- Категорія
- Нерухомість
- Дата публікації
- Змінити мову
- Читать на русском
Вниз чи вгору: що буде з цінами на оренду квартир у 2025 році
2025 рік на ринку нерухомості України може повторити кейс 2024 року, коли через падіння попиту на купівлю житла значно зріс інтерес і ціни на оренду квартир. Проте можуть бути й інші варіанти.
Як і торік, орендувати житло в українських містах у 2025 році можна дорого і безпечно, або ж дешево і неподалік від фронту. буде дорого у більшості експерти у своїх прогнозах не бачать підстав для зростання попиту на купівлю-продаж - як на вторинному, так і на первинному ринку житла. Він швидше за все буде помірним, прогнозують фахівці. Тож 2025-ий знову будемо проживати як "рік оренди".
Чому росте оренда житла
Попри значні коливання цін на квартири і чутливість до безпекової складової оренда майже по всій країні, крім прифронтових областей, наразі почувається найвпевненіше. Попит на оренду високий, ставки значно зросли, термін експозиції вільних квартир знижується, зазначив в коментарі Delo.ua гендиректор девелоперської компанії GREENOL Олег Приходько.
За його словами, логічно, що ринок нерухомості на третій рік війни значно змістився у сектор оренди, адже всередині країни все ще відбувається активна міграція.
"Якщо триває повзучий наступ на міста на сході України, звісно, людям треба кудись їхати. А купувати, на жаль, більшість українців, що втікають від війни, не мають можливості. Вони вимушені йти в оренду", - наголосив він.
За словами Олега Приходька, у всіх містах, де відновлюється якесь виробництво, відкривається чи розширюється підприємство, особливо для військових потреб, там одразу оживає ринок оренди.
У 2024 році зацікавленість в оренді навіть перевищила рекордні показники 2023 року. У деяких регіонах ціни перевищили навіть довоєнні позначки, зазначила в коментарі Delo.ua президентка Спілки фахівців нерухомого майна України Лариса Ставинога.
Водночас ринок продовжує працювати за своїми звичними законами, із врахуванням воєнних ризиків. Це, по-перше, яскраво виражена сезонність: піковий попит спостерігається у лютому-травні, а також з кінця серпня до середини грудня. Саме у ці періоди спостерігається пікові зростання ставок, наголосила рієлторка.
"Друге правило - залежність оренди від продажу. Як тільки падає попит на купівлю, як це було в 2024-му, - оренда одразу зростає. Ціни ростуть до критичного показника, після чого відновлюються продажі - люди переходять в купівлю і користуються іпотечними програмами", - наголосила Лариса Ставинога.
Третій тренд - зазвичай ринок оренди йде за ринком праці. Активізується оренда у більш безпечних містах, проте там, де є жвавий ринок праці. Важливою є також кількість населення в мегаполісі.
"Якщо це міста-мільйонники, як Київ, Львів Одеса, Дніпро, Харків, сьогодні оренда тут почувається по-різному. У Харкові, наприклад, тільки оренда й працює - через те, що тут купівлі-продажу майже нема. Загалом активізується ринок там, куди йде міграція і основний людський потік і можливість влаштуватись на роботу", - наголосила рієлторка.
По-четверте, на ринок оренди тисне фактор зростання комунальних послуг - це позначається на вартості об'єкта - адже окрім орендної ставки, орендар ще й сплачує тарифи і в житловому фонді, і в комерційній нерухомості.
П'ятий тренд - зважаючи на високі ризики, на відміну від довоєнних часів тепер зазвичай укладають договори оренди на шість місяців, і далі пролонгують. "Часто разом з прологнацією відбувається і підвищення ціни. Зазвичай не набагато, але все ж ставка зростає", - пояснила Ставинога.
Динаміка цін на оренду в різних регіонах України у 2024-2025
Кількість пропозицій на українському ринку оренди протягом 2024 року переважно знижувалася. Її кількість збільшилась у Дніпропетровській, Львівській, Івано-Франківській та Волинській областях, свідчать дані дослідження DIM RIA. У решті західних областей відбулися коливання у межах до 10% порівняно з груднем 2023 року. У столиці та Київській області кількість пропозицій зменшилася на 14% та 10% відповідно.
За словами менеджера з розвитку бізнесу в ЛУН Олександра Павлова, у Києві зростання цін по оренді у 2024 році зробило стрибок на 30% за рік у гривні, у доларі також вагомий приріст - 20%. І це ще не найбільше зростання по ринку. Ще більший приріст вартості демонструє, наприколад, Івано-Франківськ - 37% у гривні, а 27% - у доларі.
За останній рік подорожчали також Чернівецька (+32%), Волинська (+20%), Закарпатська (+17%) області.
За абсолютними показниками найдорожчими містами за ціною на оренду залишається Ужгород, далі йдуть Львів та Київ.
Проте якщо за цінами на однокімнатні Ужгород та Львів випереджають Київ (16,5 тис. грн), то в сегментах 2- та 3-кімнатних квартир першість залишається за Києвом з середньою ціною оренди 22,9 тис. грн та 37,5 тис. грн на місяць відповідно.
Найдешевші ціни у наближених до військових дій областях сходу та півдня: Харківська та Сумська (4 тис. грн за однокімнатну), Запорізька та Миколаївська (по 5тис. грн), Чернігівська (7 тис. грн).
За даними ЛУН-статистики, попри підвищення орендних ставок, попит на орендне житло у цих регіонах залишається все ще високим. Про це свідчить зниження терміну експозиції квартири на ринку.
Оренда у західних регіонах у січні 2025: ціни ростуть чи просідають
У січні 2025-го активність оренди квартир у західних регіонах закономірно стихла. Це прослідковується у Львові, на Закарпатті.
"У останні місяці відчувається, що попит відчутно зменшується. Це повязано з тим, що у місті і так будується десятки новобудов. А багато людей, які переїхали у регіон під час війни, вже встигли вирішити свої житлові питання. Наразі великого потоку людей, що їдуть на Закарпаття, не спостерігається", - наголосив в коментарі Delo.uа голова закарпатського відділення АФНУ Роман Перегинець.
На переконання рієлтора, сьогодні немає жодних підстав для здорожчання цін на оренду навіть у найбільш безпечному регіоні, якщо не спостерігатиметься ніяких змін у політичній чи воєнній площині.
Наразі в Ужгороді однокімнатну квартиру в середньому можна винайняти за $300-350, 2-кімнатні сягають $400-600. Помешкання у новобудовах (після 2010 року) коштують дорожче: 1-кімнатні $400 до 600 дол, 2-кімнатні $450-700. Трикімнатних набагато менше в пропозиції, тожвони цінуються, особливо великими родинами: ціна від $600 і вище.
У випадку зміни воєнної чи політичної кон'юнктури ситуація на ринку може кардинально змінитись. Якщо вималюється перемиря, значна кількість людей повернеться додому, вважає Перегинець.
"Закарпаття змогло прихистити сотні тисяч людей, але в регіоні немає багато роботи. Якщо людина не має можливості постійного фінансового доходу, а лише перебивається на заощадженнях, при першій можливості такі люди повернуться додому, або ж до більших областей, де є можливість кращого заробітку", - наголосив рієлтор.
У Львові також не бачать перспектив для зростання оренди. За словами голови львівського відділення АФНУ Андрія Борисова, ціни на оренду вийшли на плато і навряд чи будуть рости у найближчі півроку.
"Якщо і будуть рости ціни, то хіба що у гривні, у доларі ні. Проте темпи зростання, якщо й будуть, то менші за реальний рівень інфляції", - додав експерт.
Найпопулярніша категорія житла на ринку оренди - бюджетна - до 13 тис гривень. Проте високим залишається попит і на хороші квартири у нових ЖК , де ціни починаються від 20 тис. грн.
Ціни у Франківську, на відміну від Львова та Ужгорода дещо підросли останні три місяці, проте гірськолижний регіон полюбляють винаймати на канікули.
Оренда квартир у Києві: динаміка цін і попиту
Ціна на квартиру в оренду в Києві залежить від району та типу житла. Орендні ставки на однокімнатну квартиру у січні 2025-го коливаються: від 11,7 тис. у Деснянському районі до 22,3 тис. грн у Шевченківському.
Після торішнього подорожчання цін на 30% оренда квартир у Києві вийшла на плато- у деяких районах ціни навіть просіли.
Через часті тривоги та обстріли попит на орендному ринку сфокусувався на одній категорії житла - квартирах у новобудовах (забудова починаючи з 2010 року). Водночас інтерес до старого фонду падає, відповідно знижуються і ціни на оренду.
Як розповіла Delo.ua голова київського підрозділу Асоціації фахівців з нерухомості України Оксана Ковтун, високий інтерес до квартир у нових ЖК пояснюється підвищеними вимогами безпекита комфорту з боку орендарів. Адже монолітно-каркасні будинки вважаються менш вразливими, аніж цегляні чи панельні. Водночас у нових ЖК зазвичай є паркінги, які слугують укриттями.
За її словами, великий попит на квартири з ремонтом, новими меблями та технікою.
"Якщо це квартири в нових житлових комплексах, оренда коштуватиме від 14 000 до 20 000 гривень на місяць за однокімнатні, і від 16 000 і вище за двокімнатні. Це закриті ЖК на Теремках, Голосієві, Шевченківському районі, окрім Лук'янівки. Через постійні обстріли орендарі Лук'янівку обходять стороною", - наголосила рієлторка.
На старе житло попит низький, зауважує Ковтун. Відповідно там довший термін експозиції. Усе, що в нових комплексах, здається і оформлюється за 1-2 дні.
Статистика також засвідчує, що старий фонд втрачає в ціні. Ще в листопаді 2024-го Delo.ua писало про те, що за цінами на оренду в столиці лідирують дореволюційні, так звані "царські" будинки. З середньою ціною 41 000 грн (за двокімнатну) вони випереджали навіть квартири у новобудовах - 37 000 грн. Водночас сталінки на той час коштували 32 000 грн, оренда квартир у хрущовках - 16 000 грн, панельних - 14 000 грн, в будинках-спецпроєктах 19 000 грн.
У січні 2025-го ціни на "царські" будинки, за даними ЛУН, подешевшали на 3 000 грн (за два місяці), на 10% просіли також ціни на хрущовки. Проте оренда квартир у новобудовах (пысля 2010 р) здорожчала на 10%.
Загалом і середня ціна на оренду квартир у Києві зменшилась за два місяці - з 17 000 до 16 000 грн, за даними ЛУН.
Як і зазвичай, найдешевше орендувати житло в столиці в Деснянському районі, найдорожчі квартири - в Печерському та Шевченківському районах.
Оренда квартир у 2025 році: як змінились вимоги до житла
Основний попит довготривалої оренди на третій рік війни зосереджений на 1-2 кімнатних квартирах на низьких поверхах.
Експерти наголошують, що на четвертий рік війни орендарі цінуватимуть у першу чергу параметри безпеки і комфорту.
"У зв'язку з обстрілами люди хочуть орендувати приміщення неподалік від метро, щоб швидко добігти до укриття. Важлива поверховість: максимум до п'ятого поверху", - пояснила Ставинога.
Житло для оренди має мати сучасний ремонт, важлива наявність генератора чи конвектора, щоб можна було користуватись ліфтами. Віддають перевагу квартирам із газом, наголосила рієлторка.
Змінились вимоги до комплектації квартири: мають бути місця для зберігання речей, проте меблів має бути небагато, цінується також сучасна побутова техніка та якісний матрас.
"Однокімнатна квартира з таким комплектуванням може здаватися у Києві, якщо це, наприклад, ЖК "Республіка", за 20 тисяч гривень (за 40 кв. метрів) і такий об'єкт здається дуже швидко", - наголосила Ставинога.
У Києві, як розповіла Delo.ua голова київського підрозділу Асоціації фахівців з нерухомості України Оксана Ковтун, спостерігається високий інтерес до квартир у нових ЖК. По-перше, через те, що монолітно-каркасні будинки вважаються менш вразливими, аніж цегляні чи панельні. Водночас у нових ЖК зазвичай є паркінги, які слугують укриттями.
"По-друге, у новобудовах немає центрального опалення, там менші комунальні послуги. Третій фактор - це питання комфорту. У нових житлових комплексах є охорона, охайна територія. Орендарі сьогодні високо цінують комфорт", - зауважила Оксана Ковтун.
За її словами, великий попит на квартири з ремонтом, новими меблями та технікою.
На старе житло попит у столиці низький, зауважує Ковтун. Відповідно там довший термін експозиції. Усе, що в нових комплексах, здається і оформлюється за 1-2 дні.
Довгострокова оренда: прогноз щодо цін та активності у 2025 році
Відтік масового орендаря у західні регіони України сприятиме тому, що у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську, Луцьку й надалі утримуватимуться високі ціни на оренду квартир. Зростання навряд чи можливе, оскільки ціни вже і так по горло, стверджують рієлтори.
Та поки у людей не буде почуття безпеки, західні регіони і далі утримуватимуть високі ціни. Центр країни реагуватиме ситуативно - якщо обстріли збільшуються, попит і ціни просідають, далі відновлюються.
У Києві, за словами Лариси Ставиноги, оренда ще може зростати, проте набагато меншими темпами, порівняно з минулорічним стрибком. За її словами, зростання цін у столиці можливе на 10-15% за рік, проте воно припадатиме на активні фази сезонності.
Втім, можливий і інший варіант розвитку подій, якщо почнуться переговори і покращиться безпекова складова по країні.
"У цьому випадку ситуативний попит на західній Україні зменшиться, почнеться масовий відтік людей - і орендарів, і інвесторів. Ключовий інтерес на ринку знову зміститься назад до Києва. В Ужгороді, Франківську та Львові ціни повернуться до довоєнних показників", - наголосила рієлторка.
Зростання орендних ставок, яке відбувалося протягом 2024 року майже у всіх містах України, може спонукати збільшення інвестиційного попиту на квартири, вважають аналітики ЛУН. Потенційні продавці нерухомості можуть замислитись про перетворення на потенційних орендодавців. Також цілком ймовірно, що ринком оренди зацікавляться і забудовники, які будуть в змозі запропонувати деякий пул готових квартир під оренду.
Аналогічного висновку дійшли і фахівці маркетплейсу ДІМ.RIA: зростання орендних ставок у 2024 року може спонукати збільшення інвестиційного попиту на квартири.
Таким чином активна оренда може оживити млявий ринок купівлі-продажу, після чого зазвичай підтягуються і ціни на квартири.