"Я против достраивания жилья за бюджетные деньги", — новый лидер партии "Слуга народа" Елена Шуляк

15 ноября у партии "Слуга народа" сменилось руководство — вместо Александра Корниенко пост лидера партии заняла заместитель главы фракции и председателя комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, депутат Елена Шуляк. 

Елена Шуляк — одна из немногих народных депутатов, разбирающихся в работе строительного рынка и его проблемах, поскольку на госслужбу и в политику она пришла именно оттуда. С 2014 года она — совладелец девелоперской компании Midland Development Ukraine, до этого около десяти лет работала на руководящих постах в финансово-промышленной группе Midland Group Эдуарда Шифрина и Алекса Шнайдера. В 2014-15 годах Шуляк возглавляла "Украинское строительное сообщество".

С 2015 года возглавляла сектор cтроительства в BRDO. А на госслужбе заняла кресло замглавы комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, а также возглавила координационный совет по решению проблемных вопросов в градостроительстве.

По версии "Комитета избирателей Украины" входит в ТОП-10 наиболее продуктивных депутатов. Приняла участие в разработке 34-х законопроектов, впоследствии принятых Верховной Радой. Для строительного рынка знаковыми стали законопроекты №2698, №5655 и №5877.

Первый имплементирует Регламент ЕС №305 и призван решить проблему низкого качества и фальсификата товаров на рынке строительной продукции. Закон создает условия для свободного оборота строительных товаров на рынках Украины и ЕС. Новая система предоставления строительной продукции на рынке заработает в 2023 году.

Второй законопроект — "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно реформирования сферы градостроительной деятельности", принятый в первом чтении 1 июля 2021 года. В основе документа — механизмы достижения максимальной прозрачности рынка и борьбы с коррупцией.

Третий законопроект — о введении уголовной ответственности за самовольный захват земельных участков, особенно историко-культурного назначения, а также за строительство, которое ведется с нарушением целевого назначения земельного участка. 

Новая глава партии "Слуга народа" считает строительную отрасль "локомотивом развития экономики" и в интервью Delo.ua  рассказывает о том, как в Украине будут защищать права инвесторов, чтобы не допустить больше скандалов, подобных "Укрбуд" и "Аркаде", кто и за какие средства будет достраивать эти объекты, чем закончилась реформа главного коррупционного монстра строительного рынка — ГАСИ, и каким будет финальная версия резонансного "ресурсного" законопроекта №5600. 

Елена, что делается сегодня на государственном уровне, чтобы раз и навсегда решить проблему с недостроями, которых сегодня в Украине насчитывается более чем 150? Законопроект №5091, автором которого Вы являетесь, хотя бы частично решает эту задачу?

— Большой вопрос, ответ состоит из многих составляющих. Во-первых, на сегодня у государства нет точной информации о том, сколько в Украине долгостроев и недостроев. 150 — цифра, которую Минрегион давал еще несколько лет назад. Но по обращениям в том числе и с регионов, а также той динамике, которую мы видим, это не 150, а тысячи объектов, которые у государства даже не зафиксированы.

Больше года назад при Кабмине создали межведомственную комиссию из представителей правительства, депутатов, экспертной среды для решения проблем инвесторов в связи с остановкой строительства жилых объектов "Аркады". Один из шагов, которые предлагали в комиссии — провести инвентаризацию всех долгостроев по всем регионам, чтобы понимать масштаб проблемы и исходя из этого разрабатывать конкретный план действий. 

Комиссия подготовила соответствующее постановление, а Минрегион, который был ее инициатором, отправил ее на утверждение другим органам власти. И к огромному сожалению, она попросту затерялась, застряла где-то в бюрократической системе. Казалось бы, простое и логическое постановление может месяцами не выходить на утверждение правительства, чтобы органы местного самоуправления начали работать. Но если даже на уровне этого постановления мы увидели сопротивление, что будет, когда мы начнем разрабатывать план действий? Тем не менее, я надеюсь, что мы все-таки сможем довести это постановление и увидим реальную ситуацию по недостроям.

Пока мы знаем, что их огромное количество и в крупных городах, например, в Киеве, Одессе, многие из них построили без разрешительных документов. Это значит, что местные власти закрыли на это глаза. Или им их закрыли незаконными способами. Даже у Киева есть сайт градостроительного мониторинга, где видно, что законно построено, а что нет. И количество того, что построено незаконно, зашкаливает. 

То есть, власти о проблеме знают, но ничего не делают. При том, что с 2015 года в Украине происходит стремительный рост инвестиций в рынок первичной жилой недвижимости. Которые уже перевалили за 30 млрд гривен. Но о защите внешнего инвестора мы говорим и делаем много, а вот для защиты внутреннего — ничего. При том, что у украинцев не так много действенных инструментов инвестирования. По большому счету, только два — ОВГЗ и недвижимость. Как актив недвижимость более понятна, ее можно увидеть, передать в наследство, сдавать в аренду. Но украинцы при всем при этом никак не защищены. 

Много об этом говорилось в 2017 году, когда был скандал с Элита — Центр. Но по факту реальных изменений было меньше, чем разговоров о них. Это, увы, невыгодно — ни местным властям, которые закрывают глаза на незаконные стройки, ни застройщикам, ведь они строят не за свои деньги. 

4 года назад, еще в BRDO, мы начали разрабатывать законопроект, предусматривающий, что продавать квартиры можно будет только в законном строительстве. И соответствующий реестр, который сделает невозможными двойные продажи. И уже на тот момент мы стали обсуждать с застройщиками возможность некой гарантийной части квадратных метров, которую нельзя было продать, пока дом не построят и введут в эксплуатацию. По сути, ее будут замораживать.

В парламенте VIII созыва нам удалось зарегистрировать этот законопроект №8064, но до рассмотрения он так и не дошел. Поэтому когда мы пришли в правительство в статусе уже народных депутатов, мы взяли за основу наработки межведомственной комиссии и этот законопроект и разработали удачную версию. Чтобы учесть все аспекты и все стороны, мы привлекали к работе и депутатов разных фракций, и ассоциацию пострадавших инвесторов. Так появился законопроект №5091, который наконец-то прошел первое чтение. Он тоже прошел не быстрый путь с момента регистрации и до рассмотрения в ВР. И теперь мы готовим его к второму чтению.

Каким он дойдет до второго чтения? Что по факту меняется и как с его помощью защитят инвестора?

— Во-первых, этот законопроект необходимо рассматривать с изменениями в налоговое законодательство, поскольку мы вводим специальный вид имущественного права, которое будет регистрироваться за каждым человеком, покупающим будущую квартиру. Согласно действующему налоговому законодательству, заказчик строительства может заплатить 20-30% стоимости квартиры, но застройщику нужно заплатить 20% НДС со всей ее стоимости. Поэтому этот момент нужно отрегулировать так, чтобы не получилось еще более жесткого и невыгодного налогообложения.

О том, какой должна быть гарантированная часть, сейчас идут дискуссии. Раньше мы предлагали не менее 25%. Но региональные застройщики, работающие в Полтаве, Сумах, Харькове сказали нам прямо — при 25% проще их закрыть, ведь они работают с другой рентабельностью и с другим классом жилья. А киевские девелоперы подчеркнули, что гарантийную часть нужно рассматривать в зависимости от класса жилья. Важнее другое — застройщики понимают, что гарантийная часть должна быть. За те 4 года, что мы ведем переговоры, они уже свыклись с этой мыслью.

Мое мнение: гарантийная часть должна быть не менее 10%. Даже по "Укрбуд" мы видим, что если бы 20% не продали, проблем сейчас не было бы. Поэтому, 10% — тот минимум, который должен быть. 

У нас были опасения, что застройщики смогут выделять гарантированную часть из самых последних очередей. То есть, сперва на 100% продавать первые очереди. Поэтому в законопроекте мы прописали, что эта часть будет применяться к каждому ЖК, к каждой его очереди. И мы прописали, что она должны быть не менее 10%, но она уровне Кабмина ее размер можно будет повышать. Но с тем, что она должна быть, согласны даже те, кто критиковал этот механизм. Но когда происходит такая критика, это знак, что мы идем в правильном направлении. 

По срокам все будет зависеть от согласования с налоговым законодательством. Если с этим не будет никаких проволочек, можно полагать, что до конца года законопроект №5091 примут.

Как в других странах защищают инвестора при инвестировании в первичку? Что из этого может перенять Украина?

— Мы провели широкую дискуссию по поводу того, не ввести ли в Украине проектное финансирование, используемое в других странах. Суть в том, что определенный счет в банке, на который перечисляются средства на покупку жилья, замораживаются до момента сдачи в эксплуатацию. А банк в свою очередь предоставляет застройщику проектное финансирование и проверяет его на каждом этапе. И уже потом, когда дом сдается в эксплуатацию, застройщик сможет забрать средства, аккумулированные инвесторами. Но оказалось, что схема, работающая во многих странах, для Украины не годится. У нас никто не захотел брать на себя риски — ни банки, ни страховые компании. 

Также мы начали дискуссию по развитию и применению эскроу счетов, и будем потихоньку находить баланс и приходить к более цивилизованному рынку. В других странах нонсенс, что ты можешь купить квартиру в доме, не имеющем документов. А для Украины это нормально, к сожалению. Поэтому первая задача государства — сделать так, чтобы квартиры продавались в законно строящихся домах.

В других странах банки работают по-разному, страховые компании работают по-разному, вкладчик финансирует не все 100% стоимости квартиры, а постепенно. То есть, любая последующая сумма платежа привязана к проценту выполнения работ. Конечно, в западных странах у застройщиков больше ответственности к срокам. 

Есть объекты, которые должны были ввести в эксплуатацию, но они до сих пор строятся, а те средства, которые были внесены застройщик направляет на другой объект. Застройщик может так поступать, когда есть несколько объектов. Именно так было  у "Аркады". К сожалению, это говорит о том, что все существующие виды законодательства не защищают инвестора в полной мере. 

Мы сейчас ведем диалог с Минрегионом, с налоговым комитетом, с представителями фондов строительства о том, чтобы на законодательном уровне закрепить норму, по которой средства должны использоваться на конкретный объект. 

В других странах также есть долгострои. Есть в Италии, в Болгарии, но страховые компании выплачивают людям компенсации, если есть определенные расходы, где-то могут выступать банки. В других странах долгостроев меньше, чем у нас. И они возникали именно в те кризисные года, когда рынок недвижимости перенасыщали и он не выдерживал определенную нагрузку, когда банкротились компании-застройщики. Но я не знаю ни одной страны, где бы инвесторы выходили с митингами к офису президента с просьбой решить эту проблему. 

А в Украине люди поняли, что нечего ожидать от власти, особенно местной, поэтому сами начали находить средства и достраивать свои дома. В Киеве это не редкие случаи. ЖК "Маргарита", например. И сейчас государство должно максимально помочь им получить право собственности на этот дом. 

Будут ли в Украине сносить незаконно построенные дома? Ведь даже есть судебные решения по этому поводу. Но, несмотря на них, у нас в стране пока ничего не снесли.

— Вы правы в том, что решение по сносу может годами лежать в судах. У нас есть один прецедент сноса дома во Львове. Но, честно говоря, я не представляю, как можно прийти в дом, где уже живет 1000 семей, и сказать, что теперь ваш дом снесут. Мне кажется, люди будут в отчаянии. И что потом делать с ними? Власть точно не даст какую-либо компенсацию. Поэтому наша задача — если дом в нормальном техническом состоянии, то нужно найти механизм для того, чтобы ввести их в эксплуатацию. 

Но на сегодняшний день мы видим, что по многим домам нет документации. И это большая проблема, ведь это база, от которой нужно отталкиваться для дальнейшего строительства. А ее ты не можешь проверить.

Поэтому главная задача — сделать так, чтобы долгостроев и самостроев было меньше. В законопроекте мы предлагаем много революционных моментов, которые воспринимается неоднозначно. Но он точно о том, чтобы кардинально изменить правила на строительном рынке. Например, в нем есть огромный блок, который касается конкретно самостроев. Мы прописываем, что можно относить к самостроям, какие признаки такого строительства. И самое главное — что с этими самостроями может делать орган местного самоуправления. 

А для них мы предоставляем очень широкие полномочия. Пожалуйста, заходите и демонтируйте, если этот объект подпадает под самострой по простым критериям. Если нет разрешительных документов, если нарушено целевое использование земельного участка. Например, если участок под строительство детского сада, а ты строишь заправку. Если нарушаются градостроительные условия и ограничения по части высотности.

Но мы не хотели бы, чтобы органы местного самоуправления злоупотребляли этим правилом. Поэтому мы стараемся все четко прописать и учитывая тот опыт, что у нас в Украине снесли только один объект, все же хотим, чтобы органы местного самоуправления реагировали должным образом. 

На сегодняшний день мы видим, что нет этой точки, от которой можно оттолкнуться, чтобы сказать, что по состоянию на сейчас у нас, к примеру, 1000 долгостроев. И теперь мы будем мониторить, что произойдет в следующий период. Потому в законопроекте мы предусмотрели такие возможности. Да, органам местного самоуправления нравится снос, а обязательный мониторинг — не очень. Но без этой обязанности мониторить, реагировать, мы не исправим ситуацию в наших городах к лучшему.

Как сегодня обстоят дела с достраиванием объектов "Укрбуда" и "Аркады"? Какие средства на это могут понадобиться? 

— Ситуация с "Укрбуд" немного лучше, чем с "Аркадой". Во-первых, там меньше объектов, поэтому меньше проблем, всем процессом занимается "Киевгорстрой", но привлекают и другие компании. Мы максимально помогали им, когда, например, менялись названия генеральных подрядчиков и по технадзору. Из-за этого были определенные заминки в работе на несколько месяцев.

Но у "Аркады" ситуация гораздо хуже. Во-первых, больше объектов. Мне кажется, что этот замкнутый круг — достроить ЖК "Патриотка" и "Эврика". Но "Патриотка на озерах" невозможна в том виде, в каком она есть. Там будет всегда неурегулированный конфликт с местными властями. С другой стороны, очень сложная ситуация в ЖК "Эврика" — там есть определенные бунтари, которые хотят другого застройщика. Но недавно девелопер Stolitsa Group подписал графики достройки со всеми домами и представителями разных группировок, чтобы двигаться дальше. Конечно, люди говорят, что срок достройки — 30 лет. Но тот же ЖК "Эврика" строится с 2011 года. 

На сегодняшний день, у "Аркада" есть остаток квадратных метров, которые они будут продавать и привлекать средства, чтобы достраивать какие-то дома. Они этого не делали до тех пор, пока не подписали все документы по графикам. Это была их принципиальная позиция. 

Мне кажется, что сейчас местные власти должны максимально помогать. Но я бы не хотела, чтобы государственные средства использовались для достраивания таких объектов. Даже средства из местных бюджетов, ведь это деньги налогоплательщиков. Если выбирать, куда их направить, то нужно смотреть на широкий круг налогоплательщиков. Но я уверена в том, что государство может участвовать в определенных программах.

В этом году на строительном рынке произошло еще одно очень значимое событие — ликвидировали ГАСИ. Насколько успешно, на Ваш взгляд, это произошло? И почему так долго длилась ликвидация? 

— Мы потеряли больше года из-за того, что реформой начали заниматься люди, создавшие для начала вместо одной структуры 3, распределили потоки и назвали это реформой. Очень хорошо, что была возможность на это все среагировать, начать исправлять ситуацию. Три структуры остановили, создали новую — ГИАГ, и не наняли в нее ни одного работника из ГАСИ. Это принципиальная позиция и это правильно. 

Но вторая часть реформы, после которой можно будет говорить, что она успешно завершилась, касается смены правил. Для этого нужно принять законопроекты №5655 и №5877, они между собой взаимосвязаны. Это касается повышения уголовной имущественной административной ответственности.

Из-за того, что начала работать "Единая государственная электронная система в сфере строительства", сейчас мы видим, кто, когда и на чем ставит свою подпись на электронном документе. Поэтому, если чиновник выдал незаконные строительные условия, ограничения, для него свой вид наказания. Если инженер технического надзора подписал акт готовности в эксплуатацию, а условия не выполнены, будет его персональная уголовная ответственность. Мы считаем, что на сегодняшний день можно менять правила игры на этом рынке только путем повышения уголовной ответственности за нарушения. 

Многие писали, что в последние недели ГАСИ выдала в 10 раз больше разрешений на строительство, чем за весь прошлый год. Одному застройщику разрешили строить ЖК на территории авиационного университета. Будет ли ГИАГ их пересматривать?

— Этот вопрос меня радует. Все эти разрешения, о которых вы говорите. Раньше эта вся информация была закрыта. Сейчас любой человек может открыть и посмотреть, сколько этажей по соседству. 

На сегодняшний день, у новой ГИАГ есть все полномочия заходить, смотреть, проверять, менять. А во-вторых, если мы говорим об университете, то я буду на стороне ГАСИ, поскольку там есть ограничения, которые предоставила киевская городская администрация. То есть, конкретный чиновник сказал, что на этой территории можно строить 14 многоэтажек. В парламенте мы также обсуждали этот вопрос. И насколько мне известно, будут приглашать представителей авиационного университета и Министра образования на комитет. Это нужно, чтобы понимать, с какой стороны происходят нарушения, чтобы прописать в законе механизм, чтобы принять во внимание все вопиющие случаи и максимально их проанализировать. 

Мои любимые примеры — когда под видом реконструкции квартиры в уже существующем доме произрастает 17 этажей. По документам все нормально, а приехав туда можешь обнаружить, что это делается под видом такого проекта.

Нечестные застройщики поняли, что есть такая лазейка. Поэтому мы сейчас хотим предоставить больше возможностей и прав органам местного самоуправления. Возможностей отменять документы на право строительства работ, если они будут видеть нарушения именно для этой категории. Но для более высокой категории такого права давать не будем, ведь это наверняка приведет к злоупотреблением.

На этой неделе должно состояться голосование законопроекта №5600. Документ в первом чтении застройщики назвали убийственным. Каким он будет для строительного рынка после правок? 

— Я начну издалека. Раз в месяц я общаюсь с производителями строительных материалов на предмет того, соглашаются ли они с системой качества. Еще летом они озвучивали свой прогноз в отношении 5600  — если его примут, последствия ощутит вся строительная индустрия и промышленность. И они прогнозировали, что их объемы производства сократятся на определенный процент. Я была удивлена, что производители просчитывали, насколько меньше они будут производить из-за действия закона. 

Затем застройщики заказывали независимое исследование "Киевской школы экономики" относительно влияния этого законопроекта на экономику Украины. Там шла речь о снижении объемов строительства жилья больше, чем на 15%. И о снижении производства строительных материалов на миллиарды гривен. И ты понимаешь, что с одной стороны платить налоги очень хорошо, но не учитывать такие последствия, просто убийственно. 

По итогу, у нас были тяжелые баталии с налоговым комитетом, много совещаний с министром финансов, но нам удалось убрать норму, касающаяся 20% НДС. Но не удалось окончательно убрать норму, касающуюся продажи 3 квартиры в год. Но в первом чтении предлагалось оплатить налог со всей стоимости квартиры. А мы добились того, что нужно будет платить налог с разницы. То есть, разница между покупкой и продажей, это уже справедливая история. На второе чтение 18% налога по разнице остались. 

У нас на рынке жилья мало кто платит налог с недвижимости, потому что сейчас есть проблема с администрацией. Но с коммерческой недвижимости платят еще с 2012 года. А люди, которые имеют собственности 5-10 квартир, из-за того, что не налажена работа с реестрами правильного администрирования, не платят налоги. Поэтому сейчас на уровне комитета мы рассматриваем возможность передачи администрирования органам местного самоуправления и они будут заинтересованы. 

Но для строительной отрасли законопроект 5600 представляют угрозу, поскольку приведет к росту цен на строительные материалы и увеличению себестоимость строительства.

Беседовала Елена Ковтун, специально для Delo.ua