Поки не працює реєстр прав на нерухомість: які договори можна укладати

Відсутність доступу до реєстрів заблокувала укладання будь-яких угод, пов'язаних із нерухомістю, у першу чергу, пов'язаних з передачею права власності на майно.

Протягом останнього тижня реєстри частково відкрили: з'явився доступ до таких баз даних, як єдиний реєстр довіреностей, спадковий реєстр, єдиний реєстр спеціальних бланків нотаріальних документів, реєстр РАЦС та єдиний реєстр юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань. Після запуску цих баз даних нотаріуси вже можуть:

• реєструвати довіреності, 
• посвідчувати заповіти, 
• відкривати і вести спадкові справи, 
• перевіряти бланки нотаріальних документів,
• укладати шлюбні договори.

Водночас, оскільки не працює реєстр прав нанерухомість, за шлюбним договором наразі ще не можна передавати право власності на майно, яке на когось зареєстровано. А тільки ділити якесь майбутнє майно, наголосила в коментарі Delo.uа  адвокат компанії "Наказ" Наталія Чацкіс.

"Наприклад, у чоловіка є  квартира. Проте за шлюбним договором поки що не можна поділити цю квартиру і частину або всю квартиру передати дружині", - пояснила адвокатка.

Які дії на нерухомість досі заблоковані

Мін'юст наразі не відкрив ключовий для ринку реєстр - реєстр прав на нерухомість. Саме в ньому зберігається інформація про те, кому  ця нерухомість належить. Тому сьогодні заборонено проводити будь-які угоди, в яких право власності на нерухомість переходить від однієї фізособи до іншої, пояснює Наталія Чацкіс. Тобто не можна:

• продати чи купити квартиру, 
• подарувати майно, 
• отримати свідоцтво на право на спадщину, 
• укладати договір про поділ майна.

"Через закритий реєстр нотаріус не може зареєструвати нового власника на нерухомість. А через відсутність доступу до реєстру боржників не можна перевірити, чи є у когось арешт і з подружжя, які укладають, наприклад, шлюбний договір", - наголосила адвокатка.

Які договори можна укладати, якщо не працює реєстр з нерухомості

Єдиний договір, який можна укладати при закритих реєстрах, - це попередній договір, наприклад між покупцем і продавцем. За попереднім договором сторони лише домовляються на майбутнє про якусь угоду.

"Якщо ваша ціль зафіксувати, що ви як покупець готові купити якесь майно, або ви як продавець готові продати його і хочете втримати покупця, підписуйте попередній договір. Як тільки запрацює реєстр з прав на нерухомість, зможете укласти звичайний договір купівлі-продажу", - наголошує адвокатка.

Щоправда, у такого договору є чималі ризики, які більшою мірою лягають на покупця. Тому при укладанні попереднього договору адвокатнка радить не платити великі суми завдатку. Адже у нотаріуса немає можливості перевірити, чи є  у продавця заборгованості чи судимості, чи взагалі є у нього право власності на це майно.

Адже хоч продавець і може показати оригінали документів на нерухомість, чи дійсні ці документи, перевірити неможливо.

"Є вийняток, коли можна перевірити, чи належить продавцеві якась нерухомість, навіть поки заблокований реєстр. Це можливо, якщо нерухомість була оформлена до 2013 року, коли  онлайн-реєстру ще не існувало, і нерухомість реєстрували в Бюро технічної інвентаризації. Продавець може взяти доквідку в БТІ про те, що нерухомість належить йому. Потенційному покупцеві такий документ не можуть видати", - наголошує Чацкіс.

Навіть якщо ви впевнені, що документи на право власності дійсні,  поки не запрацює реєстр прав на нерухомість, все одно неможливо перевірити, чи немає в продавця якихось арештів, або інших заборон відчужувати майно. Часто сам продавець може не знати про такі обмеження, накладені на нього.

"Якщо ви укладете попередній договір, а потім виявиться, що продавець не може вам продати цю нерухомість, наприклад, через якийсь арешт, ви не зможете укласти основний договір купівлі продажу і отримати право власності на цю нерухомість", - пояснила експертка.

Нагадаємо, увечері 19 грудня відбулась масштабна кібератака на українські держреєстри Міністерства юстиції України. Проросійський телеграм-канал XakNet Team повідомив про масштабний витік даних.