За год в Украине появилось около 100 новых гостиниц и семь операторов рынка

На четвертый год войны гостиничный рынок Украины не только демонстрирует признаки стабилизации, но и переживает глубокую трансформацию.

С одной стороны сегмент гостеприимства понес немалые потери — это и систематическое повреждение и разрушение гостиниц, объектов инженерной инфраструктуры, аэропортов, энергогенерирующих станций и водохранилищ. Также значительно упали туристические потоки и в целом значительно ограничен в раскрытии туристический потенциал страны.

Кроме того, структура рынка существенно меняется, формируется новая логика девелопмента, спроса и инвестиций, растет количество новых объектов, стабилизируется внутренний туризм, также появились современные форматы для инвестиций — апарт-, коттеджные гостиницы.

За последний год завершено строительство 96 новых объектов, зашли новые игроки, сообщает Delo.ua со ссылкой на исследование Ribas Hotels Group «Обзор гостиничного рынка Украины 2025».

По данным исследования, восстановление отрасли происходит неравномерно, но уверенно с фокусом на безопасные регионы, внутренний туризм и гибкие модели размещения. Для инвесторов это сигнал: гостиничная недвижимость в Украине перспективный актив — с точки зрения долгосрочной доходности, региональной диверсификации и стратегического позиционирования после победы.

Перераспределение туристических потоков и рост сборов

Согласно данным Госагентства развития туризма (ДАРТ), по итогам 2024 года абсолютная численность налогоплательщиков, связанных с туристической деятельностью, увеличилась на 7%, хотя до сих пор отстает от результатов 2021 (-20%) В целом в прошлом году туристический сбор в Украине вырос на 3% .

Один из важнейших сигналов обновления рынка — рост поступлений в местные бюджеты, пояснит в комментарии Delo.ua Артур Лупашко, основатель группы компаний Ribas Hotels Group.

"Наибольшие поступления зафиксированы в Киеве и Киевской области — более 65 млн грн, а также во Львовской (47 млн грн), Ивано-Франковской (33 млн грн), Черкасской (23,5 млн грн) и Закарпатской (23 млн грн) областях. Эти данные свидетельствуют о живом внутреннем рынке, сохраненной мобильности и актуальности туристической инфраструктуры".

Активнее всего возобновляют работу гостиницы (формируют 66,5% всех поступлений от туристической отрасли в госбюджет), которые в национальной валюте превысили показатели 2021 года на +51,65%. Улучшение результатов характерно также для других средств временного размещения (пансионаты, реабилитационные центры), кемпингов и услуг туристических операторов.

За последний год зафиксирован постепенный возврат иностранного туризма. В 2024 году Украину посетили более 2,5 млн иностранцев — на 4,1% больше, чем в прошлом. "Обычно после масштабных потрясений, таких как мировой экономический кризис, аннексия АР Крым или пандемия, международный туризм в Украине почти полностью восстанавливается до предыдущих пиковых показателей за 5-6 лет", — отмечают аналитики.

Как гостиничный девелопмент адаптируется к условиям войны

Количественная часть рынка гостеприимства Украины существенно изменилась. Девелопмент гостиничной недвижимости в более безопасных и рекреационных западных регионах Украины и открытие или возобновление работы некоторых объектов привело к увеличению общего количества коллективных средств размещения по итогам 2024 года на 96 объектов.

В сверхтяжелых условиях гостеприимство Украины продолжает развиваться: количество налогоплательщиков в туристической отрасли постепенно растет, международные сетевые гостиничные бренды функционируют (Radisson, Hyatt, InterContinental, Accor, Wyndham, Hilton, Rynwellp Hotels, Ribas Hotels, Premier Hotels and Resorts, Maestro Hotel Management, Senator Hotels, Vertex Hotel Group.

За годы войны укрепился спрос на такие перспективные форматы, как апарт-отели, кондо-отели, коттеджные городки. Именно эти форматы считаются выгодными для частных инвесторов.

На ближчйшие годы анонсируются новейшие девелоперские проекты, в особенности в более неопасных западных регионах и рекреационных зонах. Начиная с 2022 года, на территории курорта в 10 раз увеличилось количество, рассказал в комментарии Delo.ua СЕО консалтинговой компании Ritm group Александр Лахтионов. 

По его словам, развитие рекреационно-инвестиционной недвижимости в Карпатах   сегодня только на стадии зародыша. По сравнению с довоенным периодом, когда инвестиционные проекты можно было сосчитать по пальцам одной руки, сегодня бизнес строит около 60 проектов апарт-отелей и коттеджных городков – это проекты в активной фазе строительства. Это рост в 10 раз – только за время войны, подчеркнул Лахтионов.

Отдельный тренд наблюдается высокий интерес к восстановлению морально устаревших масштабных санаториев, пансионатов и домов отдыха времен СССР с целью создания на их базе современной лечебной инфраструктуры и реабилитации раненых в военных действиях. Под такие проекты ожидается значительное поступление инвестиций и международных грантов.

Гостиничная недвижимость и потери от войны

Гостиничный фонд Украины частично пострадал. По данным аналитиков, в Украине повреждены или разрушены по крайней мере 22 крупных объекта (в Киеве, Харькове, Одессе и области, Херсоне, Запорожье, Кривом Рогу, Чернигове, Николаеве, Краматорске, Львове). Разрушения испытали также и немало меньших объектов гостиничного фонда в большинстве областей.

Вдобавок состояние большого количества гостиниц в популярных местах отдыха на временно оккупированных территориях (Бердянск, Геническ, Железный Порт, Скадовск) остается неизвестным. А именно в южных регионах в Украине, где продолжаются ежедневные обстрелы, была размещена львиная доля инфраструктуры отдыха — гостиниц и санаториев.

Структура объектов гостеприимства переформатируется

До войны коллективные средства размещения на территории Украины были распределены неравномерно.

В первую очередь прослеживается выраженная концентрация в регионах морского досуга и летнего отдыха на Черном и Азовском морях: Одесская, Запорожская, Николаевская, Херсонская области – совокупно 1399 объектов или 34%.

Во-вторых, это регионы деловой, образовательной и производственной активности: Киев, Днепр, Харьков, совокупно 585 объектов или 14,2%.

В третьих, это рекреационные регионы горного туризма и отдыха, спортивных лыж, реабилитационно-лечебных баз: Львовская, Ивано-Франковская область совокупно 611 объектов или 14,8%.

В 2025 году продолжается тренд развития национальных операторов в более безопасных регионах (областные центры и популярные зоны отдыха и рекреации).

Среди функционирующих национальных гостиничных операторов по количеству гостиниц в Украине лидируют «Optima Hotels» (59 гостиниц), Ribas Hotels (21 гостиница), Premier Hotels and Resorts (13), Maestro Hotel Management (11). Senator Hotels и Vertex Hotel Group имеют в управлении по 4 объекта.

Кроме того, накопив опыт в кризисном управлении, украинские гостиничные сети выходят на международный рынок и начинают экспансию в Армении, Казахстане, Узбекистане, Грузии, Польше, Венгрии, Индонезии, Кипре. Это такие сети как Reikartz, Premier Hotels, Ribas Hotels.

В Украине продолжают функционировать сетевые гостиничные бренды под управлением международных операторов («Radisson», «Hyatt», «InterContinental», «Accor», «Wyndham», «Hilton», «Rixwell»). Впрочем, часть гостиниц отказалась от иностранного управления: "Aloft", "Four Points By Sheraton Zaporozhye" от "Marriott", "Бристоль Одесса" от "Starwood Hotels". Единственная гостиница «Best Western Plus Market Square Львов» перешла под управление «Maestro Hotel Management» (Украина).

Международное проникновение в регионы почти отсутствует: среди существующих 22 транснациональных гостиниц в г. Киев расположены 14 (или 67%), Львов = 3 (или 14%), г. Одесса = 2 (или 9%), г. Трускавец = 1(4,8%), курорт Буковель=1(4,8%).

Перспективы развития туристического рынка

В то же время, аналитики отмечают, что даже во время активных боевых действий в стране туристический поток со стороны иностранных путешественников не только восстанавливается, но и растет.

Ожидается, что после войны структура иностранного туризма продолжит трансформироваться и кардинально изменится: посетители из Европейского Союза, цивилизованных стран мира и дружественных наций стран СНГ полностью вытеснят представителей РФ и РБ, подчеркнут аналитики.

А после войны ожидается ревитализация деятельности гостиничных объектов, значительный рост спроса и приток инвестиций и международных грантов.