Купуємо квартиру для здачі в оренду: чи є перспективи у такої інвестиції

Інвестиції в нерухомість залишаються для українців одним з найпопулярніших способів збереження коштів та отримання прибутку. Вже не перший десяток років придбання квартири для здачі в оренду є більш зрозумілим фінансовим інструментом, ніж, наприклад, криптовалюти або цінні папери. Крім того, за відсутності орендарів в квартирі може мешкати сам власник або його сім'я. 

Початок великої війни додав ряд ризиків на ринку нерухомості - від ймовірності "прильоту" російської ракети чи дрона в щойно придбану квартиру, і до зменшення попиту на оренду квартир в великих містах, що означатиме неможливість вигідно здати житло і окупити інвестицію.

Однак, в умовах війни не набагато кращі і інші варіанти збереження заощаджень. Валютні заощадження "під матрацом" також можуть бути знищені внаслідок російського обстрілу, населення не поспішає нести гроші в банки, інвестиції в сільськогосподарську землю діють відносно недовго і досі не завоювали популярності серед громадян, а зберігання коштів в криптовалютах не підходить для великої кількості людей з недостатньою IT-грамотністю.

Головне правило інвестицій в житло - шукати гарну окупність

Співрозмовник видання Андрій Романов, директор агентства нерухомості "КиївДомСервіс" нагадує, що головним критерієм інвестиційної привабливості квартири є кількість років в оренді, за які вона окупиться і почне приносити прибуток. Для багатоквартирних будинків середня окупність житла складає 10-12 років, і саме ці цифри можна зараз побачити на ринку. Однак, якщо вдається знайти пропозицію з строком окупності менше 8 років, то до такої квартири варто придивитися.

Щоб проаналізувати ситуацію з окупністю квартир для здачі в оренду, видання отримало у онлайн-платформи ЛУН актуальну статистику по вартості купівлі та оренди житла. Завдяки їй стало можливим дуже приблизно оцінити окупність квартир, розділивши середню ціну квартири на середню ціну її оренди. Щоб не перевантажувати дослідження розрахунками, оцінювались двокімнатні квартири, як найбільш популярні на ринку.  

Згідно з цими даними, квартири в Дніпрі та Запоріжжі можна віднести до інвестиційно привабливих, хоча це лише тимчасова аномалія на ринку. Андрій Романов пояснив, що в наближених до лінії фронту містах, як і в прифронтових Слов'янську чи Краматорську, вартість оренди житла значно підскочила за рахунок тимчасового збільшення попиту - подекуди ціни підскочили вдвічі. Це пояснюється тим, що в прифронтових містах зараз квартирується багато військових і працівників державних служб, житло для яких винаймається за бюджетні кошти. 

З іншої сторони, не варто заздрити їх тимчасовому заробітку - продати квартиру в прифронтових містах за більш-менш пристойні гроші неможливо.  

Як справи у конкретних містах? 

Київ. За словами експерта, столиця має два основних тренди, які відрізняють її ринок нерухомості від інших українських міст:

Найкраще в Україні ППО. Розгорнуті в столиці західні комплекси протиповітряної та протиракетної оборони разом з майстерністю українських військових позитивно впливають на ринок нерухомості. Можливість ефективно перехоплювати російські "аналоговнетні" аеробалістичні ракети "Кинжал" і публікації в західних ЗМІ про найкраще в світі київське ППО призвела до росту цін - наприклад, київська двокімнатна квартира на вторинному ринку подорожчала з березня по липень 2023 року на чверть - з $56 тис. до $70,35 тис. Загалом, ріст всього ринку за цей час Андрій Романов оцінює приблизно в 10%.      

В Києві квартири не простоюють. З початком великої війни з України виїхало багато людей, і в деяких містах не заселена ледь не половина квартир. Але ця тенденція не стосується Києва, де замість вибулих жителів заїхали нові мешканці або переселенці. Звісно, зараз в Києві проживає менше людей, ніж перед повномасштабним вторгненням, але скорочення населення не настільки катастрофічне, як, наприклад, в Херсоні.

В багатьох містах через військові ризики, виїзд населення і велику пропозицію на вторинці втрачається сенс будувати нове житло, але це питання не стосується Києва. В столиці житло на первинці продовжує будуватись, оскільки залишається певна кількість покупців з запитом на більш якісну інфраструктуру будинків, нові комунікації та енергоощадні технології в квартирах. 

Основні цифри по Києву, які треба знати інвестору (тут і далі розрахунки проведені за даними ЛУН):

• Середня окупність однокімнатної квартири - 11,6 років;
• Середня окупність двокімнатної квартири - 16,48 років;
  
• Введено в експлуатацію з початку 2023 року - 170 тис. кв. м (за 2022 рік - 910 тис. кв. м, за 2021 рік - 1960 тис. кв. м;
  
• Новобудов з доступними для продажу квартирами - 180.

Дніпро. За словами Андрія Романова, в Дніпрі загалом досить непогана ситуація на ринку нерухомості, оскільки в це місто перемістилось багато громадян і комерційних установ зі всієї східної України. Притік людей і капіталу сприяв стабільному зростанню цін на цьому ринку на 7-10% протягом останніх 3-4 місяців. Через нестабільну ситуацію на тлі повномасштабної війни, по Дніпру немає конкретних прогнозів - люди оцінюють обстановку та приймають рішення про інвестиції в житло, виходячи із своїх потреб і можливостей.

Загалом, в місті ситуація з нерухомістю схожа на столичну, але без "прокачаного" ППО для захисту від російських обстрілів. Дніпро рідше за Київ потерпає від російських обстрілів, хоча через наближеність до лінії бойового зіткнення до нього набагато швидше долітають ракети і дрони.

Основні цифри по Дніпру:

• Середня окупність однокімнатної квартири - 9,5 років;
• Середня окупність двокімнатної квартири - 9,14 років;
  
• Середня окупність трикімнатної квартири - 11,66 років;
  
• Новобудов з доступними квартирами - 54.
  

Львів і західні регіони. Директор агенції зазначає, що Львів і західні регіони, очевидно, наразі затребувані для здачі житла в оренду. При цьому захід привабливий з точки зору інвестицій не лише через віддаленість від російського кордону і релокацію туди частини підприємств з працівниками, але і через наявність курортних зон, які відвідує чимало туристів.

Конкретно Львів і надалі залишиться інвестиційно привабливим містом з точки зору купівлі нерухомості, тоді як сплеск інтересу до інших невеликих міст в регіоні є тимчасовим явищем. 

Через це не можна говорити про явно виражену вигоду від купівлі нерухомості в містах на заході України, де попит на житло має виражену циклічність - на деякий час приїжджає певна кількість людей, які хочуть там побути, а потім попит знов падає. Тому якщо не враховувати Львів, то досить важко сказати, що на заході України вигідно здавати житло.

Основні цифри по містам заходу України:

• Львів, середня окупність однокімнатної квартири - 11,9 років;
• Львів, середня окупність двокімнатної квартири - 15,65 років;
  
• Львів, середня окупність трикімнатної квартири - 11,66 років;
  
• Львів, новобудов з доступними квартирами - 125;
  
• Івано-Франківськ, середня окупність однокімнатної квартири - 8,05 років;
  
• Івано-Франківськ, середня окупність двокімнатної квартири - 10,73 роки;
  
• Івано-Франківськ, середня окупність трикімнатної квартири - 13,33 роки;
  
• Чернівці, середня окупність однокімнатної квартири - 11,13 років;
• Чернівці, середня окупність двокімнатної квартири - 15,42 роки;
  
• Чернівці, середня окупність трикімнатної квартири - 17,81 роки.

Одеса. До війни квартири в Одесі були ледь не найвигіднішим об'єктом інвестицій, але російські обстріли серйозно "заморозили" цей ринок. В місті також спостерігаються значні перепади настрою покупців, люди пригальмували операції з нерухомістю. Тобто квартири залишаються в продажу, об'яви з сайтів ніхто не видаляв, але заключення угод купівлі-продажу майже зупинилося.

Експерт пояснив, що зараз одеський ринок потроху починає відновлюватися, але не можна говорити про якесь зростання цін в Одесі. Сезон відпусток помітно не покращить ситуацію через закриття більшості пляжів в місті, причому поліцейські патрулі уважно слідкують за дотриманням заборони, і це також негативно впливає на настрої в місті.

Основні цифри по Одесі:

• Середня окупність однокімнатної квартири - 16,97 років;
• Середня окупність двокімнатної квартири - 26,71 років;
  
• Введено в експлуатацію з початку 2023 року - 80 тис. кв. м (за 2022 рік - 690 тис. кв. м, за 2021 рік - 1040 тис. кв. м;
  
• Новобудов з доступними квартирами - 79.
  

Первинний чи вторинний ринок? 

Андрій Романов уточнив, що найвигідніше - шукати квартиру на первинному ринку з дисконтом. Дійсно, через війну "відвалилась" можливість найкращого заробітку на купівлі житла ще на стадіях проектування або котловану, так як зараз заморожено дуже багато будівництв, і їхнє майбутнє невідоме. Однак все ще найвигідніший варіант- придбати квартиру в нещодавно зданому будинку, зробити там ремонт і здавати її в оренду.

При цьому на первинці зараз майже не ведеться будівництво. Наприклад, у великого забудовника "Київміськбуд" з 30 відкритих проектів зводяться лише 4, і навіть вони рухаються у доволі млявому "поточному" режимі. Аналогічна, якщо не гірша, ситуація зараз і у інших забудовників - хтось добудовує лише найвигідніші проекти, хтось взагалі заморозив будівництво до кращих часів. Відповідно, кількість угод на первинці залишається невеликою - мова йде про не більш ніж пять квартир на місяць для окремих будівельних компаній, тоді як вторинний ринок вимірюється сотнями і тисячами квартир.

В умовах неоднозначної ситуації на первинці, коли покупці не готові ризикувати своїми грошами, для забудовника єдиним ефективним способом продати житло є великі знижки.

В свою чергу, вторинний ринок житла залишається досить активним, але на ньому наразі люди купують житло скоріше для себе, а не для наступної здачі в оренду. Крім того, для вторинного ринку діють державні програми, такі як "єОселя", де є можливість взяти квадратні метри в іпотеку під 3% та 7%.

Також варто навести динаміку зміни вартості квадратного метру в новобудовах за час війни. 

Варто відмітити, що за час війни гривня подешевшала до долара США на 25% - з 29,25/$ грн до фіксованих 36,56 грн/$. Тому можна вважати, квартири в новобудовах в вищезгаданих містах за час війни подорожчали всюди, крім Харкова.

На що звернути увагу при купівлі квартири

• Особу продавця або власника квартири, котрий повинен мати право на продаж майна; 
• Наявність повного пакету документів - оригіналів витягу з Реєстру речових прав на нерухоме майно, свідоцтво про право на спадщину, техпаспорт на квартиру тощо;
• Відсутність заборгованості за комунальні послуги;
• Перевірити в Єдиному державному реєстрі судових рішень, чи не є житло об’єктом судового розгляду, не знаходиться під заставою або арештом;
• Квартира в новобудові має будуватися на земельній ділянці, яку компанія-забудовник використовує законно. Також будівля повинна відповідати чинним містобудівним умовам та обмеженням, виданим міською радою, а забудовник повинен мати дозвіл на початок будівельних робіт від Держархбудконтролю.

Директор "КиївДомСервіса" зазначає, що крім перевірки документів, варто звернути увагу на наступні фактори: 

• Уникати верхніх поверхів. В умовах блекаутів, віялових відключень світла і ризиків для української енергосистеми з боку російських загарбників, варто вибирати поверхи, на які можна дістатись без ліфта. Крім того, є ризик простою високо розташованої квартири - минулої зими багато орендарів прямо заявляли, що не розглядають варіанти вище пятого поверху; 
• Економити на комуналці. Достатньо дорогі комунальні витрати можуть "з'їсти" суттєву частину прибутку від здачі житла. Тому найкращі інвестиції - в житло з індивідуальним тепловим пунктом і можливістю регулювати температуру в квартирі, наявністю всіх доступних лічильників та високою загальною енергоефективністю. Бажано, щоб будинок був утеплений мінеральною ватою, або, як мінімум, пінопластом.

Втім, реально здати і квартиру на верхніх поверхах панельної "брєжневки", пояснює експерт. Зараз на первинному та вторинному ринку не дуже великий вибір квартир, з початком війни він скоротився приблизно на 40%. Через це орендарі візьмуть і верхні поверхи, але якщо поблизу не буде кращих варіантів. 

Крім того, варто враховувати певну зміну цільової аудиторії на ринку нерухомості, викликану міграційними процесами. 

Скільки ще закладати на купівлю житла? 

Спеціаліст з нерухомості пояснює, що ремонт і умеблювання - справа індивідуальна, але і тут існують деякі загальні нормативи. Для квартир, які здаватимуться в оренду, ремонт середнього рівня з меблями і побутовою технікою зазвичай коштує $300-400 (11-14,6 тис. грн) за квадратний метр. Ремонт гарного рівня коштує вже $700-900 (25,6-33 тис. грн) за "квадрат".

Враховуючи, що дуже яскраве оформлення квартири може подобатись або не подобатись потенціальним орендарям, для житла під здачу найчастіше використовують скандинавський стиль з білими стінами та оформленням в нейтральних білих та сірих кольорах.

Таким чином, при вартості квадратного метра економ-класу у Києві в $1000-1200/кв. м, варто закладати близько третини суми покупки на ремонт, меблі і побутову техніку. Через скільки років треба буде робити наступний ремонт - складно прогнозувати, так як орендарі можуть "вбити" його за місяць, хоча він може зберігати "товарний" вигляд і 15-20 років. 

Крім того, варто врахувати послуги ріелтора, який займається супроводом угоди і здійснює аналіз об'єкта, документів, історії квартири, а також готує всі необхідні документи для укладення договору купівлі-продажу. Супровід агента з нерухомості коштуватиме ще близько 3-5% вартості квартири.

Стосовно податків з прибутку, отриманого внаслідок здачі житла в оренду, то їх сплачують одиниці - 1-2% власників квартир. Здебільшого сторони обмежуються заключенням договору оренди, в якому прописані всі умови угоди. Цей договір регулюється Цивільним кодексом України і може розглядатися правоохоронними органами для вирішення спорів. При цьому поліція не може відмовитись урегульовувати спір стосовно квартири, за яку не сплачено податок на прибуток, так як питання оподаткування не входить до її компетенцій, ним займається податкова служба.