100 дней Трампа: эксперты оценили влияние таможенной политики США на рынок недвижимости Украины и мира

Многие годы Трампа называли "мастером сделок", прежде всего сделок на рынке недвижимости, однако он умудрился своими заявлениями и решениями за первые 100 дней президентства подорвать стабильность не только на фондовых рынках, но и в имущественных сделках на внутреннем рынке.

Введение администрацией президента США Дональда Трампа новых таможенных ставок для стран-партнеров со всего мира уже в первые две недели ощутимо негативно повлияло на мировые рынки недвижимости прямо или косвенно.

Об этом рассказали опрошенные редакцией Delo.ua украинские и европейские экономические эксперты.

Как реагирует рынок недвижимости Америки и Европы на торговые войны Трампа

Торговая война президента Трампа и хаос на фондовом рынке расшатала в первую очередь рынок недвижимости в США. По оценке экспертов, с учетом перегретого рынка, имущество в этой стране может потерять в оценке и в цене. Это может взорвать базы рынка, где практически вся недвижимость под кредитованием (либо как залог, либо как объект кредита).

В частности, из-за пошлин под ударом оказался непоколебимый рынок элитных квартир: в США сорвались многомиллионные сделки с недвижимостью. Даже на финальном этапе покупки покупатели начали отказываться от многомиллионных сделок, пишет  The Wall Street Journal.

Один из участников рынка, агент по недвижимости в Майами Джулиан Джонстон из Corcoran Group, заявил, что потерял сделку более чем на $40 млн. Его клиент отказался от покупки недвижимости из-за опасений по поводу своего бизнеса, связанного с импортом из Китая.

В апреле понес убытки и сам президент США Дональд Трамп: его состояние снизилось с $4,7 миллиарда до $4,2 миллиарда менее чем за неделю после объявления новых тарифов 2 апреля, сообщило американское издание Forbes.

Наибольший ущерб Трамп понес из-за падения стоимости своей компании Trump Media and Technology Group – ее акции потеряли 8% за три торговых дня в начале апреля. Его доля в компании обесценилась на $170 млн.

Также примерно на $90 миллионов упала оценка его коммерческой недвижимости, в том числе партнерских объектов из Vornado Realty Trust в Нью-Йорке и Сан-Франциско. Стоимость его недвижимости сейчас оценивается в $570 миллионов долларов по сравнению с $660 миллионов в марте.

Недвижимость соседней Канады решение Трампа пока не зацепили. На фоне тарифного напряжения между США и Канадой этот рынок остается стабильным благодаря наплыву мигрантов и экономической стабильности в стране, рассказал в комментарии Delo.ua Co-founder и СЕО Stronghold Investment Fund Сергей Степа, его компания сосредоточена на инвестициях в недвижимость Канады.

"Первые 100 дней администрации Трампа стали подтверждением простой истины: рынки реагируют не на факты, а на тон. Один твит — и фондовые индексы падают на 10%, лишь чтобы отскочить назад после следующего комментария. Такое поведение — не аномалия, а новая норма. В этой динамике  многие теряяют покой. Но только не те, кто строит структуру, способную пережить политические бури”, — подчеркнул Степа.

Для девелоперов и инвесторов, по его словам, вызовы остаются неизменными: стоимость финансирования, регуляторная неопределенность, а также доступ к материалам и рабочей силе.

"Главная угроза — это не внешний шок, а отсутствие плана. Если ваша стратегия базируется на надежде на "спокойные времена", она обречена. Трамп — это не исключение, это изменившееся зеркало мира. И мы должны не реагировать, а предполагать, планировать и структурировать портфель так, чтобы он работал независимо от того, кто в Билл.

На Европу 100 дней Трампа также напрямую пока не повлияли. В то же время в Европейской ассоциации застройщиков убеждены, что в далекой перспективе политика президента Трампа будет оказывать влияние на мировой рынок недвижимости. На нынешнем этапе рано оценивать влияние фактора Трампа, рассказал в комментарии Delo.ua Андреас Ибель, президент Build Europe, а также СЕО компании по недвижимости Airea в Гамбурге.  

По его убеждению, большинство европейских застройщиков могут согласиться с предложением президента Трампа снять регуляторное бремя в строительном секторе. Застройщики также настроены на решение острой проблемы – кризиса доступности жилья в Европе, которое зависит от более широких внешних факторов и от стабильной рыночной экономики.

Ибель отмечает, что европейские девелоперы приветствуют усилия американских партнеров, сотрудничающих с Белым домом по продолжению действия «Закона о сокращении налогов и создании рабочих мест», подписанного Трампом во время первого срока в 2017 году. Часть закона "теряет силу" в конце 2025 года, что может в дальнейшем отразиться на проблемах строительства.  

Такие факторы, как высокая инфляция или экономическая рецессия, могут подорвать положительное влияние любого целенаправленного законодательства на рыночные секторы. Доступность жилья тесно связана с экономической уверенностью, а без нее даже хорошая отраслевая политика может оказаться недостаточной», – пояснил он.

"С европейской точки зрения еще нужно увидеть, как политика США повлияет на уверенность инвесторов и движение капитала. Изменения в глобальной торговле и экономических отношениях приносят разнообразные возможности и вызовы. Тем не менее, мы рады, что наконец-то политики с обеих сторон Атлантики признают острый кризис доступности жилья и готовы обсуждать решение, как также устранить ненужное административное или регуляторное бремя, которое приводит к росту стоимости строительства”, — пояснил президент Build Europe.

Нынешний кризис жилья, по его словам, угрожает основам обоих американского и европейского обществ, и политики вынуждены решить этот вопрос. Так что от решений Трампа действительно зависит: ослабится кризис или обострится в ближайшее время.

100 дней Как реагирует украинский рынок недвижимости.

Хуже всего для рынка недвижимости – это неизвестность и непрогнозируемость, именно это может сегодня разрушать стабильность многолетней системы мирового рынка недвижимости, объясняет Delo.ua основатель компании KAN Development Игорь Никонов.

Он не исключает, что в результате торговых войн (если они будут реальными, а не ограничатся только эмоциональными заявлениями), наступит депрессия, как это уже было 100 лет назад в США. Тогда всем нужны будут деньги только на то, чтобы есть. И о какой-то недвижимости не будет и речи.

"Сегодня большая часть мирового бизнеса (в том числе недвижимости) кредитуется банками под залог, а один из видов залога – это ценные бумаги предприятий. если эти ценные бумаги падают, то есть такое понятие как маржин -колл, когда банки начинают требовать дополнительные средства, чтобы пополнить залог. В результате – многие банки и предприятия могут обанкротиться".

Для Украины, где рынок недвижимости работает по другим правилам, чем в США или Европе, в частности, он не зависит от кредитных условий, особенно в крупных инвестиционных проектах, по его словам, риск один — сокращение помощи от партнеров-стран ЕС. Если фактор Трампа будет влиять на их бюджеты, то помощь нам уменьшится. В таком случае, по прогнозу Никонова, нас ожидает инфляция и сворачивание деловой активности: это будет влиять на все рынки в стране .

СЕО City Development Solutions Роман Герасимчук также убежден, что напрямую на украинский рынок решения Трампа не влияют.

В то же время в далекой перспективе решение президента США может привести к сокращению международной помощи во время войны и ухудшению настроений инвесторов.

"Мы видим симптомы торможения международной торговли, перераспределение экономических потоков. А изменения в мировой экономической среде в перспективе будут влиять на помощь стран-партнеров", — подчеркнул Герасимчук.

Сегодня главный фактор влияния на украинский рынок недвижимости оказывает война, добавил эксперт.

"Влияние заявлений и решений Трампа на наш рынок проявляется преимущественно через информационный фон. Типичная реакция рынка на острые экономические или политические события — это временное снижение активности покупателей, когда рынок замирает. Однако такой динамики не наблюдается. Некоторое  снижение покупательской активности фиксировалось летом прошлого года, сейчас рынок созраняет стабьные темпы работы, а в некоторых сегментах даже демонстртрует рост", — объяснил Роман Герасимчук.

100 дней президента США. Как Трамп повлиял на продажи квартир в Киеве.

В компании DIM попытались замерить, повлиял ли фактор Трампа на динамику продаж новостроек Киева.

Январь 2025 стал аномальным. По результатам продаж компания получила +95% рост по сравнению с январем 2024 и +6% к декабрю. "За 14 лет в недвижимости я впервые вижу, чтобы продажи января не просто не просели — а сравнялись с декабрем", — подчеркнул в комментарии Delo.ua бренд-менеджер компании DIM Александр Полторак .

Основная причина – положительные ожидания: новый политический курс в США, жесткая риторика Трампа по отношению к России и обещания быстро завершить войну.

  В феврале жесткая риторика уже коснулась Украины. Апогей – сцена в Овальном кабинете. Результат – падение продаж почти на 30% по сравнению с январем.

В марте я ожидал продолжения падения, но произошло наоборот: продажи выросли на +63% к февралю 2025-го и на +33% к февралю 2024-го.

По убеждению Полторака, политические события и дальше влияют на рынок — особенно из-за эмоционального фона. Но мы видим, что с течением времени покупатели адаптируются и возвращаются к рациональным решениям. Что определяло изменения на рынке:

Во-первых, по его мнению, люди адаптировались к плохим новостям. Во-вторых, в информационном поле активно обсуждалась возможность остановки огня, что дало немного надежды.

"И в-третьих, март этого года показался удивительно солнечным и теплым. Погода тоже играет роль: когда несколько дней подряд светит солнце — появляется настроение, легче представить себя в новой квартире. Психологически весна включает режим "строить жизнь дальше", — подчеркнул Полторак.

Отреагировал на заявления Трампа и одесский рынок недвижимости. Продавцы подняли цены на квартиры после заявления Дональда Трампа об Одессе как перспективную локацию для инвестиций, в частности в гостиничный бизнес и жилищный рынок недвижимости. Как сообщало The Wall Street Journal, о перспективной Одессе Трапм упоминал в разговоре с президентом Зеленским осенью 2024-го, когда был еще кандидатом в президенты США.

А в апреле 2025-го Одесса вдруг стала лидером роста цен на жилье в новостройках.