Залежність від обстрілів, "анабіоз" нового будівництва, іпотеки та спекулянтів: в НБУ розповіли, що зараз з ринком житла

Зокрема, регулятор вказує, що попит на житло залишається слабким та нестійким, оскільки інтерес нечисленних покупців залежить від інтенсивності обстрілів населених пунктів.

Створення нової пропозиції житла сповільнилося, що разом із руйнуванням житлового фонду через обстріли (зруйновано чи пошкоджено понад 16 тисяч багатоквартирних та майже 127 тисяч приватних будинків) призведе до скорочення пропозиції житла найближчим часом, а в перспективі – до його можливого дефіциту.

При цьому на ринку спостерігається ціновий дисбаланс, оскільки заявлені ціни купівлі переважно зростають, тоді як орендні ціни залишаються майже вдвічі нижчими за довоєнний рівень (після періоду високої волатильності стабілізувалися на рівні в середньому на 40% нижче рівня лютого).

Попит на оренду залишається низьким, без сталих ознак поліпшення. Через це відносно дешевша оренда стримуватиме попит і на купівлю житла, що зберігатиметься ще тривалий час.

Як вказує Нацбанк, активність покупців житла наразі майже нульова, попит залишається дуже кволим та нестійким. Згідно зі звітами нотаріусів, за перші три квартали було укладено трохи більше чверті від кількості угод за аналогічний період торік.

В НБУ підкреслюють, що інтерес нечисленних покупців суттєво залежить від безпекової ситуації в конкретних населених пунктах, зокрема від інтенсивності ракетних обстрілів. Тож активізація обстрілів України в IV кварталі його вчергове послабила.

Наявний попит орієнтований передусім на готове житло для проживання, а от спекулятивного, з метою подальшого перепродажу, – майже немає. Крім того, війна трансформує вподобання потенційних покупців, які тепер надають перевагу безпечнішому та автономному житлу.

Регулятор прогнозує, що з огляду на тривалий характер війни, високі ризики для безпеки населення та повільне відновлення доходів попит тривалий час буде низьким, а ринок у середньостроковій перспективі стагнуватиме.

Потенційний попит надалі сформують ті, хто втратив житло через війну, але лише за наявності ресурсів, в тому числі від компенсації за втрачене майно.

Кількість же новобудов, на яких зараз ведуться роботи, поволі зростає після майже повної зупинки в перші місяці війни. Загалом в Україні роботи відновилися на понад двох третинах об’єктів, але переважно в тих житлових комплексах, продати які є вищі шанси: передусім у західних областях та на фінальній стадії будівництва.

На інших об’єктах відновлення діяльності відбулося переважно лише на папері. За даними Держстату, за три квартали цьогоріч було завершено будівництво 2,8 мільйона квадратних метрів багатоквартирного житла. Це вдвічі менше від рекордного показника минулого року за такий самий період, але лише на чверть менше, ніж у середньому за попередні п’ять років.

Ситуація з початком нового будівництва наразі гірша. Так, за перші дев’ять місяців року забудовники отримали дозволи на будівництво вдвічі меншого обсягу багатоквартирного житла, ніж у середньому за аналогічний період попередніх чотирьох років. Разом з тим отримання дозволу не свідчить про початок будівництва, адже фактичний старт будівельних робіт може відкладатися на тривалий період.

В Нацбанку також помітили, що заявлені гривневі ціни зростають лише на первинному ринку нерухомості, і найшвидше – на заході країни, причому у низці регіонів зростання цін помітно випереджає загальну інфляцію.

За даними ЛУН, у Києві ціни на новобудови за січень-листопад цього року зросли приблизно на 40%, а у Львові – вдвічі більше. Основним чинником здорожчання новобудов називається намагання забудовників компенсувати зростання собівартості будівництва. Однак, зважаючи на те, що попиту на новобудови майже немає, зростання цін відображає переважно побажання продавців, а не ринкові умови.

Основні угоди відбуваються на вторинному ринку, проте ціни в цьому сегменті досить волатильні. Рушії ж цін на вторинному ринку, на думку НБУ, не завжди раціональні: умови продажу залежать від значної кількості унікальних чинників та мотивів сторін угоди. Регулятор прогнозує що хаотичність зберігатиметься і надалі, поки ринок малоактивний.

В свою чергу, нове іпотечне кредитування у березні-вересні майже не здійснювалося, позики були поодинокими. У вересні-жовтні було видано трохи більше ста іпотечних кредитів із середнім обсягом близько мільйона гривень, майже всі – на вторинному ринку.

В НБУ кажуть, що іпотечний ринок до завершення війни залишатиметься малоактивним через високі ризики, але дещо підвищити попит на іпотеку можуть державні програми підтримки кредитування “Доступна іпотека” та “єОселя”, які пропонують знижені відсоткові ставки: 7% та 3% річних відповідно.

Водночас зростання товарообороту дало поштовх ринку торговельної нерухомості, причому найактивніше відновлюється попит на товари першої необхідності, причому, знову ж таки, у західних областях зростання відбувається швидше за інші.

Змінюється і поведінка споживачів: популярнішими є торгові площі в близькій доступності, а шопінг стає цільовим – переважно швидкі та заплановані покупки. Доходи торгових центрів поволі відновлюються завдяки вищим продажам в орендарів, оскільки орендна ставка наразі практично скрізь визначається у відсотках від товарообороту.

Кращі показники вакантності та рентабельності мають дрібні та середні торгові центри. Натомість великі торгові центри страждають через неактивність двох своїх якірних напрямів: великі орендарі – міжнародні оператори досі не відновили своєї роботи через безпекові ризики, а сегмент розваг залишається малопопулярним. До того ж сповільнюють відновлення сектору перебої з електроенергією.

Стосовно ринку офісних площ в Нацбанку кажуть, що він і надалі перебуває під впливом фундаментальних змін у форматі роботи персоналу компаній. Зокрема, дедалі більше стає нормою багатьох бізнесів віддалений режим роботи.

Крім того, попит на офісні площі безпосередньо залежить від ділової активності в країні, яка зараз на спаді. Тож в НБУ констатують на цьому ринку продовження стагнації: орендні ставки залишаються низькими, а вакантність зростає.

"Оскільки орендні угоди переважно укладалися на тривалі строки, орендарі змушені займати площі та платити ренту до кінця договору. Проте після завершення терміну орендарі зменшують займану площу, домовляються про знижки чи виїжджають з приміщень", - вказується в огляді.

Разом з тим восени через тривалі відключення світла частина працівників все ж повернулася до офісів. Натомість власники площ, на яких стабільність електропостачання підтримується генераторами і які мають безперебійні джерела інтернету та зв’язку, помітно підняли ренту, хоча НБУ прогнозує, що це явище тимчасове.

За прогнозами регулятора, саме сегмент офісної нерухомості найдовше залишатиметься пригніченим і ще тривалий час не буде цікавим інвесторам та кредиторам.