Мнения 31 марта, 08:03

Почему в Украине жилые объекты не сдаются вовремя и как это можно исправить

Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, о пунктуальности на рынке первичной жилой недвижимости

Фото: moygrad.kiev.ua Фото: moygrad.kiev.ua
Фото: moygrad.kiev.ua

Жилой комплекс вовремя в Украине звучит как фантастика. К сожалению, в нашей стране лишь единичные проекты сдаются вовремя. И тут еще нужно разобраться, что значит "вовремя" — получить сертификат, закончить фасад, запустить лифты, посадить деревья или подключить наружные сети? Поэтому понятием "вовремя" могут манипулировать: получить "бумажку" — не значит "сдать объект", если там нет ни наружных сетей (подключения к канализации, водопроводу, электричеству и газу), ни фасада, ни, что случается, даже крыши. 

Почему объекты сдают не в срок

Застройщики очень часто прописывают в договоре, что срок ввода в эксплуатацию и оформление права собственности может сместиться на 2-6 месяцев. Это означает, если есть возможность опоздать, то ты обязательно опоздаешь на этот срок. А потом опоздаешь еще на такой же и тоже найдешь этому объяснение. С точки зрения управления проектами закладывать себе большой люфт на отсрочку неправильно.

Подрядчики. Основные строительные работы выполняют не заказчики, а подрядчики. У них тоже меняются сроки и не складываются прогнозы: поставщики подвели, налоговая пришла, рабочие уехали за границу. Все так или иначе повлияет на сроки строительства — и, конечно же, не в сторону ускорения.

Форс-мажоры в строительстве бывают двух типов: политические (у нас страна вечных выборов) и технические (идеально проектируют и строят по технологии в Украине немногие, остальные же учатся за счет заказчика, хотя и сам заказчик тоже часто J). В матрице рисков украинских проектов технические риски занимают 20-30%, а вот политические и оставшиеся 70-80%, несмотря на эффективные методики расчета рисков. В Украине расчет рисков сродни гаданию на шаре. Яркий тому пример 一 если в один прекрасный момент курс гривни к доллару станет 38 гривен, то все планы могут так и остаться планами.

Разрешительная документация. Чиновники, в том числе ГАСИ, прикладывают максимум усилий, чтобы проект не состоялся вовремя. Даже если застройщик все делает правильно, это не гарантия, что он получит необходимые документы и право строить. Именно поэтому участники рынка достаточно положительно оценивают запуск Электронного кабинета застройщика (заказчика) и так ждут полноценной автоматизации всех возможных процессов, чтобы минимизировать чиновничий беспредел. Электронные сервисы сделают рынок прозрачным, а значит, помогут избежать как коррупционной нагрузки, так и несанкционированного затягивания времени на выдачу документов со стороны государства. 

Активисты или точнее псевдоактивисты. Вторых намного больше чем первых — реальных и действительно борющихся за свои права, а не зарабатывающих на каждом новом заборе. Именно они очень усложняют жизнь многим проектам — и даже тем, которые с точки зрения легитимности практически кристальны. К сожалению, блокирование строек — это уже целая индустрия: специально нанятые люди, прикрываясь благими намерениями и выдающие себя за жителей соседнего двора могут остановить любой проект, если им поступила такая команда или они видят в этом финансовую выгоду. 

Все эти факторы означают, что на текущий момент (по данным портала bild.ua,) из 479 строящихся жилых комплексов Киева и области:

➡️ 10% новостроек уже сейчас строятся с задержкой от 6 месяцев до 12 месяцев;

➡️ 14,4% — 12-24 месяца;

➡️ 15% — 24-48 месяцев;

➡️ 6,3% — более 48 месяцев, что в целом больше похоже на долгострой. Эта ситуация по сути не меняется уже десятилетиями. К тому же к задержкам уже все привыкли и покупатели, и застройщики: покупатель знает, что застройщик опоздает, застройщик знает, что он опоздает, подрядчик знает, что за опоздание заплатит штраф, который уже и так заложил в цену.  По сути участники этого процесса уже привыкли и смирились с опозданиями проектов. 

Именно поэтому сейчас стало рекламной фишкой декларировать сдачу проекта вовремя или раньше срока. Это хороший вектор для рынка.

Так как сдавать проекты вовремя 

На рынках развитых стран существуют штрафы для застройщиков. Этот фактор мотивирует не опаздывать, потому что выплата штрафа 200 покупателям сводит свою прибыльность к нулю. В этой истории присутствует одно "но": штрафы с украинскими форс-мажорами и рисками — штука достаточно нерадостная для бизнеса. Поэтому самый реальный и правильный выход — это страхование ответственности застройщика.

Для понимания 一 компания просто не выпишет полис. Выдаст полис, если не будет понимать, что у застройщика все хорошо. Почему? Потому что компания не хочет тратить свои деньги на компенсацию потерь покупателей. Соответственно ее аудиторы проверят проект на разрешительную документацию, на технологию строительства, на контракты с нормальными подрядчиками, на влияние погоды или политических рисков на этот проект, на активистов и прочее. И уж если она подписала полис, значит у застройщика есть возможность успеть вовремя.

Страховая компания — это партнер и помощник, как застройщика, так и покупателя. Ведь, чем более прогнозируем рынок, тем привлекательнее он для людей с большими и маленькими деньгами.

Загрузка...
Новое видео
МСБ vs коронакризис: Где сокращать, а куда инвестировать — опыт Finmap, Логистик Центр, Lechler Farm
Загрузка...