- Категорія
- Нерухомість
- Дата публікації
- Змінити мову
- Читать на русском
Склади готуються до стрибка: що змінилось на ринку в 2025 році
Складські комплекси під час війни залишаються найбільш живим ринком з усієї комерційної нерухомості. Попит на логістику настільки високий, що їм можуть щиро позаздрити як оператори торговельних об'єктів, а більшою мірою - офісних центрів, де понад 20% площ залишаються вакантними.
- Гарячий попит на "холодні" склади
- Складська нерухомість: ризики та пряник для іноземних інвесторів
- Ставка на захід: як створюються нові логістичні коридори в Україні
- Нові площі: де і скільки з'являться складів у 2025 році
- Будівництво складів: акцент на автоматизацію та безпеку
- Орендні ставки на складські приміщення у 2025 році
- Складська нерухомість: чого чекати у 2025 році
В Україні досі дуже складно орендувати складські приміщення. Це пов'язано з критичним з дефіцитом площ, який спостерігався і до війни, а зараз ще більше загострився, оскільки компаніям доводиться маневрувати - шукати нові логістичні коридори через воєнні ризики. На додачу до цього - понад 20% складських комплексів були знищені, значна частина захоплена окупантами, або постраждала від обстрілів. Delo.ua з'ясовувало, що відбувається на ринку у 2025 році.
У перший рік повномасштабного вторгнення оператори змістили свої потреби до західних кордонів, часто використовуючи логістичні площі на кордоні з Польщею. Проте згодом це виявилось незручним рішенням - через велику відстань і постійні блокування кордону з боку польськиз фермерів. На третій рік війни основний попит знову повернувся до західних регіонів та Києва.
У 2023 році в Київському регіоні не стартували нові обʼєкти для оренди, лише вводилися складські комплекси для власних потреб (приблизно 88 тис. кв. м). У 2024 році було запущено першу чергу логістичного комплексу «Дударків» (23 400 кв. м).
Проте у 2025 очікується логістичний комплекс «Чайки» (70 000 кв. м), друга черга комплексу «Дударків» (22 300 кв. м) та третя черга комплексу «Олександрівський» (40 800 кв. м), а також складський комплекс «Гореничі» (5 000 кв. м).
Ключовими споживачами складів під час війни залишаються ритейл, фармацевтичні компанії, оператори авторинку, а також 3PL, які спеціалізуються на логістиці та зберіганні швидкопсувної продукції.
За даними компанії Colliers Ukraine, загальна пропозиція професійної складської нерухомості А та В класу в Україні складає близько 3 млн кв. м. У порівнянні з іншими сусідніми європейськими країнами, ринок складської нерухомості має куди рости.
Гарячий попит на "холодні" склади
Впродовж 2024 року було зафіксоване помітне зростання попиту на склади: річне валове поглинання склало близько 167 000 кв.м, що лише на 3% менше ніж в довоєнному 2021 році. Великий інтерес, на думку аналітиків CBRE, зумовлений потребами у крупних складських площах, і може стимулювати зростання валового поглинання у 2025 році.
Вакантніть на ринку тримається на критичній позначці - 1-2% при мінімально необхідних 5-7%.
Найбільші потреби - у професійних високотехнологічних складських приміщеннях. В Україні понад 600 складських комплексів, але левову частку складають старі приміщення, що залишились у спадок з радянських часів, часто занедбані та з незадовільними умовами. Зазвичай їх класифікують як склади класу С.
Як розповів Delo.ua CEO Watermelon development Федір Арбузов, найбільший інтерес на ринку - до великих юнітів - складів від 10 тисяч кв. м і більше. "Якщо компанія наразі знаходиться на 5-7 тисячах кв. метрів, а їй потрібно розширитись - мати на одній локації мінімум 10 тисяч кв. метрів - таких юнітів на переїзд взагалі немає на ринку", - пояснив Арбузов.
Також, як зазначили в коментарі Delo.ua аналітики NAI Ukraine, особливо гострий попит спостерігається на холодні склади.
За даними компанії, у Києві зокрема приміщення класу А складають 18% на ринку складської нерухомості, 29% - клас В, 53% - клас С.
Більша частина складських комплексів (А+) будується під власні потреби компаній, тож на спекулятивний ринок виходить невелика їх частина. Якщо й пощастить відшукати необхідний об'єкт, угоди про оренду укладаються на перших стадіях його будівництва.
Клас А в основному орендують великі логістичні, виробничі компанії та ритейлери. На приміщеннях класу В та С більше сфокусовані малий та середній бізнес.
Водночас у загальній пропозиції лише близько 5% холодних приміщень, хоча на них величезний попит. Найбільші з них розміщені в логістичних комплексах,таких як RLC. Половина з них має холодильні камери (+1…+8°C) для фруктів, овочів, молочних продуктів, чверть - морозильні камери (-18…-24°C) для м'яса, риби, заморожених продуктів. Можливість підтримки ультранизьких температур (-60°C і нижче) для фармацевтичної продукції чи спеціальних заморожених товарів є лише у 18% комплексах.
Із найбільш важливих факторів вибору складських приміщень є розташування - прямий вихід на магістралі національного та міжнародного значення, а також якість складського комплексу. До якості відносять такі параметри, як висота приміщень (не менше 12 метрів) та відстань між колонами (не менше 10 метрів), відстань між прольотами (не менше 20 метрів), кількість воріт (1 ворота на 700 метрів приміщень)
Більша частина компаній вимушені будувати складські комплекси під власні потреби так як існує суттєвий дефіцит в плані пошуку достатньої площі. Наявність виробничих приміщень та холодних складів завжди є суттєвою перевагою для компаній.
Складська нерухомість: ризики та пряник для іноземних інвесторів
За таких обставин український ринок складів вважається високоперспективним та високодохідним. Навіть в умовах війни будувати комплекси дуже вигідно. З сучасними технологіями час будівництва комплексу скоротився до 1,5 - 2 років. Проте іноземні інвестори все ще не ризикують заходити в Україну, хоча й ретельно вивчають наш ринок, розповів в коментарі Delo.ua експерт у галузі складської логістики, CEO компанії DP Development & Property Дмитро Пасенков.
За його словами, однією з головних перешкод є відсутність доступного страхування, достатнього для покриття ризиків, пов'язаних з війною.
"Багато іноземних інвесторів, незважаючи на високі потенційні прибутки, воліють утримуватися від великих девелоперських проектів у сфері логістики, побоюючись непередбачуваних збитків, ведуть роботу по пошуку перспективних ділянок та чекають на завершення війни", - наголосив Пасенков.
За нинішніх обставин рятує ситуацію те, що українські оператори почали активно розбудовувати складські комплекси. Це важливо, оскільки кардинально змінилась і географія ключових логістичних зон.
Однак темпи будівництва залишаються невисокими - через нестачу робочих та будівельних матеріалів, що пов’язано з наслідками війни та дефіцитом робочої сили. Це, у свою чергу, призводить до здорожчання орендних ставок: вже у 2024 році вони зросли на 20-25%.
Ставка на захід: як створюються нові логістичні коридори в Україні
Однією з тенденцій, яка продовжує спостерігається на ринку, - це активний розвиток складських комплексів у західних регіонах. Воєнні дії на сході та півдні країни, руйнування інфраструктури та логістичних ланцюгів, а також загрози безпеки, призвели до розміщення складів та релокації бізнесу.
Після стабілізації ситуації у Києві частина компаній повернулася та перенесла запаси ближче до столиці. Та з огляду на воєнні ризики, західні регіони, зокрема Львівська область, утримують найбільший інвестиційний інтерес.
За даними аналітиків CBRE Ukraine, у Львівському регіоні протягом 2022-2024 років було введено в експлуатацію близько 84 000 кв. м нової складської пропозиції. Серед найбільших об’єктів — Port Lviv Logistic Сenter (77 000 кв. м), дві черги Sparrow Park Lviv (21 000 кв. м) та перша черга M10 Lviv Industrial Park (14 000 кв. м).
Новою точкою логістичного розвитку в західному регіоні України стала Хмельницька область. За словами Дмитра Пасенкова, завдяки своєму стратегічно вигідному розташуванню та значній безпечній буферній зоні, вона набуває все більшого значення як центр для складської та логістичної інфраструктури.
"Ця область є оптимальним зв’язуючим ланцюгом між центральними областями України. Маючи приблизно однакову відстань до Львова та Києва, цей регіон також має гарне транспортне сполучення із сусідніми європейськими державами", - наголошує Дмитро Пасенков.
Зокрема, в Хмельницькому вже відкрили свої власні сучасні склади такі великі компанії, як Епіцентр, АТБ, та інші компанії, що підтверджує зростаючий інтерес до цього регіону.
"Таким чином, Хмельницький має всі шанси стати важливим логістичним хабом, що сприятиме розвитку всієї західної частини країни. В майбутньому все більше компаній будуть розглядати розміщення своїх складів та розподільчих центрів саме в цьому перспективному регіоні", - вважає експерт.
За даними NAI Ukraine, також почали розвиватись регіони, які стоять на важливих логістичних коридорах — Житомирська, Вінницька, Хмельницька області. Ці області вважаються привабливими і перспективними для розвитку складської нерухомості при відносно низькій вартості та наявності землі під забудову в порівнянні, наприклад, із Львівською областю.
Нові площі: де і скільки з'являться складів у 2025 році
За даними NAI Ukraine, на період з 2024-2029 девелопери заявили велику кількість логістичних проєктів (сумарно близько 700-800 тис. кв. м), проте, як зазначають аналітики, частина із них може залишитися на стадії проєктування та не дійти до будівництва.
У 2025 році, за даними DP Development & Property, українські девелопери анонсували введення в експлуатацію рекордної кількості складів - близько 500 тисяч квадратних метрів, що має значно полегшити життя на проблемному ринку.
За словами Дмитра Пасенкова, із цього обсягу близько 300 тисяч квадратних метрів припадає на західні регіони, зокрема Львівську та Хмельницьку області, що відображає зростаючу вагу цих локацій. Решта 200 тисяч квадратних метрів буде введено в Київській області, що також є непоганим показником, особливо з огляду на поточні виклики.
Консалтингова компанія CBRE Ukraine теж прогнозує на 2025 рік лише в Київській області плюс 270 000 кв.метрів нових складів, з яких 87% припадатиме на спекулятивний ринок, а решта 13% - на власні потреби власників. Як наголосили в компанії, це "є найбільшим обсягом нової пропозиції за останнє десятиліття".
Cьогодні один з ключових операторів ринку ADG ("Альфа девелопмент груп", Дніпро) будує на Київщині всі три заявлені на початку року масштабні проєкти, розповів Федір Арбузов. Цьогоріч ADG планує ввести в експлуатацію 260 000 кв. метрів складських приміщень.
Значну роль на ринку грають Alterra Group (близько 100 тис. кв. м), Protec Development (близько 40 тис. кв. м) та Sparrow Capital (близько 35 тис. кв. м). Зокрема Alterra Group закінчує будівництво у Львівській області логістичного центру PERETYN на 50 000 кв. м та логістичний центр JOULe на 20 000 кв. м під Києвом.
Проте, як зазначає Дмитро Пасенков, попри рекордні обсяги введення в експлуатацію нових об'єктів, поточні темпи будівництва не покривають дефіцит якісних складських приміщень, що сформувався внаслідок руйнувань складів у зонах конфлікту та низьких темпів будівництва минулих років.
Будівництво складів: акцент на автоматизацію та безпеку
Сучасні складські комплекси, необхідні для короткочасного або постійного зберігання різної продукції, є технологічно складними об'єктами. Вони оснащені новітнім обладнанням, системами обробки вантажів, електронним управлінням запасами товару.
Важливо, що навіть у такі складні часи на українському ринку почали з'являтись складні концептуальні об'єкти. Прикладом можеслугувати логістичний центрі PORT від Alterra Group, у його форматі mixed use hub поєднується складська, виробнича, торгова та офісна нерухомість, заклад харчування, супермаркет, зона відпочинку з власним озером та ландшафтним дизайном.
Ще один тренд воєнного часу - з огляду на гостру нестачу кваліфікованого персоналу на складах, компанії активно інвестують в автоматизацію складських процесів.
"Впровадження роботизованих систем для обробки та транспортування товарів стає необхідним елементом для підвищення продуктивності та мінімізації людської участі в процесі. Це не тільки допомагає знизити залежність від кадрових проблем, але й покращує загальну ефективність операцій на складах, що особливо важливо в умовах нестабільності", - пояснює Дмитро Пасенков.
Крім того, з огляду на зростаючі загрози безпеки в умовах воєнного стану, вимоги до систем безпеки складських об'єктів значно посилилися. Компанії інвестують у покращення конструктиву складів, вогнестійкість елементів, а також створення захищених укриттів для персоналу.
Ці заходи стають обов'язковими для всіх складів, в умовах сучасного стану.
Орендні ставки на складські приміщення у 2025 році
Нинішній стан ринку складів України важко порівняти навіть із сусідньою Польщею, ринок якої вже сягнув 35 млн кв. м складських площ при населенні близько 38 млн. осіб, що становить близько 1,2 кв.
Наразі ринок України налічує у 10 разів менше, ніж у Польщі – близько 3-3.5 млн кв. м складських площ при населенні 35 млн осіб, що, за даними DP Development & Property, еквівалентно лише близько 0,1 кв. м на людину.
У США забезпеченість складами становить близько 4,5 кв. м на людину, у Німеччині – приблизно 4,4 кв. м, а в Китаї – близько 0,81 кв. м на людину.
Порівняно з цими даними, забезпеченість складськими площами в Україні залишається дуже низькою, що свідчить про значний потенціал для зростання. Зважаючи на те, що склади є невід'ємною частиною успішного економічного та військово-промислового розвитку України, важливість подальшого розвитку ринку залишається дуже високою.
Це наголошує на необхідності значних зусиль та інвестицій для досягнення рівня складської інфраструктури, порівнянного з іншими країнами регіону, та задоволення зростаючих потреб логістики в Україні.
В умовах обмеженого будівництва та високого попиту на складські приміщення, особливо класів А і B, в Україні спостерігається зростання орендних ставок.
У 2024 році ставки на найбільш затребувані об'єкти класу А в Київському регіоні зросли на 10-20% і при середній ставці $4,9, в деяких угодах, вартість оренди досягає $6 за квадратний метр (без урахування сервісних платежів і ПДВ). У західних областях орендні ставки для об'єктів класу А коливаються в межах $6 - 6,5, що також свідчить про значне збільшення вартості оренди.
"Зростання цін на оренду складських приміщень зумовлене нестачею якісних об'єктів, що, в свою чергу, підкреслює важливість прискорення будівництва нових об'єктів для задоволення потреб ринку", - пояснює Пасенков.
Складська нерухомість: чого чекати у 2025 році
За прогнозами консалтингової компанії CBRE Ukraine, орендні ставки на складські приміщення залишатимуться більш-менш стабільними з помірним зростанням цін. Вартість оренди зростатиме у найбільш якісних об’єктах класу А та «холодних» складах, які залишаються в гострому дефіциті через знищення великого обсягу логістичних комплексів у 2022 році (близько 21%).
Хоча рівень вакантності може незначно зрости через збільшення пропозиції, очікується, що висока орендна активність на етапі будівництва об'єктів не дуже вплине на середній рівень вакантності на ринку. Окрім того, попит на придбання складів під власні потреби продовжуватиме демонструвати відносну стійкість, з огляду на загалом низьку пропозицію спекулятивних площ та загальне зміщення промислових користувачів на захід.
Як прогнозує Дмитро Пасенков, після закінчення воєнних дій значну роль у відновленні ринку складської нерухомості відіграватимуть інвестиції як внутрішніх, так і міжнародних компаній.
Однак для залучення інвестицій важливо створити сприятливі умови, такі як гарантії безпеки, прозорість в отриманні дозволеної документації та підключення до мереж, податкові пільги, підтримка від держави та стабільність законодавчої бази, наголосив експерт. Відновлення економіки вимагатиме державної підтримки, зокрема у вигляді фінансування інфраструктурних проектів, що значно покращать логістичні можливості країни.