Стагнація чи колапс: що відбувається на ринку первинної нерухомості Києва

Суттєве зменшення продажів квартир та сповільнення темпів будівництва у найближчі роки може призвести до колапсу на первинному ринку нерухомості. За найгіршим сценарієм прогнозується замороження ринку на кілька років. Проте є й інші варіанти розвитку подій.

У січні-лютому 2024 року обсяг продажів на первинному ринку нерухомості Києва, за даними M4U, знизився майже вдвічі. За даними держстату, у 2023-му майже на 40% скоротилися об'єми будівництва від попереднього року.

Як розповів Delo.ua  засновник M4U і співзасновник сервісу динамічного ціноутворення MAXIFY Володимир Даниленко, ринок нерухомості Києва пережив одну з найтяжчих зим. За його словами, зниження готовності клієнтів купувати первинну нерухомість спостерігалось, починаючи з листопада 2023 року та продовжилось протягом усієї зими. Найбільше це відчувалось в об’єктах бізнес- та преміум-класу, дешевші об’єкти почувались трохи краще.

Про падіння об’ємів будівництва свідчать також дані Держстату. Загалом в Україні у 2023 році почали будувати лише 67 000 нових квартир. З них 46 тисяч – у багатоквартирних будинках. Проте 67 тисяч нових квартир за рік – це дуже низький показник в порівнянні з іншими роками. У 2022-му почали будувати 98 000 квартир, а у 2021-му – аж 170 тисяч.

До того ж Київ, який завжди був лідером на ринку будівництва, за обсягами робіт за підсумками 2023-го опинився на сьомому місці, хоча раніше був лідером із великим відривом: 

• Київська область – 12 590 майбутніх квартир (7 104 у багатоквартирних будинках);
• Львівська область – 11 024 квартири (8 476);
• Івано-Франківська область – 6 928 квартир (5 440);
• Хмельницька область – 4 524 квартири (3 796);
• Закарпатська область – 4 070 квартир (2 472);
• Вінницька область - 4749 квартир.
• Київ - 3 383 квартир. 

У столиці падіння об'ємів будівництва пов'язане з надвисоким сприйняттям ризиків після двох років війни, вважає Володимир Даниленко, у тому числі, зі спекуляціями навколо мобілізації і дефіциту військової та економічної допомоги.  

"Така поведінка співвідноситься з економічними очікуваннями громадян та їхньою оцінкою готовності робити великі покупки. Зменшення попиту тиснуло на пропозицію та змушувало забудовників шукати варіанти залучення нових клієнтів за допомогою основних доступних інструментів: знижок та умов розтермінування. Потенціал до їх  використання забудовники витратили ще минулого року, тому нинішня ефективність тих самих дій виявилась доволі низькою", - вважає експерт.

Проте подібне падіння ринок переживає третій рік поспіль. Майже на 40% об'єми будівництва зменшились у 2023 році від попереднього року, минулого року також ринок зменшився на 50% в об'ємах. Як пояснює в коментарі Delo.ua провідний експерт з нерухомості Ярослав Цуканов, ринок будівництва здувається, переживаючи поступове падіння. Це пов'язано з реакцією ринку на довготривалу війну.  

"Головний покупець у Києві - це родини із Харкова, Сум, Одеси, що втікають від війни. Вони купують квартиру, щоб жити тут і зараз, а не інвестувати в недобудову. Війна - це час, коли потрібне готове житло. Можливо, у нас була б ліпша ситуація, якби забудовник  продавав готове до заселення житло, як у Іспанії, Португалії - без меблів, лише пофарбоване і кухонний блок", - пояснює Цуканов.

За його словами, девелоперам важко зараз будувати дороге житло на тлі дешевих хрущовок. Та найважливіше те, що на ринку нема коштів для будівництва. Забудовникам потрібні довгі і недорогі гроші для того, щоб починати будувати, а банки таких кредитів не дають. Немає і притоку коштів від фізосіб.

"Щоб збудувати комплекс з  двох будинків по 20 поверхів, треба $50-60 млн - це суттєві інвестиції. Зазвичай забудовник заходить зі своїми $5-10 мільйонами, а решту коштів розраховує добрати від  банків, і з ринку - від покупців. Якщо нема за що будувати і продавці не купують квартири - це і є колапс", - пояснює Ярослав Цуканов .

Комерційна директорка "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська також зауважує, що до повномасштабного вторгнення збільшувались і обсяги продажів, і вартість квадратного метра. Близько половини угод на первинці мали спекулятивний характер. Активно купували з метою подальшого перепродажу.

"Зараз, коли прогнозувати, що буде з вартістю нерухомості та взагалі з економікою країни вкрай складно, інвестори менш охоче вкладають кошти в бетон. Частка спекулянтів на ринку суттєво скоротилась", - розповіла Лаєвська.

Гендиректор девелоперскої компанії Greenol Олег Приходько у коментарі Delo.ua також підтверджує, що об'єми будівництва впали у 10-20 разів, але про це не прийнято говорити. 

"У Києві та регіонах відкриті 80% офісів продажу квартир. Але це не значить, що люди купують. На ринку нерухомості музику замовляє покупець. Якщо його немає, ти  хоч відкривай відділи продажу, хоч розповідай, що ти будуєш, - нічого не допомагає. Якщо у тебе до війни на об'єкти заїжджало на годину 10-20 бетоновозів, а зараз один на тиждень, це  ж не значить, що будівництво таке ж, як і раніше", - пояснює Приходько.

Первинний ринок нерухомості: чому ціни ростуть попри війну

Медіанні ціни у новобудовах Києва за рік зросли на 5,3% порівняно із зимою 2023 року, за даними M4U. У лютому 2024 середні та медіанні ціни зросли незначно:

• середні - до 63790 грн за 1 кв.м (YoY +4,2%, MoM +1,8%);
• медіанні - до 52300 грн за 1 кв.м (YoY +5,3%, MoM +1,4%).

"У розрізі класів динаміка цін виявилась різною. Економ-клас продовжив зростання і досяг показника +12%. Комфорт-клас показує сталі ціни, YoY +3,7%. Бізнес-клас, ціни на який через акційну активність в середині року поповзли вниз, потроху за друге півріччя відновив рівень початку року. Важкий травень та початок літа відіграли значну роль, знизивши настрої потенційних клієнтів. Тож, станом на лютий 2024 YoY -2%. Преміум-клас в лютому знижувався у відношенні до січня, річна зміна ціни загалом від’ємна, YoY -1,9%", - пояснює Даниленко.

За його словами, ціновий оптимізм зберігається в дефіцитному економ-сегменті, в решті сегментів очікується утримання цін, або ж ситуативні зниження.

Нових проектів на ринок не виходило, зауважив Даниленко. А основна частина пропозиції у Києві представлена проектами комфорт-(67%) та бізнес-класу (25%).

"Столичний ринок розвивався останні роки в напрямку покращення якості проєктів на тлі посилення конкуреції концепцій і зростання цін. Через цю тенденцію дешевші проекти, з низькою маржинальністю і ціною, займали на ринку менше 10%. Та зараз, коли значна частина попиту зорієнтована на відносно дешеві проекти, ринку просто нічого запропонувати. При цьому, неможливість забезпечити достатній рівень продажу на етапі запуску проекту, не дозволяє поповнити сегмент дешевих проектів новою пропозицією", - наголосив експерт.

Наразі ж майже усі гравці ринку зосереджені на добудові поточних проектів, тому об’єм пропозиції поступово зменшується.

Основними драйверами ринку останніми місяцями залишались новини щодо подій на фронті, економічної та військової підтримки союзників, перспектив розширення мобілізації та інше. І попри те, що обстрілів Києва було в рази менше, ніж взимку 2022 року, інформаційний тиск так само негативно впливав на готовність клієнтів купувати.

Розрахункові залишки в порівнянні з розрахунковим рівнем продажів у лютому досягли одного з найвищих рівнів за останні два роки. Коефіцієнт відношення розрахункових залишків на лютий 2024 року в порівнянні з розрахунковими продажами зріз до 14,3.

"Загалом коефіцієнт відношення розрахункових залишків на кінець 2023 року в порівнянні з продажами за цей же рік по Києву зменшився до 8,3, але все одно залишався набагато вищим, ніж у 2021 (1,6), чи в 2020 (1,5) роках. Це демонструє відносно низький попит в порівнянні з наявними залишками та підтверджує ринок покупця", - зазначає Володимир Даниленко.

Прогноз на 2024: що буде далі з первинним ринком житла

Щодо прогнозів на 2024 рік, тут експерти також одностайні: швидше за все стагнація на ринку продовжиться, об'єми будівництва зменшуватимуться.

На думку Ярослава Цуканова, навіть попри те, що після закінчення війни в Україну прийдуть інвестиції, у перші роки швидше за все буде дефіцит житла, що в свою чергу призведе до зростання цін.

На переконання Олега Приходька, судячи з тенденцій, 2024 рік віддзеркалить 2023-ій: ситуація залишатиметься на цьому ж рівні з тенденцією до погіршення, адже більшість будівельних проєктів зупинились.

"Є інформація, що у квітні Україна запропонувала реструктуризацію своїх боргів - а це десятки мільярдів доларів, що стане важливим чинником для змін на ринку. Адже якщо станеться велика інфляція, будемо на якийсь час прощатися з первинним ринком і сумувати за ним. І це може тривати досить довгий період часу - можливо, до п'яти років", - наголосив експерт.

Очікувати катаклізмів на ринку у 2024-му не слід. Можливе зростання цін на 10-15%, але в об'ємах продажу зменшиться ще на 10-15%, вважає Олег Приходько.  

Попри це держава все ж намагається врятувати будівельну галузь і продовжить це робити у 2024-2025. У першу чергу - через державні іпотечні програми, такі як програма "єОселя", яка є дуже привабливою як для покупців, так і для забудовників. Щоправда через обмеження щодо акредитації проектів та вимог до позичальників, масовою цю програму на ринку первинки Києва назвати не можна.

Як свідчить статистика Укрфінжитла, станом на лютий 2024 року, загалом по Україні всього 153 кредита (2% від загальної кількості) видано на первинному ринку. Ще 2008 кредитів (26,8% від загальної кількості) видано на купівлі готової нерухомості від забудовника. Але все ж переважна більшість угод відбувається на вторинному ринку.  

Самі забудовники зазначають, що частка угод по "єОселя" в структурі  продажів чимала — зокрема у "Інтергал-Буду" на рівні 25-30%.

"Здебільшого в межах пільгової іпотеки купують вже готове житло. Кількість продажів у будинках на етапі зведення значно менша. Це пов'язано з тим, що не усі банки-учасники програми надали акредитацію об'єктам на первинці. Наразі співпрацюємо зі Скай Банком та Укргазбанком та вже маємо перші погоджені кредити на житло в процесі будівництва. Це хороший прецедент, який ми прагнемо масштабувати, аби збільшити продажі по "єОселя" саме на первинці", - розповіла Анна Лаєвська.

За її словами, замість спекулянтів сьогодні з'явився новий тип покупця, для якого раніше придбання житлової нерухомості було недосяжним. Учасники програми "єОселя" -  звані "бюджетники", пільгові категорії та інші громадяни, які потребують покращення житлових умов, сьогодні є однію з ключових цільових аудиторій на ринку.

"Наразі це не масовий покупець - адже з понад 8 тисяч погоджених позик на житло понад 70% стосувалась купівлі нерухомості на вторинному ринку. Однак якщо ситуація зміниться, іпотеку почнуть давати саме на первинці, ринок відчує суттєвий приток платоспроможного попиту. Це може стати вагомим важелем підтримки на період, коли професійні інвестори та люди з грошима вичікують більш сприятливих часів", - наголошує Лаєвська.

Щоб посилити цей ефект, Укрфінжитло справді обіцяє в 2024 році зробити ставку саме на первинний ринок. І це справді, на переконання експертів, може бути вагомою підтримкою для частини проектів. Адже, зважаючи на умови програми, мова буде йти переважно про економ- та доступний комфорт-клас, якого в столиці залишилось обмаль.