Хороший варіант чи сумнівна угода: чому в Західній Україні зростає попит на покупку житла і чи потрібно його купувати

Війна, яку розв'язала РФ проти України, паралізувала український ринок нерухомості. За словами експерта ринку нерухомості Михайла Артюхова, через війну більшість власників квартир відкликали свої пропозиції про продаж квартир. Кількість оголошень про продаж за лютий-березень 2022 року на найпопулярніших інтернет-ресурсах скоротилася більш ніж у 10 разів і становить 20-35 тисяч, з яких 70% переносять перегляди, а інтерес до веб-сайтів найбільших агентств нерухомості практично відсутній.

З іншого боку, війна спровокувала масові міграції як усередині України, так і за кордон: люди рятуються від обстрілів, залишають зруйновані будинки, а отже, шукають тимчасового чи постійного притулку. Потенційні продавці житла є у Львові, в Івано-Франківську, Ужгороді. Потенційні покупці — вимушені переселенці зі Східної України, які втратили житло через обстріл на батьківщині та хочуть купити його на заході країни.

"Люди втратили житло — Харків, Маріуполь та інші східні регіони. Їм усім потрібно буде житло, але не всі розглядатимуть варіант оренди. Цілком можливі варіанти, коли держава компенсуватиме втрачене житло. І цілком імовірно, що люди розглядатимуть райони, яких не торкнулися бойові дії", — пояснює директор City Development Solutions Роман Герасимчук.

Тому, за його словами, потенційні та майбутні покупці вже сьогодні можуть придивлятися до житла у Вінниці, в Івано-Франківську тощо. Тобто у Центральній та Західній Україні.

"Я б не сказав, що попит на житло в Західній Україні виріс. Я б сказав, що це єдине місце, де він зберігся. Там угоди ще проходять. Наразі попит зріс насамперед у тих, хто є досвідченим інвестором", — наголошує Герасимчук.

З цим погоджується і президент Асоціації спеціалістів з нерухомості України (АСНУ) Юрій Піта. За його словами, якщо ринок нерухомості найближчим часом і працюватиме, то у західних регіонах України, де не ведуться активні воєнні дії. А говорити про ринок у регіонах з активними воєнними діями зараз не доводиться.

"Так, попит у західних регіонах є, люди готові купувати нерухомість, але зараз угоди не проводяться у зв'язку із зупинкою роботи реєстрів. При цьому не виключено, що попит на соціальне житло перевищуватиме пропозицію, ціни можуть зрости до 10%. Якщо ціни значно зростуть, попит може їх не витримати", — наголошує Піта.

Попит є, а можливості оформити угоду немає

З початку війни в Україні Міністерство юстиції призупинило роботу Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно, тому угоди про купівлю, продаж об'єктів нерухомості так, як передбачено законом, не укладаються. Проте українці знаходять лазівки: купують квартири за довіреністю, укладають попередні договори чи оформляють заповіт на покупця. Подібні алгоритми використовувалися, коли люди хотіли продати землю під час мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення.

За словами Романа Герасимчука, ця форма є цілком робочою, але з невеликою поправкою: Державний реєстр прав на нерухоме майно працює у режимі перегляду. Тобто вносити зміни не можна, але можна подивитися – днями цю опцію включили.

"Нотаріальні договори та довіреності — цілком робочий документ, він матиме юридичну силу. Єдине, що потрібно пам'ятати, коли реєстри відкриють і передача прав власності відбуватиметься із внесенням до реєстру, можуть бути технічні складності. З одного боку, можуть бути черги, з інший — реєстратор може попросити доручення переробити або ж попросити присутності і продавця, і покупця, тобто, по суті, провести угоду наново", — пояснює Герасимчук.

Водночас в АСНУ радять бути обережними з використанням цього алгоритму. Такі операції не захищені юридично, і крім того, є стаття 233 Цивільного кодексу України, в якій зазначено, що угоду, здійснену під впливом важкої обставини, суд може визнати недійсною. Крім того, треба пам'ятати, що будь-яку довіреність можна з часом відкликати, а продавець може зникнути і продати житло вдруге.

"Протягом місяця після відкриття реєстрів ринок збалансується. Повністю реєстри відкриють, швидше за все, після припинення вогню, звільнення України від агресора. Можливо, у західних регіонах доступ до реєстрів частково відкриють раніше. Не виключено, що в центральних та східних регіонах будуть охочі, як то кажуть, "за безкоштовно" купити нерухомість, але бажаючих продати на таких умовах буде небагато", — вважає Юрій Піта.

За його словами, угоди за нинішніми схемами укладати досить ризиковано, можна залишитися і без грошей, і без квартири, тому краще почекати відкриття реєстрів. Тим більше, що, за інформацією Міністерства юстиції України, найближчим часом доступ до реєстрів планується відновити в районах, де немає військових дій. Проте функціонал деяких послуг, швидше за все, буде обмежений.

Які квартири та за скільки хочуть купувати українці під час війни

За словами опитаних Delo.ua експертів, вторгнення агресора в Україну поки що ніяк не вплинуло на ціни. 1-кімнатна квартира у старому житловому фонді Івано-Франківська коштує $24-25 тисяч, а у новобудові – від $30 тисяч. В Ужгороді 1-кімнатну квартиру в хрущовці можна придбати за $23-28 тисяч, а житло в самому центрі коштуватиме $35-50 тисяч. Квартири в новобудовах без ремонту обійдуться по $700-1,2 тисячі за кв. м. А у Львові, що до війни, що під час неї, ціни порівняно зі столичними нижчі від сили на 10-15%.

Проте після завершення війни і "вторинка", і "первинка" на заході України може подорожчати мінімум на 10%. Пов'язано це з тим, що частина вимушених переселенців не захочуть повертатися на попереднє місце проживання. Особливо якщо немає, куди повертатися.

Крім цього, до Західної України зі столиці та Харкова активно переносять свої офіси багато компаній, а разом із ними переїжджають і співробітники. А це також вплине на ринок нерухомості. Поки що у найбільшому попиті 1- та 2-кімнатні квартири. Тому ціни збільшуватимуться насамперед на них.

За словами Романа Герасимчука, коли війна закінчиться, український ринок будівництва отримає зростання, якого не було, ймовірно, останні 10 років. Більше того, за попередніми оцінками City Development Solutions, обсяг будівництва тільки з відновлення вже перевищує 5-річний обсяг будівництва.

"Плюс це ще й додаткова можливість "декомунізуватися", адже зруйнували у нас здебільшого будинки з радянської спадщини — панельні та ін. А будувати ми будемо сучасне житло", — наголошує Герасимчук.

Тієї ж думки і Юрій Піта. За його словами, люди віритимуть у відродження українських міст. Тому подальший розвиток ринку нерухомості, безумовно, залежатиме від подальших подій на фронті. Отже, закінчення війни однозначно призведе до активності ринку.

З цим погоджується і Михайло Артюхов. За його словами, щойно війна завершиться, спекулятивні настрої на ринок нерухомості повернуться. Більше того, потенціал зростання ринку житла вже перевищив мільйон квартир, що є щорічним приростом у столиці України протягом останніх років.

"Україна вже завоювала довіру та серця багатьох людей за її межами, тому передумови для зростання ринку житла очевидні", — підсумував Артюхов.