця тенденція, на мою думку, точно збережеться, якщо інші фактори на це не вплинуть. Адже всі ми пам'ятаємо осінь минулого року, коли відчутно постраждала критична інфраструктура великих міст і люди почали переїжджати в населені пункти, де був зв'язок, електроенергія та інтернет”, - зазначає Остапчук. 

Таким чином з оглядом на поточну динаміку попиту та пропозиції в OLX прогнозують зростання цін в Києві та області, при умові що на ринок не впливатимуть інші фактори. 

Водночас ціни на Заході закріпились і, найближчим часом, падіння не має відбутись. Навпаки, початок сезону, внутрішнє переміщення осіб, тимчасовий прихисток може вплинути на зростання цін на оренду і в цьому регіоні. 

“Безумовно, враховуючи досвід минулого року, люди обиратимуть більш зручне та безпечне житло: віддаленість від військових об'єктів, нижча поверховість, з автономним опаленням та укриття поруч або в самому будинку. Інтереси та потреби залишились такими ж, ба більше — вони вже є постійними та обов'язковими при виборі житла в оренду чи для купівлі. А у світлі останніх новин про можливий вихід студентів в офлайн та повернення працівників в офіси — потреба в наймі житла буде зростати”, - зазначає Остапчук.

Після війни столичний ринок оренди нерухомості чекає пожвавлення

Київський ріелтор Олександр Бойко розповідає, що попит на оренду житла в столиці зазвичай є стабільним, оскільки Київ це місто з великою кількістю студентів та молодих професіоналів. Але попит може коливатися в залежності від зовнішніх чинників.

“Попит на оренду житла в Києві зазвичай демонструє певні коливання впродовж року, але починаючі із серпня місяця, тобто наприкінці цього літа, перед початком нового навчального року, підвищився попит на житло серед студентів та їх батьків, а також серед осіб, які планують переїзд в місто”, - говорить Бойко.

Він вважає, що після війни в країні можна буде спостерігати певне економічне відновлення, що призведе до збільшення попиту на оренду житла, бо люди шукатимуть нові можливості після періоду нестабільності. Крім того, можна очікувати збільшення попиту на тимчасове житло серед тих, хто повернеться до столиці після переїзду через війну.

Що стосується пропозиції, то фахівець з нерухомості очікує певне збільшення кількості доступних об’єктів оренди. Під час війни деякі власники були змушені зупинити оренду через небезпеку або нестабільність, і з відновленням є можливість, що вони повернуть об'єкти на ринок. Однак це може бути збалансовано шляхом відновлення звичайного ритму життя.

“З моєї точки зору, на майбутнє можна очікувати стабілізацію ринку оренди житла в Києві, але з певними коливаннями в залежності від змін в економіці, політиці та інших факторів. Важливо знати, що ринок нерухомості є дуже динамічним і реагує на багато чинників, тому він може змінюватися з часом. Ця ситуація також може створити можливості для інвесторів, які можуть бачити потенціал у вкладеннях у орендну нерухомість в місті Києві після відновлення стабільності та попиту”, - говорить Бойко.

Ріелтор зазначає, що протягом війни змінилось обличчя пересічних орендодавця та орендаря в столиці. Пересічний орендодавець до початку конфлікту зазвичай був представником середнього класу, який володів додатковою власністю, такою як квартири, будинки або комерційні приміщення. Більшість з них здавали в оренду свою нерухомість для отримання додаткового прибутку, або через те, що не були готові продавати її, але при цьому бажали здобути додатковий дохід.

Загалом станом на кінець серпня 2023 року вартість оренди однокімнатної квартири в столиці коштує 12 тисяч гривень, а орендувати двокімнатну обійдеться в 16 тисяч гривень.

З іншого боку, частіше пересічний орендар до війни був молодою людиною або сім'єю, які не мали можливості або бажання купити власне житло. Орендарі шукали житло для проживання на певний термін і бажали гнучкості, яку надає оренда.

“Протягом війни ці групи людей зазнали змін. Орендодавці стали більш обережними через економічну нестабільність та невизначеність майбутнього. Деякі з них стали більше уваги приділяти забезпеченню надійного джерела доходу з орендної власності. Одночасно, деякі орендодавці вирішують продати свою власність через фінансовий тиск. Що стосується орендарів, то війна вплинула на їхні можливості та переваги. Економічні труднощі можуть призвести до того, що більше людей будуть змушені шукати більш доступні варіанти житла в оренду. З іншого боку, невизначеність і ризик можуть спонукати деяких орендарів відкласти свої плани щодо пошуку власного житла та віддати перевагу оренді”, - розповідає Бойко.

За його словами на сьогодні ринок оренди житла демонструє декілька важливих трендів. По-перше, зростання попиту на орендні квартири і будинки можна пояснити збільшенням молодої активної аудиторії, яка більше вагається між купівлею та орендою, а також зацікавлена в гнучкості місця проживання.

Другий тренд - це зростання попиту на житло з покращеними характеристиками та послугами. Орендатори стають вимогливішими і часто готові платити більше за зручності, такі як мебльовані квартири, технічне оснащення, парковки, спортивні зали тощо.

“Передбачити тренди на майбутнє - завдання трохи складніше. Однак, ймовірно, ми побачимо ще більше інтеграції технологій у сферу оренди житла, такі як додатки для керування житловими приміщеннями, розумні системи безпеки та енергозберігаючі технології, це на мою особисту думку. Щодо можливих змін після закінчення війни, справа може піти декількома шляхами. Якщо конфлікт завершиться, це може призвести до відновлення діяльності будівельної галузі та збільшення житла. Проте, відновлення може зайняти час, і попит може переважати протягом певного періоду”, - зазначає Бойко.

Переселенці поступово покидають Львів, драйвером попиту на оренду житла зараз є студенти

Ріелтор агенції Rinvest у Львові Іван Рак, розповідає, що попит на оренду житла у місті Лева останні півтора місяця є доволі значним головним чином через студентів. Але в загальному останні пів року ціни та кількість орендарів у Львові стабілізувалися та наблизились до рівня, котрий був до повномасштабної війни.

“Люди поступово почали повертатися. Багато хто з орендарів з’їхали з дорожчих квартир, тож таких квартир тепер стало більше ніж клієнтів і люди мають можливість обрати собі дешевий варіант. Власники теж почали потихеньку знижувати ціни, тому вони більш-менш стабілізувалися. В майбутньому все буде залежати від ситуації в країні, але після перемоги все виросте в ціні суттєво. Купівля квартир зросла, попит шалений. За останні чотири місяці люди скупляють все що є. Це в основному інвестиційні купівлі, мало хто купує для проживання, здебільшого для оренди, перепродажу і так далі”, - каже Рак. 

Він говорить, що зараз ринок оренди житла у Львові тримається на одно- та двокімнатних квартирах від 40-50 квадратних метрів з дизайнерським ремонтом. Такі квартири набагато легше здати та продати. Чим більша площа житла, тим важче знайти покупця чи орендаря. 

Оренда однокімнатної квартири, якщо вона хорошому районі з хорошим ремонтом від 400 доларів, і двокімнатна від 550. На ціни в загальному впливає ремонт та розташування. А от російські обстріли на попит майже не впливають.

“У нас була історія коли внаслідок обстрілів постраждав один будинок, там були в оренді квартири, люди з’їхали, але в сусідніх будинках нічого не змінилося”, - говорить ріелтор.

Він зауважує, що орендарі житла в місті Лева це зазвичай люди які працюють дистанційно: айтішники, дизайнери, або підприємці. 

“У нас просто зараз середній чек 450 доларів. Це відповідно або айтішники, або ті хто має свій бізнес. З дешевших варіантів дуже важко знайти. Люди там роками живуть”, - говорить Рак.

Орендодавці ж, за його словами, це зазвичай львів’яни середнього класу від 35 років, які купили житло як інвестицію. 

Він зауважує, що на початку війни в місті була проблеми та конфлікти через велику кількість переселенців з інших куточків України, проте зараз такої проблеми нема. За півтора року війни люди в місті вже звикли до переселенців та тих, хто не бажає здавати їм житло небагато.

Водночас сам ринок, на думку Рака потребує більшого контролю та законодавчого регулювання з боку держави. З одного боку потрібно впорядкувати діяльність ріелторів, з іншого оподаткувати рантьє та забезпечити права орендарів.

“До нас після початку війни поприїздило багато агенцій з інших областей. А, як відомо, в кожній області в бізнесі є свої правила. Якщо частина гравців ринку ці правила виконує, а частина ні, на ринку відбувається хаос. Тому я думаю потрібно якось впорядкувати діяльність агенцій з нерухомості. Водночас контроль має бути й за власниками житла. Ніхто з них не хоче заводити ФОП, щоб хоч якось сплачувати податки з отриманих від оренди коштів. А такі запити часто надходили від великих компаній. Разом з цим неврегульованість оренди б’є і по орендарях. Їх права зовсім не захищені, бо квартира загалом є майном власника на яке він має права, а угоди не мають сили. Підписаний договір оренди є все одно договором на словах, котрий записали, щоб не забути про що домовлялись”, - зазначає ріелтор.