Гостиничная недвижимость-2025: где самая высокая доходность и потенциал

• Топ-3 региона по заполняемости отелей в 2024 и 2025 году
• Туристическая отрасль в 2024 г.: какие города дают больше доходов
• Потери гостиничной недвижимости во время войны
• Не одним Буковелем Какие отели готовятся к сдаче в 2025 году
• Где больше всего будут строить отели: прогноз на 2025-2030 годы

Третий год войны на рынке гостиничной недвижимости Украины в 2024 году завершился положительной динамикой.

Почти во всех ведущих туристических городах – в Киеве, Одессе, Львове и на Буковеле операционные показатели в гостиницах имели тенденцию к росту. Однако большинство отелей на рынке все еще не достигли своих довоенных показателей.

Исключением стали разве что объекты, расположенные в районе Буковеля : здесь доходность достигла и даже значительно превысила свои максимальные значения за последние четыре года.

Среди основных трендов прошедших нескольких лет – строительство доходной недвижимости.

Учитывая это, в последние годы наблюдается существенный рост активности девелоперов в курортных регионах Карпат. Большая часть новых проектов – это доходная недвижимость (гостиницы, апарт-отели, коттеджные городки под продажу).

Кроме того, знаковым событием на рынке в течение 2024 было начало реализации нового масштабного проекта строительства горнолыжного курорта GORO Mountain Resort, на 800 га территории которого запланировано размещение разного вида гостиниц, рекреационной и коммерческой инфраструктуры.

В 2024 году динамика спроса на средства размещения в Украине значительно отличалась в зависимости от конкретного региона и удаленности от активных военных действий.

Наибольший рост туристических сборов (в долларовом эквиваленте) за 2024 год был зафиксирован в г. Киеве (+47% г/г), Одесской (+53% г/г), Ивано-Франковский (+48% г/г), Киевской (+33% г/г), Винницкой (+27% г/г) и Хмельницкой (+25% г/г) областях, свидетельствуют данные Государственного агентства по развитию туризма.

Топ-3 региона по заполняемости отелей в 2024 и 2025 году

Среди областных центров в течение 2024 г., по данным компании EY, наибольший рост спроса на рынке наблюдался в Киеве и Одессе.

Оживление бизнес активности, конференций и других мероприятий способствовало повышению туристических потоков и загруженности гостиниц в Киеве. По итогам года средняя загруженность гостиниц Киева возросла с 27% до 42%.

Активизацию гостиничного бизнеса в Одессе связывают с открытием посещаемых пляжей. Благодаря чему реализовался отложенный спрос на отдых у моря, накопленный в период запрета на посещение пляжей в 2022-2023 годах, отметил в комментарии Delo.ua руководитель направления консультационных услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине Ростислав Хома.

"Это положительно повлияло на операционные показатели гостиниц в городе. В летний период 2024-го загруженность гостиниц Одессы достигла 58%, что на 29 процентных пунктов выше показателей 2023 года", — подчеркнул Ростислав Хома.

Правда, среднегодовые показатели заполняемости гостиниц в Одессе ниже: если в 2022-2023 году она составляла всего 26-28%, то в 2024 году она выросла до 34%.

На Буковеле средняя загруженность гостиниц по итогам 2024 года осталась на уровне 2023-го – 56%. В то же время, спрос значительно отличался. Благоприятные погодные условия для горнолыжного отдыха в январе-марте 2024 привели к росту загруженности отелей в холодный сезон с 45% в 2023 году до 59% в 2024 году.

Во Львове в 2024 году наблюдалось падение спроса на гостиницы. Область стала одним из немногих регионов, где объемы туристических поступлений имели негативную динамику (-7% г/г) в течение 2024 года. Среднегодовая загруженность гостиниц снизилась с 54% в 2023 году до 49% в 2024 году.

"Основное проседание спроса на рынке Львова было зафиксировано в первой половине года. В период января-июня загруженность средств размещения во Львове составляла всего 44% против 52% зафиксированных в тот же период 2023 года, тогда как во второй половине 2024 года оставалась на уровне прошлого года и составляла 55%", - отметила менеджер направления недвижимости EY Анастасия Федирко.

В целом львиная доля гостиничной активности приходится именно на первый квартал 2024 года, что позволило компенсировать ощутимое падение спроса на средства размещения в теплый период года после усиления мобилизационных мероприятий и частичной переориентации спроса на другие регионы – Одессу и Киев. По итогам июня-сентября 2024 г. загруженность гостиниц Буковеля составила 62% против 77% зафиксированных в тот же период 2023 года.

В первом квартале 2025 года ситуация с заполняемостью гостиниц существенно изменилась. По данным анализа HotelMatrix, в течение первых трех месяцев львовские гостиницы реабилитировались: в январе показатель Occupancy вырос на 12% (47% против 35 по сравнению с показателем 2024 г.), в феврале еще на 7%, в марте прирост дал еще +4%.

Буковель ознаменовался ярким пиком и глубоким спадом: в январе заполняемость выросла на 8%, в марте упала на 13% (с 50% до 37%).

«Регион демонстрирует выраженную сезонность: январский пик и резкое мартовское падение. Это требует четкого планирования межсезонных предложений (специальные пакеты, акции для будних дней и дополнительные магниты в межсезонье)», — комментируют HotelMatrix.

Киев показал стабильный рост гостиничного спроса: в январе на +6% (35% (2025-й) против 29% (2024-й), в феврале +4% (42% против 38%), в марте на +3%. «Несмотря на отмену программ USAID, спрос в столице продолжает расти. комментируют в HotelMatrix.

Одесса показала осторожный прирост и стабильность: +6% в январе и 0% в феврале и марте.

«Январь 2025 года оказался успешным во всех регионах — все показатели occupancy выросли.

Туристическая отрасль в 2024 г.: какие города дают больше доходов

Наибольший прирост в доходности гостиничных номеров в 2024 году был зафиксирован в Киеве.

За год средняя доходность номера (RevPar) в столице выросла почти вдвое – с $15 до $27. Такой рост произошел за счет увеличения как средней стоимости номеров (ADR) в отелях на 15% р/с, так и роста загруженности на 54% г/с.

За счет роста спроса на отдых у моря, существенный рост доходности также показали отели Одессы .

Рекордные за последние четыре года показатели доходности достигли также гостиницы Буковеля. По итогам 2024 года средняя доходность номеров в регионе достигла $72 (+18% г/г), что превышает даже довоенные показатели в столице.

"В 2021 году доходность номеров пятизвездочных гостиниц Киева достигала $70. Такое увеличение было достигнуто за счет роста стоимости номеров на 13% г/г, при том что загруженность гостиниц в среднем по году осталась на уровне прошлого года", — подчеркнул Ростислав Хома.

Во Львове – единственном из четырех городов – и средняя стоимость номера снизилась на 4% г/с, и загруженность гостиниц сократилась на 8% г/с. За счет просадки этих показателей доходность гостиниц в городе упала на 13% – до $34.

Потери гостиничной недвижимости во время войны

Потери гостиничного рынка за три года войны уже пошли на десятки объектов. По данным EY, в прошлом году Украина в результате обстрелов потеряла четыре гостиницы в Киеве, Харькове, Николаеве и Кривом Роге. Еще 17 объектов пострадали главным образом на востоке Украины в 2022-2023 годах.

Впрочем, точной информации об общем количестве разрушенных или поврежденных гостиниц в Украине пока нет.

Не одним Буковелем Какие отели готовятся к сдаче в 2025 году

Самые большие гостиницы, заявленные к вводу в эксплуатацию в течение 2025 года, расположены в более безопасных регионах на западе Украины. В Ивано-Франковской области номерной фонд увеличится больше — на около 600 номеров, в Одессе — на 300 номеров.

Где больше всего будут строить отели: прогноз на 2025-2030 годы

В ближайшие годы, по мнению экспертов, будет продолжаться экспансия девелоперов в Карпатский регион. Известно, в частности, что в 2024 году была начата реализация нового горнолыжного курорта GORO Mountain Resort рядом с селами Волосянка и Верхняя Рожанка во Львовской области.

Кроме горнолыжной и рекреационной инфраструктуры, в новом проекте обещают построить 25 гостиниц на 5 150 номеров в течение следующих 15 лет.

Среди основных трендов прошедших нескольких лет – строительство доходной недвижимости (гостиниц, апарт-отелей, коттеджных городков под продажу) в курортных регионах Карпат.

"Популярность таких проектов среди девелоперов вызвана из-за нескольких факторов. Во-первых, рост операционных показателей гостиниц в Карпатах в 2021-2024 годах и сравнительно меньшие риски потери имущества вследствие военных действий. Во-вторых, продажа номеров позволяет девелоперам быстро вернуть вложенные инвестиции и достигнуть гораздо больших показателей на рентабельность". Ростислав Хома.

В то же время, за три года войны усилился также и первичный рынок на Буковеле. Начиная с 2022 года, на территории курорта в 10 раз увеличилось количество, рассказал в комментарии Delo.ua СЕО консалтинговой компании Ritm group   Александр Лахтионов.

По его словам, развитие   рекреационно-инвестиционной недвижимости в Карпатах   сегодня только на стадии зародыша.

"Карпаты начались с одного бугильного подъемника. Это была история о двух отелях и ресторанчиках с хорошей заполняемостью, но на два месяца зимы, пока лежал снег. Ведь не было ни комфорта, ни водоема, ни "пушек", ни SPA. Сегодня это десятки инвестиционных проектов, и именно во время войны сформировался запрос на рекреационно-инвестиции.

По сравнению с довоенным периодом, когда инвестиционные проекты можно было сосчитать по пальцам одной руки, сегодня бизнес строит около 60 проектов апарт-отелей и коттеджных городков – это проекты в активной фазе строительства. Это рост в 10 раз – только за время войны, подчеркнул Лахтионов.

При этом Лахтионов считает, что развитие строительства в Карпатах имеет огромный потенциал не только на Буковеле. Об этом свидетельствует медиа загруженность гостиниц, которая сегодня составляет 60%, а в лучших объектах это 80-85%.

Высокий потенциал имеют все горнолыжные площади: кроме Буковеля, это Верховина, Славское, Драгобрат, Схидница.