Пока не работает реестр прав на недвижимость: какие договора можно заключать

Отсутствие доступа к реестрам заблокировало заключение любых сделок, связанных с недвижимостью, в первую очередь связанных с передачей права собственности на имущество.

В течение последней недели реестры частично открыли: появился доступ к таким базам данных, как единый реестр доверенностей, наследственный реестр, единый реестр специальных бланков нотариальных документов, реестр ЗАГС и единый реестр юридических лиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований. После запуска этих баз данных нотариусы могут:

• регистрировать доверенности,
• удостоверять завещания,
• открывать и вести наследственные дела,
• проверять бланки нотариальных документов,
• заключать брачные договоры.

В то же время, поскольку не работает реестр прав на недвижимость, по брачному договору пока нельзя передавать право собственности на имущество, которое на кого-то уже зарегистрировано. В тоже время можно делить будущее имущество, отметила в комментарии Delo.uа адвокат компании "Наказ" Наталья Чацкис .

"Например, у мужчины есть квартира. Однако по брачному договору пока нельзя поделить эту квартиру, например, часть или всю квартиру передать жене", — объяснила адвокат.

Какие действия на недвижимость до сих пор заблокированы

Минюст пока не открыл ключевой для рынка реестр – реестр прав на недвижимость, в котором хранится информация о том, кому принадлежит то или иное имущество. Поэтому сегодня запрещено заключать сделки, в которых право собственности на недвижимость переходит от одного физлица к другому, объясняет Наталья Чацкис. То есть нельзя:

• продать или купить квартиру,
• подарить имущество,
• получить свидетельство о праве на наследство,
• заключать договор о разделе имущества.

"Из-за закрытого реестра нотариус не может зарегистрировать нового собственника на недвижимость. А из-за отсутствия доступа к реестру должников нельзя проверить, есть ли у кого-то арест и из супругов, заключающих, например, брачный договор ", — подчеркнула адвокат.

Какие договоры можно заключать, если не работает реестр по недвижимости

Единственную сделку, которую можно заключать при закрытых реестрах, – это предварительный договор, например между покупателем и продавцом. По предварительному договору стороны только договариваются на будущее о каком-либо соглашении.

"Если цель - зафиксировать, что вы как покупатель готовы купить какое-то имущество или вы как продавец готовы продать его и хотите удержать покупателя, подписывайте предварительный договор. Как только заработает реестр по правам на недвижимость, сможете заключить обычный договор купли-продажи", — пояснила адвокат.

Правда, у такого договора есть весомые риски, которые в большей степени ложатся на покупателя. Поэтому при заключении предварительного договора адвокат советует не платить большие суммы задатка. Ведь у нотариуса нет возможности проверить, есть ли у продавца задолженности или судимости, есть ли у него право собственности на это имущество.

Хотя продавец и может показать оригиналы документов на недвижимость, действительны ли эти документы, проверить невозможно.

"Есть исключение, когда можно проверить, принадлежит ли продавцу какая-нибудь недвижимость, даже пока заблокирован реестр. Это возможно, если недвижимость была оформлена до 2013 года, когда онлайн-реестра еще не существовало, и недвижимость регистрировали в Бюро технической инвентаризации. Продавец может взять справку в БТИ о том, что недвижимость принадлежит ему. Покупателю такой документ не могут выдать", — отмечает Чацкис.

Даже если вы уверены, что документы на право собственности действительны, пока не заработает реестр прав на недвижимость, все равно невозможно проверить, нет ли у продавца каких-либо арестов или других запретов отчуждать имущество. Часто сам продавец может не знать о таких ограничениях, наложенных на него.

"Если заключите предварительный договор, а затем окажется, что продавец не может вам продать эту недвижимость, например, из-за какого-либо ареста, вы не сможете заключить основной договор купли продажи и получить право собственности на эту недвижимость", — пояснила экспертка.

Напомним, вечером 19 декабря прошла масштабная кибератака на украинские госреестры Министерства юстиции Украины. Пророссийский телеграмм-канал XakNet Team сообщил о масштабной утечке данных.