Там, де не дістануть російські ракети. Українські девелопери почали більше будувати в Європі та Азії

Близько 100 млн. кв. метрів житла зруйновано чи пошкоджено в Україні за 2022-23 роки. А сума завданих збитків становила близько $55,9 млрд, повідомило в своєму дослідженні агенство E&Y (Ernst & Young) із посиланням на дані Світового банку. Попит на нове житло зберігається лише в містах на заході України.

Яскравий приклад того, що девелопери не вірять в будівництво під час війни в Україні - це кількість заявлених до введення житлових проектів на найбільш грошовитому столичному ринку. Якщо на 2024 рік таких проектів - 118, то в наступному 2025-му - лише 52 ЖК, а на  2026-й та майбутні роки  - мізерні для Києва дев’ять ЖК, повідомляється в тому ж дослідженні E&Y. У довоєнному 2021 році у Києві продавалось одночасно житло у 226 новобудовах.

Якщо невигідно чи надто ризиковано будувати нові квартири в одній країні, значить, можна спробувати в іншій? Принаймні п’ять українських девелоперських компаній за останні роки почали свої проекти в країнах Європи та Азії. Ще кілька компаній роблять це неофіційно, а деякі не відкидають для себе ідеї вийти на іноземні ринки пізніше. 

Тим більше, що попри велику потребу в житлі, попит на купівлю квартир продовжує падати, вартість самого будівництва дорожчає і ускладнюється через відсутність робочих рук. Ринок "фактично перебуває у стані депресивного плато" і працює “на холостих оборотах”, говорить  CEO консалтингової компанії City Development Solutions Роман Герасимчук. У Києві зокрема за 2,5 роки війни не був запущений жоден великий проєкт, втім, добре хоча б те, що добудовуються кількадесят розпочатих до війни ЖК, додає він. 

Великих сподівань на те, що ситуація поліпшиться найближчим часом, ні в кого немає. Після того, як у травні цього року попит у комфорт-класі просів на 30% порівняно з квітнем, аномально низька зацікавленість покупців залишається і протягом літнього сезону.

"Порівняно з довоєнними показниками, обсяги будівництва дуже маленькі. По факту нового великого будівництва не очікується до завершення війни. Девелопери не бачать сенсу будувати з нуля, не спираючись на продажі. А продажі, наприклад, у Києві в першому та другому кварталі були не просто жахливі, там просто нема про що говорити", - пояснив Герасимчук.

За таких обставин частина українських девелоперів намагаються диверсифікувати бізнес і вкладатися в об’єкти на зростаючих іноземних ринках. На сході їх цікавить Балі, Таїланд, меншою мірою ОАЕ, на заході - Іспанія, Угорщина, Німеччина. 

У грудні 2023 року Taryan Group Артура Мхітаряна заявила про новий абміційний проект - будуватиме фешенебельний готельний комплекс в Індонезії, точніше - на острові Балі - найпопулярнішому серед туристів всього світу. 

"Інтергал-Буд", заснована Володимиром Зубиком, в серпні цього року розповіла, що залучена до будівництва житлових комплексів в столиці Угорщині Будапешті та розвиває девелоперські проекти в Німеччині. 

Втім, подібні проекти не значать, що інвестиції девелоперів тепер не будуть в Україні. Та ж сама Taryan Group закінчує в Києві зведення житлового комплексу преміум-класу Taryan Towers та розвиває новий проект в такому ж ціновому сегменті на Печерську - елітний житловий комплекс Nver. Так само і "Інтергал-Буд" - їх закордонна експансія не заважає роботі девелопера в Україні. Лише в столичному регіоні “Інтергал-Буд” має 11 проєктів, а у планах до кінця року старт робіт на кількох нових майданчиках у Києві.

Деякі компанії вийшли на чужі ринки, вже будують, але воліють це не афішувати, зважаючи на те, що у них в Україні можуть бути незавершені проєкти.

Є також компанії, які розглядають закордонні ринки, зізнаються, що не виключають такої можливості в найближчому майбутньому. Проте наразі вірять в український ринок і продовжують добудовувати об’єкти.

Керівник проектів Perfect Group Олексій Коваль наголосив в коментарі Delo.ua, що, хоча й у компанії поки що нема будівництва за межами України, вихід на зарубіжні ринки – хороший варіант для девелопера.

“До повномасштабної війни Perfect Group розглядав деякі варіанти. Іспанія, Польща та інші країни ЄС мають переваги у вигляді високого попиту, доступу до дешевих кредитів, прозорих регуляторних і дозвільних процедур. Однак з початку війни ми поставили такі дослідження іноземних ринків на паузу. Втім, після завершення війни ми маємо плани виходу за кордон та масштабування”, - пояснив Коваль.

Вихід на нові ринки за межами України - досвід не лише будівельної галузі.  Український виробник напівфабрикатів «Галя Балувана» відкрив понад 80 точок у 15 країнах під брендом MultiСook, компанія «!FEST» Андрія Худо відкрила заклади «Пʼяна Вишня» в Польщі та Румунії. А логістична компанія “Нова пошта” в минулому році відкрила свої представництва в 11 країнах Європи. 

Диверсифікація плюс досвід

Втім, усі компанії, хто зараз інвестує в зарубіжні проєкти, вважають це вдалим рішенням, хоча й доводиться працювати за кардинально іншими правилами, аніж в Україні.

Як розповіли Delo.ua в ANTA Group, компанія раніше активно будувала лише в Україні, проте у 2021 році  вирішила паралельно виходити на закордонні ринки з метою диверсифікації бізнесу.

Сьогодні забудовник розвиває проєкти на двох ринках - Анталія (Туреччина) та Балі (Індонезія). Йдеться про інвестиційну нерухомість із високою дохідністю у туристичних локаціях із найбільшим попитом. 

“Це було надзвичайно вдале рішення, яке дозволило нам отримати дохід на інших ринках і таким чином пройти кризу на ринку в Україні у звʼязку з повномасштабною війною, проблемами в економіці. Значна частина інвесторів, що купували в нас квартири в Туреччині у 2022 і 2023 роках, були з України, і вони інвестували на закордонних ринках, аби убезпечити себе від втрати інвестицій у довгобуди в Україні. Зараз ми маємо вже понад 400 проданих апартаментів у наших обʼєктах”, - наголосив засновник і CEO девелоперської компанії Антон Тараненко. 

Інший девелопер Big Waves Development теж будує на Балі ЖК в окрузі Убудата та комплекс вілл у топовій локації на Бераві.

"Наразі основну частину покупців нерухомості складають українці. За моїми спостереженнями, переважна більшість з них не розглядають ці інвестиції як придбання житла для особистого проживання. Їхніми основними цілями є: перепродаж об'єктів нерухомості після здачі в експлуатацію, з метою отримання прибутку від зростання капіталу, а також здача в оренду вілл та апартаментів туристам та мандрівникам, що принесе стабільний пасивний дохід", -  пояснила Delo.ua співвласниця компанії Марина Білобровська.

До війни встигла відкрити підрозділи в Угорщині (2016 р.) та Іспанії (2021 р) також будівельна компанія GEOS. Девелопер скористався тим, що попит на житло у Будапешті перегрітий студентами з усього світу - там активно купують житло німці, китайці, які спочатку навчаються, згодом залишаються в Угорщині працювати. Після вдалих п’яти ЖК у Будапешті девелопер скористався зростаючим попитом в Європі на “тепле житло в Іспанії” і збудував ще три ЖК вже на узбережжі Середземного моря.

"Серед жителів північних європейських країн ми побачили попит на нерухомість в більш комфортніших кліматичних умовах. Вони купують апартаменти в південній частині Іспанії, де проводять зимові місяці. А решту часу апартаменти здають туристам, що приносять стабільний дохід власникам”, - розповіли в компанії. Наразі GEOS зосередив свою увагу на регіоні Costa Blanca, який показує впевнене зростання за вартістю та кількістю угод. І розташований недалеко від двох великих аеропортів міст Аліканте і Валенсія.

Зайшов на зарубіжний ринок й “Інтергал-Буд”, що входить до Української девелоперської Групи компаній. Материнська компанія - Intergal Group, разом з іноземними локальними партнерами інвестувала в розвиток локального будівельного бізнесу в Європі, зокрема - в Угорщині та Німеччині. Значна частина портфеля материнської компанії зосереджена в Україні. Саме український ринок Intergal Group вважає найбільш перспективним в порівнянні з європейським ринком. Проте інша частина портфеля групи припадає на європейські проєкти, в тому числі і в Будапешті.

“Материнська компанія залучає "Інтергал-Буд" як успішного експерта галузі та девелопера із значним досвідом та експертизою, отриманих саме на українському ринку. Така співпраця надасть нашим спеціалістам можливість отримати новий досвід та знання, зокрема, щодо специфіки роботи в країнах ЄС. Так ми зможемо привнести на вітчизняний ринок кращі європейські практики, залучити нових покупців”, - наголосила  комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

Разючі відмінності: український та зарубіжний досвід 

Чи не найбільш кардинальна різниця між українським та європейським ринком - геть різні процеси отримання дозвільної документації, пояснює Анна Лаєвська. 

“Отримання вихідних даних та дозволів на будівництво – в Європі це прозорий, чітко зарегульований, зрозумілий за термінами процес. Коли девелопер в Європі отримує ділянку, одразу визначено, який проєкт можливо там побудувати: кількість квадратних метрів, висотність, можливі обтяження тощо. І що важливо, компанія може бути певна, що це не зміниться в гірший для девелопера бік. Все більш прогнозовано та чітко”, зауважила вона.

У країнах Європи місцева або державна влада сама ініціює зміну функціонального призначення землі, є преференції щодо ПДВ у будівельній сфері, є преференції у напрямку реновації старих будівель чи промислових об’єктів, є фінансові пільги. Все це значно спрощує девелоперську діяльність. 

Правила та будівельні вимоги хоч й суворі, однак дуже чіткі. Потрібно погоджувати проєкт з місцевою владою, зокрема, щодо того, як він вписується у наявну забудову. 

“Відрізняється й регуляція процесів та схем продажу, ті ж ескроу рахунки. Вимоги до компанії-девелопера також дуже суворі. Навіть рахунок відкрити неможливо без попереднього аудиту. Банк перевіряє і походження коштів, і юросіб-бенефіціарів. Це дуже кропітка перевірка. Себто просто так зайти на ринок в Європі та почати працювати неможливо. Для цього потрібно відповідати певним критеріям та підтвердити власну доброчесну репутацію”, - наголосила Анна Лаєвська. 

Але є й локальні неприємні нюанси. Наприклад, у Німеччині дуже високі стандарти енергоефективності. З одного боку це перевага, однак з іншого – такі норми дуже впливають на собівартість будівельних робіт. Це відзначають і локальні девелопери, які незадоволені новими вимогами. 

Будівельний бізнес на Балі теж має свою специфіку. Не тільки в законах, а й в традиціях, пояснює Марина Білобровська. 

“Острів Балі - це центр індонезійської культури та індуїзму. При будівництві слід дотримуватися релігійних та культурних норм. Адже компанії наймають місцевих працівників. Навіть для того, щоб почати будівельні роботи, ти маєш спочатку дочекатися, поки з майданчика виженуть злих духів”, - зазначає девелоперка.

Окрім того, острів  розташований в тропічному регіоні з високою вологою та сезонами дощів, до того ж у зоні високої вулканічної та сейсмічної активності, що теж накладає особливі вимоги на будівельний процес. Це може вплинути на конструкцію будівель та вимагати використання спеціальних матеріалів та технологій для захисту від вологи та корозії. Також існують чіткі правила, яких необхідно дотримуватися, щоб забезпечити безпечність та довговічність споруд.

“Зокрема, є обмеження щодо висотності. Будівлі на Балі не можуть бути вище 15 метрів, щоб не затьмарювати храми, які вважаються найважливішими спорудами на острові”, - зазначила Білобровська.

Окрема специфіка – це робота з об'єктами культурної спадщини. Потрібно усе погоджувати з місцевою владою, органами, що охороняють подібні зразки архітектури. Іноді ці процеси тривають довше очікуваного.       

Німеччина та Угорщина: як зробити успішними українські ЖК за кордоном?

Багато у чому успіх компанії як девелопера за кордоном залежить від правильного підходу до проєкту та вибору локального партнера. Це і вибір земельної ділянки, і квартирографія, і маркетингове просування, пояснює Анна Лаєвська.

“Інтергал-Буд” має дуже цікавий кейс у Німеччині. Компанія викупила старовинний  замок та виконує роботи з переобладнання його під житло. Водночас є й будівельні проєкти класичних ЖК в Угорщині.

“Загалом, якщо бути відвертою, рентабельність та ефективність капіталовкладень в Європі нижчі, ніж в Україні до повномасштабного вторгнення. Але мати фінансовий успіх на цьому ринку абсолютно можливо”, - наголосила вона. 

Девелопер мусить зважати на нюанси нового ринку. В Угорщині на відміну від довоєнної України здебільшого купують житло високого ступеня готовності. Відрізняється й схема продажів. Перший внесок 20-25%, решта – після завершення будівництва. Тобто немає практики повної сплати, як це часто буває в Україні. 

В Німеччині продажі зазвичай здійснюються через ескроу рахунки. Тобто гроші інвесторів переводять забудовнику відповідно до стадії проєктної готовності. Фінансування багатьох компаній та проєктів будівництва відбувається за рахунок доступного кредитного ресурсу. Це також суттєва відмінність від українських реалій роботи. 

У компанії Geos додають, що успіх на закордонному ринку можливий лише в тому випадку, якщо працювати за законами цього ринку. Слід враховувати, що ціни в Будапешті у півтора-два рази вищі, аніж в Києві. Втім, в Угорщині, як і скрізь в Європі, дуже розповсюджені малометражні квартири, що пов’язують з високими комунальними платежами. 

“Якщо у Києві в новому ЖК й трапляється квартира на 30 кв. метрів, вона позиціонується як смарт-формат. Проте в Угорщині 30-35 квадратів - це повноцінна однокімнатна квартира. Зважаючи на невелику площу, тут люблять мінімалізм в інтер'єрі, компантність, економлять простір. На такий формат і має робити ставку девелопер”, - пояснюють в компанії. 

Математика бізнесу: як досягти успіху девелоперу у Туреччині та на Балі

Співзасновниця Big Waves Development Марина Білобровська додає, що у проєктах звісно слід враховувати, що Балі - популярне туристичне місце. Тут ключовий попит - на готелі, вілли, ресторани та розважальні об'єкти, що створює безліч можливостей для розвитку будівельного сектору, але також конкуренцію.

За словами девелоперки, Україна дозволяє іноземцям купувати земельні ділянки певної площі, а на Балі існують обмеження щодо власності іноземців на земельних ділянках, і часто іноземці можуть володіти ділянкою лише на правах оренди або у співвласності з місцевими жителями. Так само в Україні процес отримання будівельних дозволів може бути складним та часом затратним, але він регулюється відповідними українськими законами. На Балі процедури та вимоги до дозволів можуть варіюватися в залежності від регіону та типу будівництва. Важливо також бути готовим до бюрократичних процесів і можливих затримок.

“Ми розуміємо, що будівельний бум на Балі не триватиме вічно. Проте, наші дослідження свідчать про те, що цей тренд збережеться щонайменше протягом найближчого часу, роблячи інвестиції в балійську нерухомість вигідним та перспективним кроком”, - додала Білобровська.

Першим проєктом ANTA Group за кордоном став житловий комплекс в Анталії з реновації, на якому зуміли заробити 60% від обороту. 

“В Туреччині дуже цікава система реновації, яка була б корисна і для України: старі будинки в центрі міста, вже не придатні для безпечного життя, зносимо повністю під нуль, попередньо відселивши мешканців, а далі будуємо новий - з паркінгом та сучасною інфраструктурою”, - зазначив Антон Тараненко. 

Модель бізнесу виглядає нескладною: девелопер домовляється з мешканцями, що будує трохи більше квартир, ніж було, і продає зайві.

“Умовно кажучи, якщо було 20 квартир в будинку по 100 кв.м, після реновації їх буде 35, але вже по 60-70 кв.метрів. Мешканці отримують менші, але сучасні квартири, а ми отримуємо частину квартир на продаж. Наша фінансова модель - продати ці 15 квартир, задовольнити мешканців у якості і проєктуванні нових квартир. Якщо говорити про дохідність, у 2022-2023 роках вона була дуже висока - 60-70%. Зараз шалений попит впав, ціни прийшли до норми, дохідність зменшилась до рівня 30-40%”, - додав девелопер.

Не обійшлось без труднощів. Наприклад, щоб розпочати будівництво крупного об’єкта, українська компанія мусила мати у співвласниках турка з дипломом архітектора певної категорії. Зараз девелопер уже отримав свою ліцензію, довівши свою спроможність успішними об’єктами.  

"Переваги турецького ринку полягають у тому, що достатньо швидко можна запустити проєкт, на отримання будівельних дозволів йде менше часу. Ризики для українських компаній – це ментальність, мова і законодавство. Треба все це знати і не порушувати закон. Не слід забувати, що де б ми не будували, якщо ми іноземці, до нас буде ставлення інше, ніж до безпосередньо компаній-локалів", - пояснює Антон Тараненко.

На Балі компанія будує апарт-готель ANTA Residence Canggu з концепцією 5* в районі Чангу. Майбутній кондоготель розрахований на 117 номерів. Вартість одного квадрата $1200. Проте з 10 тис кв.м об’єкту житлової площі лише 4800 кв. м. Тому номери продаються за ціною $3 тис. за квадрат, пояснює СЕО компанії. 

“Якщо говорити про відносні величини, то на одному об’єкті у нас $15 млн - оборот, $12 млн - собівартість об’єкту. 10% - витрати на агентські відсотки, офіс, рекламу і роботу менеджерів. Заробіток складає трохи більше 10%. Якщо говорити про інвестицію на вході, вона не перевищує 30-40%. Ти ж не вкладаєш одразу $12 млн, а лише їх частину: купуєш земельну ділянку і фінансуєш перші етапи будівництва - створення архітектурного проєкту, робочої документації і роботи по котловану. Далі продаєш об’єкт або міжнародній компанії, або звичайним дрібним інвесторам і вони формують об'єм ресурсів для будівництва об’єкту”, - розповів Тараненко.

За його словами, "зведення коробки” на Балі коштує приблизно як в Україні - $300-400 за квадрат. "Проте завершений об’єкт коштує набагато дорожче у такому складному проєкті як наш - із амбітною архітектурою і внутрішнім простором готелю, великим паркінгом, для будівництва якого треба було укріплювати котлован, доправляти необхідну техніку і спеціалістів з материка", - уточнив СЕО компанії.

На переконання Антона Тараненка, у девелоперському бізнесі диверсифікація життєво необхідна: не треба накопичувати більше 30-40%, щонайбільше до 50% активів в одному місці. Компанія те саме радить усім своїм покупцям, інвесторам - “якщо у вас уже є нерухомість в певній країні, подумайте про те, щоб наступну купити в іншій країні”.