Обігнали Львів та Київ: що відбувається з цінами на житло в Україні у грудні 2024-го

У 2024 році між деякими регіонами різниця у цінах на житло досягла рекордних чисел. Наприклад, середня вартість квартир у Запоріжжі майже вчетверо дешевша за середню ціну аналогічного житла у Львові. Зрозуміло, на таку різницю впливає відділеність міста до лінії фронту та частота обстрілів.

За даними підсумкової річної аналітики ЛУН, у 2024 році на ринку вторинки продовжував діяти минулорічний різновекторний тренд: у східних та деяких центральних регіонах середні ціни йшли вниз, а у західних — вгору.

Ринок нерухомості майже адаптувався до викликів військового стану, але на нього продовжують тиснути інші фактори: інфляційний, фіскальний та падіння попиту.

Аналітики відслідкували, що інтерес українців до купівлі житла залежить від стану енергетичної галузі. Зокрема, якщо на фронті ситуація важчає, обстріли стають більш масовими і починаються відключення електроенергії, продажі на ринку суттєво падають.

"Цікаво, що на початку блекауту 2024 року, рівень запитів на купівлю квартири був вищим, ніж під час масованих обстрілів та блекаутів наприкінці 2022. А після завершення періоду блекаутів, відновлення кількості запитів на придбання квартири в 2024 році відбулося швидше, ніж у 2022", - наголошують в ЛУН.

Суттєвом фактором, що впливає на ринок стала також державна програма "єОселя", яка видала з початку своєї роботи (кінець 2022 року) майже 14,5 тис. іпотечних кредитів на суму 23,3 млрд грн.

Попит та ціни на квартири на вторинному ринку нерухомості

В 2024 запит на купівлю квартири залишається приблизно на рівні 2023 року. Вартість квартир на вторинці за рік збільшилась майже по всій країні, за виключенням східних областей. При цьому середня тривалість експозиції квартир на ринку знизилась. На первинці середня вартість квартир зросла майже у всій країні, а найбільший приріст продемонстрували новобудови в Кропивницькому. Ринок оренди почувається найліпше: попит зростає, відповідно зростають і орендні ставки.

Вторинка почувається менш впевнено після того, як єОселя почала активно переорієнтовуватися на новобудови. На думку аналітиків, у перспективі спостерігається можливе збільшення частки інвестиційних угод та переорієнтація частки пропозицій на ринок оренди.

За минулий рік стабільність або збільшення середньої ціни продемонстрували квартири у не тільки у західних, а й у центральних областях країни. Зокрема за цей період столичні 2-кімнатні додали 2% до середньої ціни у валюті, вінницькі —10%, в Тернополі та Ужгороді середня ціна 2-кімнатних зросла на11% та13% відповідно, а в Житомирі та Івано-Франківську — на 15%. У східних областях, в залежності від міста, середня ціна 2-кімнатних квартир за рік знизилася на 6-17%.

За рік середня ціна 1-кімнатної квартири у Києві втратила 2% у валюті, а в східних Сумах, Харкові, Дніпрі та Запоріжжі —17%, 19%, 17% та 21% у валюті відповідно. Натомість середня вартість 1-кімнатних квартир у більш спокійних містах західної частини України в 2024 році продовжувала зростати. Зокрема у Львові за рік 1-кімнатні подорожчали на 13%, в Івано-Франківську — на 18%, а в недооціненному раніше Рівному середня вартість 1-кімнатних квартир зросла у 2024 році аж на 23% у валюті.

У сегменті 2- та 3-кімнатних квартир українська вторинка продемонструвала більш оптимістичні настрої. Зокрема, фіксується динамічне зростання цін на 2- та 3-кімнатні квартири у більшості регіонів країни. Такий тренд може бути пов'язаний з тим, що все більше ВПО приймають рішення інтегруватися в нові громади в західній та центральній частині країни — тож зростає і запит (а відповідно — і ціни) на більш просторі квартири, в яких буде комфортно жити сім'ї з декількох людей.

За минулий рік стабільність або збільшення середньої ціни продемонстрували квартири у не тільки у західних, а й у центральних областях країни. Зокрема за цей період столичні 2-кімнатні додали 2% до середньої ціни у валюті, вінницькі — 10%, в Тернополі та Ужгороді середня ціна 2-кімнатних зросла на 11% та 13% відповідно, а в Житомирі та Івано-Франківську — на 15%. У східних областях, в залежності від міста, середня ціна 2-кімнатних квартир за рік знизилася на 6-17%.

Приблизно така ж динаміка спостерігалась і в сегменті 3-кімнатних квартир: у більш небезпечних східних регіонах середня вартість протягом року знизилась на 5-15%, а у західних та більшості центральних — залишилась без змін чи зросла на 5-26%.

Важливою характеристикою ринку є термін експозиції квартир — він дає можливість оцінити баланс між попитом та пропозицією, ставлення покупців до ринкових цін. Загалом за рік термін експозиції квартири знизився у Києві (з 53 днів у листопаді 2023 року до 49 днів у листопаді 2024 року) та у Львові (з 62 до 42 днів), але підвищився в Одесі (з 44 до 54 днів в листопаді 2023 до листопада 2024). 

Щодо міст-лідерів за середньою вартістю вторинки, то в 2024 році Київ та Львів зберегли свої позиції найдорожчих міст з купівлі житла: Львів посів 1 місце по середній вартості 1-кімнатних квартир, а Київ — по середній вартості 2- та 3-кімнатних. Третє місце у всіх категоріях посів Ужгород.

Ціни у новобудовах у різних куточках України на грудень 2024 року

Середня вартість квадратного метра від забудовників продовжує зростати, девелопери активніше акредитують свої проєкти в програмі єОселя, яка почала все більше орієнтуватися на новобудови.

У 2024 році ціни штовхали вгору такі фактори, як подорожчання будматеріалів, дефіцит кадрів та зростання заробітної плати в галузі, послаблення національної валюти. Рекордсменами зростання середньої вартості квадрату, що будується, стали:

• Кропивницький -метр новобудов за рік додав рекордні +33% у гривні; 
• Рівне, де середня вартість квадрату від забудовника здорожчала на 24%; 
• Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця, в яких «квадрат» подорожчав на 21%.

При цьому найдорожчими в Україні по середній вартості квадратного метра все ще залишаються новобудови Львова, які за рік додали +14%.

Обсяги введення нового житла в експлуатацію цьогоріч збільшилися майже у всіх обласних центрах України. У відсотковому вираженні найбільший приріст зданих квартир показали Житомир та Чернігів — 329% та 316% відповідно (період 1, 2 та 3 квартал 2024 року + 4 квартал 2023 року до 1, 2 та 3 квартал 2023 року + 4 квартал 2022 року). В столиці за цей період кількість зданих нових квартир збільшилась не настільки вражаюче: приріст становить +13%.

Тим не менше, саме столиця є лідером по будівництву нового житла, адже в Києві за 12 місяців (1-3 квартали 2024 + 4 квартал 2023) ввели в експлуатацію 10,7 тис. нових квартир. На другому місці за цим показником — Київська область, де було збудовано майже 8,6 тис. нових квартир. А третє місце посів Львів з 5,4 тис. введених квартир.

Якщо говорити про ціни на первинці в розрізі мінімальної вартості цілої квартири (середнє від мінімальної вартості кв.м у забудовника помножене на мінімальну площу майбутньої квартири), то найдешевше майнові права на майбутню квартиру обійдуться в Сумах — 1,08 млн грн. В столиці мінімальна вартість майбутньої квартири на первинці обійдеться майже в 2,5 рази дорожче, ніж в Сумах — 2,97 млн грн.

Найбільше житлових комплексів продається в Києві - 177, у Львові - 128. Далі в п'ятірці Одеса - 78 комплексів, Тернопіль - 70 та Дніпро -56 ЖК.