"Царські" хороми: які вони - найдорожчі квартири Києва

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронювати участь

Найдорожче житло в Києві - не квартири в модних закритих ЖК, а в дореволюційних будинках, які в столиці прийнято називати "царськими". 

Восени 2024-го ціни на царські квартири впали і майже зрівнялись із вартістю житла в новобудовах. Проте, як свідчить статистика, наприкінці лютого дореволюційні будинки знову піднялись в ціні - як на купівлю-продаж, так і на оренду нерухомості.

"Царські" будинки користуються попитом вже багато років, адже вони мають чимало переваг, які не може дати жоден інший тип житла у Києві.

По-перше, маючи за плечима понад 100 років, ці будинки досі вважаються люксовою категорією житла. По-друге, таких споруд залишилось не так багато і вони розташовані зазвичай у старому центрі, всередині ключових туристичних зон столиці. Це фактично ніби жити в музеї, зазначила в коментарі Delo.ua президентка Спілки фахівців нерухомого майна України Лариса Ставинога. 

Царські будинки: хто купує та орендує люксове житло 

Оренда царських квартир приваблює людей, які хочуть не лише комфорту, а й відчуття історії, естетики та вишуканості в кожному куточку їхнього дому, зазначає в коментарі Delo.ua київська рієлторка Ірина Луханіна.  

За її словами, покупці царських квартир — це зазвичай люди, які цінують не просто статус, а й атмосферу та історичну цінність. Це можуть бути: 

• колекціонери історії та естетики, які хочуть жити серед артефактів минулої епохи,
• успішні підприємці, митці, топ-менеджери, для яких важлива не лише локація, а й душевна складова будинку, його індивідуальність,
• іноземні клієнти та інвестори, які шукають рідкісні об’єкти з унікальним характером та високим потенціалом для подальшого збереження вартості,  
• поціновувачі старовини, яким не важко витратити час і зусилля на ремонт, бо вони готові адаптувати квартиру під себе, зберігаючи її унікальність. 

За словами рієлторки, останні місяці в Києві збільшилася кількість іноземців, які приїжджають із різними місіями в Україну, саме вони - найбільша категорія поціновувачів старого центру. Завдяки цьому почала зростати оренда на квартири у дореволюційних будинках.

"Царські будинки - справжня архітектурна аристократія. Це житло будували не просто для проживання, а для життя з розмахом. Тому це не просто про квадратні метри, а про стиль життя, атмосферу та престиж, який може приваблювати орендарів і покупців", - зазначила Луханіна.

Що таке царський будинок: плюси і мінуси дореволюційної нерухомості

Рієлтори наголошують, що у дореволюційної нерухомості Києва є лише  два мінуси - відсутність укриття та паркінгу. Такі будинки зазвичай мають закрите подвір'я, багато машин не прилаштуєш, бо вони псують загальну естетику.

А спеціальних укриттів тут не передбачено, хіба що у деяких об'єктах вдалось переобладнати підвали. 

Звісно, є нюанси у комунікаціях. Якщо в будинку давно не було капітального ремонту, вони потребують більшої уваги. Але заради атмосфери, статусу та особливої енергетики багато хто готовий миритися і з цими труднощами. 

Зате плюсів у такої нерухомості набагато більше. 

Ці будівлі були зведені в кінці XIX – на початку XX століття, тому їхня кількість не така велика, особливо враховуючи реставраційні роботи, що відбулися після революцій та війни. Чимало таких будинків потребують або вже пройшли часткову реставрацію, а деякі залишаються в занедбаному стані, що додає ще більшу унікальність кожному з них.

У першу чергу підкупляє їхня історична локація - усі ці старі будівлі розташовані в старому тихому центрі. "У Києві приблизно є 100-150 царських будинків, розташованих переважно в історичних районах, таких як Печерськ, Поділ, Липки, Софіївська площа, Володимирська гірка, на вулицях з давньою історією", - зазначає Ірина Луханіна.  

За словами рієлторки, це еліта нерухомості, і неважливо, в якому вони стані — навіть з облупленою штукатуркою й скрипучими підлогами вони зберігають дух часу та особливий шарм, який неможливо підробити в жодній новобудові. 

Жити за п'ять хвилин від Оперного театру, на Ярославому валу, на Липській, Богдана Хмельницького, Прорізній, Лютеранській, навпроти Золотих воріт, на Андріївському узвозі чи вулицях, які йдуть променями від  Майдану Незалежності - це "ніби жити в музеї", вважає Лариса Ставинога. 

По-друге, зазвичай це пам'ятки архітектури - з унікальними фасадами та історичною атмосферою.  

"Ці будинки будували не за принципом «швидше й дешевше», а з увагою до деталей. У них завжди є особлива естетика: арки, ліпнина, різьблені карнизи, а іноді й старовинні каміни. Навіть парадні входи тут виглядають як декорації до історичного фільму — мармурові сходи, вітражі, колони, масивні двері з кованими елементами", - наголошує Луханіна. 

По-третє, квартири у таких будинках мають дуже високі стелі - ще вищі, ніж у сталінках (3,5- 4 метри) і нестандартне планування.

Багато простору, величезні вікна, широкі коридори, добротні матеріали — справжні, міцні, на віки. Червона цегла, дубовий паркет, ковані перила, ліпнина, масивні двері з ручками, які пам’ятають десятки поколінь мешканців. 

По-четверте - саме в цьому сегменті житла трапляються дуже великі площі. До того ж, зважаючи на те, що в старих будівлях не більше 2-3 поверхів, у них і квартир було не більше 8-12. Зазвичай це досить просторі однокімнатні чи двокімнатні квартири, проте є чимало багатокімнатних варіантів  - на 5-6 кімнат, метраж такого помешкання складає від 180-350 метрів.

"Від будівництва таких об'ємних квартир девелопери відмовились ще в часи пандемії. У новобудовах часів війни також немає житла з такою площею. Тому великі "царські" квартири також користуються великою популярністю", - пояснила Ставинога.

По-п'яте, попри поважний вік стан "царських" будинків зазвичай набагато кращий, ніж у  хрущовок чи сталінок. У більшості цих будинків були проведені капітальні ремонти та реновація.

Дуже часто інтер'єри і комунікації оновили, залишивши старими лише фасади, як, наприклад, у будинку на вул. Володимирська, 20 навпроти готелю Хайят. Якщо будинок після реновації чи капремонту, за ціною він прирівнюється до елітного житла. 

Ціни царські квартири в Києві у березні 2025 року

Квадратний метр у дореволюційних будинках оцінюється за класом люкс. За словами Ставиноги, квадрат коштує від $2,5 - 3 тисяч і вище залежно від місця розташування і стану житла.

“Ціна залежить і від того, яке є подвір'я, скільки квартир в дореволюційному будинку. Ясна річ, чим їх менше, тим вони дорожчі", - додала рієлторка. 

Також впливає на ціну ремонт та дотримання аристократичного стилю у декоруванні квартири.

Середні ціни на "царські" квартири у лютому-березні  2025-го зросли:

• 1-кімнатні квартири (площа 40-60 кв. м) - від $120 000 до $200 000; 
• 2-кімнатні квартири (площа 60-100 кв. м): від $180 000 до $300 000;
• 3-кімнатні квартири (площа 100-150 кв. м): від $270 000 до $500000; 
• 4+ кімнатні квартири (площа 150-200 кв. м і більше): від $600 000 і вище.

Скільки коштує оренда в царських будинках

Великий попит спостерігається і на ціни на оренду дореволюційних квартир. Популярні серед іноземців вулиці - в районі Золотих воріт, в урядовому кварталі, на Терещенківській. Якщо ці квартири пройшли реновацію, вони здаються набагато дорожче, ніж житло в нових ЖК, пояснює Людмила Ставинога. 

Якщо помешкання занедбане, воно коштує дешевше, проте ціни все одно вищі, ніж в сталінках і хрущовках - однокімнатна від 25 тис. гривень на місяць.

Середні ціни на оренду царських квартир у Києві в березні 2025-го, за даними Ірини Луханіної: 

• 1-кімнатна квартира (площа 40-60 кв. м): оренда від $800 до $1 200 на місяць; 
• 2-кімнатна квартира (площа 60-100 кв. м): оренда від $1 300 до $1 800 на місяць; 
• 3-кімнатна квартира (площа 100-150 кв. м): оренда від $2 000 до $3 000 на місяць; 
• 4+ кімнатні квартири (площа 150-200 кв. м і більше): оренда від $3 500 і вище на місяць. 

Як і в разі купівлі, ціни на оренду вцарських будинках можуть варіюватися залежно від місця розташування, стану та кількості кімнат. Квартири на Печерську чи біля Золотих воріт будуть коштувати дорожче, ніж в інших частинах Києва, навіть якщо їх стан  потребує ремонту.